Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 июня 2020 г. N Ф10-2517/20 по делу N А08-7809/2019

город Калуга

25 июня 2020 г.

Дело N А08-7809/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Власова Е.В., Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания:	помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Репина Е.И. - представитель УФРС по Белгородской области, доверенность N 36 от 02.04.2020, копия диплома, служебное удостоверение; Савва Д.М. - представитель ИП Сорокина В.А., доверенность от 23.06.2020, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А08-7809/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Сорокин Владимир Александрович (далее - заявитель, ИП глава К(Ф)Х Сорокин В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области, управление) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, выразившихся в погашении записи о сделке государственной регистрации договора N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:05:0000000:282 сельскохозяйственного назначения от 22.10.2011 и записи об аренде (дата регистрации 06.08.2012, номер регистрационной записи 31-31-08/068/2012-519).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Родник и К" и временный управляющий Главы К(Ф)Х Сорокина В.А. Токарев Д.В.

Определением суда области от 12.08.2019 по ходатайству заявителя приняты обеспечительные меры.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.11.2019 (судья Линченко И.В.) главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сорокину Владимиру Александровичу в удовлетворении заявленных требований отказано; обеспечительные меры отменены после вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 (судьи: Песнина Н.А., Миронцева Н.Д., Донцова П.В.) решение суда области отменено, требования предпринимателя удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, выразившиеся в погашении записи о сделке государственной регистрации договора N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:05:0000000:282 сельскохозяйственного назначения от 22.10.2011 - записи об аренде (дата регистрации 06.08.2012, номер регистрационной записи 31-31-08/068/2012-519). Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области обязано восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись права аренды - договор N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:05:0000000:282 сельскохозяйственного назначения от 22.10.2011 путем восстановления записи о праве аренды в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в силу. Также апелляционным судом распределены судебные расходы по делу.

Полагая апелляционное постановление незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, управление (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.11.2019.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание включение в договор по инициативе сторон условия, предусматривающего основания отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Со ссылками на положения статей 450.1, 619, 620 ГК РФ, пункты 3.1.3 и 6.3, 6.4 договора, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 27 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", управление полагает, что для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении; договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента; при этом сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

По мнению кассатора, поскольку договор аренды от 22.10.2011 N 1 предусматривает возможность его расторжения в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в погашении записи об аренде земельного участка, что не лишает права арендатора оспаривать одностороннее расторжение договора аренды в исковом порядке. В связи с изложенным считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о необходимости обращения в суд для прекращения обязательств, как противоречащий требованиям п. 1.2 ст. 450.1 ГК РФ, п. 3.1.3 договора аренды. Пакет документов, поданный на государственную регистрацию погашения записи об аренде, соответствовал требованиям действующего законодательства, за необоснованный отказ в осуществлении регистрационных действий предусмотрена ответственность ч. 3 ст. 67 Закона о регистрации.

При этом, как указывает заявитель, ссылка апелляционного суда на Постановление Пленума от 06.06.2014 N 35 не состоятельна, так как у сторон не имеется спора по поводу фактических правоотношений. Факт своевременного невнесения арендной платы не оспаривается арендатором и полностью подтвержден материалами дела.

В судебном заседании суда округа представитель управления доводы кассационной жалобы поддержала, просит ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просит оставить его без изменений.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

Арбитражный кассационный суд в соответствии со ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что по договору N 1 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2011 (далее - договор аренды, договор) арендодатель - ООО "Родник и К" передал арендатору - Главе К(Ф)Х Сорокину В.А. в пользование на условиях аренды на срок с 22.10.2011 по 01.04.2026 земельный участок площадью 422 539 кв.м., кадастровый номер: 31:05:0:282, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Белгородская область, Старооскольский район, Песчанское сельское поселение (далее - земельный участок 0:282, земельный участок).

В день заключения договора аренды 22.10.2011 между сторонами подписан акт приема-передачи данного земельного участка.

Вышеуказанный договор с актом приема-передачи зарегистрированы Управлением Росреестра по Белгородской области 06.08.2012.

В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата за право пользования участком устанавливается в размере 100 тысяч руб. в год.

Согласно п. 2.4. договора перечисление арендной платы производится до 15 декабря 2011 года, а в последующие года ежегодно до 01 декабря.

В пункте 3.1.3 договора стороны согласовали, что в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях:

а) невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 2.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

б) использования арендатором участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

в) использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка.

При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанному в п. 3.1.3 настоящего договора, договор считается расторгнутым и прекратившим действие по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления от арендодателя о таком отказе. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном п. 6.3 и 6.4 настоящего договора.

Претензией от 06.09.2018 N 6/9 ООО "Родник и К" предупредил ИП главу К(Ф)Х Сорокина В.А. об имеющейся задолженности и предложил в месячный срок перечислить арендную плату в размере 100 000 руб.

Согласно претензии ООО "Родник и К" от 25.04.2019 N 25/4, направленной в адрес арендатора, обязательство по оплате арендной платы арендатор надлежащим образом не исполнял, задолженность по арендной плате составила 200 000 руб. (за 2017, 2018 годы), в связи с чем в соответствии с п. 3.1.3 договора арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора (расторжении договора) по истечении десяти дней с момента получения претензии. Согласно почтовому уведомлению с идентификатором ED051252272RU о направлении арендодателем претензии N 25/4 от 25.04.2019 в адрес ИП главы К(Ф)Х Сорокина В.А, данное уведомление получено арендатором 11.07.2019.

Письмом от 29.05.2019 N 29/5, направленным арендодателем в адрес арендатора и полученным последним 07.06.2019, в связи с расторжением договора N 1 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2011 ООО "Родник и К" направило три экземпляра акта приема-передачи земельного участка.

В связи с тем, что мнению общества, договорные отношения с ответчиком прекратились, оно обратилось в управление с заявлением о погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка, представив следующие документы: заявление от 11.06.2019 N 31/008/001/2019-9255, Устав ООО "Родник и К" от 22.12.2014, Протокол общего собрания участников ООО "Родник и К" N 2 от 12.09.2014, претензию N 25/4 от 25.04.2019, уведомление о вручении почтового отправления от 15.05.2019.

Государственный регистратор прав в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) 24.06.2019 приостановил до 24.09.2019 осуществление государственной регистрации в отношении вышеуказанного земельного участка в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно уведомлению от 24.06.2019 указанное в заявлении соглашение о расторжении договора в регистрирующий орган не представлено; с заявлением представлена претензия от 25.04.2019 N 25/4, адресованная арендодателем ООО "Родник и К" арендатору Сорокину В.А., а также уведомление Почты России о вручении почтового отправления, адресованного Сорокину В.А., которое получила Тимофеева Н.Н.; иных документов, подтверждающих получение указанной претензии арендатором Сорокиным В.А., на государственную регистрацию не представлено.

Генеральный директор ООО "Родник и К" Савин А.А. 19.07.2019 предоставил дополнительные документы, в связи с чем в управление из МФЦ поступило заявление о предоставлении дополнительных документов N 31/008/003/2019-1504 от 19.07.2019, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1 от 22.10.2011, протокол общего собрания участников ООО "Родник и К" N 2 от 12.09.2014, Устав ООО "Родник и К" от 22.12.2014, претензия N 25/4 от 25.04.2019, уведомление от 27.06.2019, чек от 27.06.2019, опись вложения в ценное письмо от 27.06.2019, отчет об отслеживании отправления от 17.07.2019, опись документов, принятых для оказания государственных услуг МФЦ от 19.07.2019.

Государственным регистратором прав 23.07.2019 (уведомление Управления Росреестра по Белгородской области за N 31/008/001/2019-9255 ИП главы К(Ф)Х Сорокина В.А.) в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о погашении регистрационной записи N 31-31-08/068/2012-519 об обременении в виде аренды земельного участка 0:282.

Общество 26.07.2019 также направило в адрес предпринимателя уведомление о погашении указанной регистрационной записи.

Полагая, что действия управления, выразившиеся в погашении записи о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.10.2011 и записи об аренде (дата регистрации 06.08.2012 номер регистрационной записи 31-31-08/068/2012-519) являются незаконными, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что возможность одностороннего немотивированного отказа арендатора от исполнения договора аренды предусмотрена пунктом 3.1.3. договора; арендодатель воспользовался данным правом и в претензии от 25.04.2019 сообщил арендатору об отказе от договора аренды и его расторжении и направил последнему 27.06.2019 уведомление об отказе от договора, которое арендатор получил, в связи с чем пришел к выводу о расторжении договора согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

При этом, доводы заявителя о полном погашении 22.05.2019 задолженности по арендным платежам за 2017-2018 годы суд области отклонил, считая, что они не имеют правового значения для рассмотрения дела, поскольку материалами дела подтверждается несвоевременная уплата арендных платежей (позиция третьего лица ООО "Родник и К" с предоставлением расчета уплаты арендных платежей и копиями платежных поручений: N 28 от 13.02.2014; N 67 от 04.03.2014; от 09.08.2015; N 99 от 14.09.2015; N 193 от 07.12.2015; N 195 от 07.12.2017; N 11 от 19.01.2017; N 98 от 14.03.2017; чек-ордер от 22.05.2019; N 442503 от 23.05.2019). При этом суд первой инстанции установил, что заявитель не отрицает внесение арендных платежей с нарушением сроков, установленных п. 2.4 договора, доказательств обратного не представил, в связи с чем материалами дела подтверждается внесение заявителем с нарушением срока более двух раз подряд арендной платы по договору.

Также суд области согласился с позицией управления, что фактически заявитель не согласен с расторжением договора аренды ввиду неисполнения своих обязательств по оплате и указал, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в погашении записи об аренде земельного участка, что не лишает права арендатора оспаривать одностороннее расторжение договора аренды в исковом порядке.

По мнению суда округа, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанций руководствуясь положениями статей 197, 200, 201 АПК РФ, статей 606, 607, 614 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Закона N 218-ФЗ, обоснованно исходил из наличия правовых оснований для признания действий регистрирующего органа незаконными.

Так, в соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

Материалами дела подтверждены факты заключения между сторонами договора аренды и передачи земельного участка арендатору, внесение арендных платежей заявителем с нарушением установленного договором срока более двух раз подряд.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судами двух инстанций установлено, что согласно пункту 3.1.3 договора аренды стороны согласовали, что в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 2.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанному в п. 3.1.3 настоящего договора, договор считается расторгнутым и прекратившим действие по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления от арендодателя о таком отказе. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном п. 6.3 и 6.4 настоящего договора.

Учитывая тот факт, что материалами дела подтверждается факт уведомления обществом предпринимателя об образовавшейся задолженности и необходимости ее погашения, об одностороннем отказе от исполнения договора (расторжении договора) по истечении десяти дней с момента получения претензии, о направлении актов приема-передачи земельного участка, а также получения указанных документов стороной арендатора, суд апелляционной инстанции, учитывая условия пункта 3.1.3 договора, обоснованно согласился с выводами суда области о том, что арендодателю предоставлено право на отказ от договора на определенных условиях.

Между тем, как обоснованно указано апелляционной коллегией, судом области при вынесении судебного акта не было учтено, что согласно пункту 11 (абзац 2) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 данного пункта указанного постановления в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае из буквального толкования пункта п. 3.1.3 договора следует, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора возможен только по одному из указанному в нем оснований, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 2.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается тот факт, что односторонний отказ арендодателя от договора обусловлен именно невнесением в установленный срок арендатором арендной платы, в связи с чем данный отказ от договора нельзя признать немотивированным. Вместе с тем, в рассматриваемом случае в уполномоченный орган подано заявление о погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка только одной стороны - арендодателя ООО "Родник и К".

Материалы дела подтверждают тот факт, что по сути заявитель не согласен с расторжением договора аренды по причине неисполнения своих обязательств по оплате, т.е. у сторон возник по ним соответствующий спор, в связи с чем управление обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Данные обстоятельства подлежат проверке в ходе рассмотрения соответствующего спора о признании договора прекратившимся, решение суда по которому может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Суд округа считает необходимым отметить, что в рассматриваемом случае отказа арендодателя от договора аренды в связи с допущенными другой стороной нарушениями (систематическое невыполнение обязанности по арендной плате), регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать/подтверждать факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договоров, в связи с чем в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, регистрирующий орган не имел права вносить записи о прекращении аренды на основании уведомления арендодателя.

Таким образом, по мнению окружной коллегии, изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции с учетом положений статьи 201 АПК РФ пришел к обоснованному выводу о незаконности действий управления.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А08-7809/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Е.В. Власов В.Н. Шелудяев