Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 июня 2020 г. N Ф10-2383/20 по делу N А09-9671/2019

г.Калуга

23 июня 2020 г.

Дело N А09-9671/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Бессоновой Л.В., Леоновой Л.В.,

при участии представителей:

от жилищно-строительного кооператива "Серебряный ручей" (ОГРН 1053244108015, ИНН 3250060978, ул. Ромашина, д.58, корп.3, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ул. 3 Июля, д.27, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью "Союз мастеров" (ОГРН 1033265001417, ИНН 3234029917, ул.Горького, д.2Г, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

от Брянской городской администрации (ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909, проспект Ленина, д.35, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.11.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А09-9671/2019,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Серебряный ручей" (далее - ЖСК "Серебряный ручей", кооператив) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган) от 17.07.2019 N 32/001/103/2019-3530; об обязании Управления Росреестра по Брянской области зарегистрировать право собственности кооператива на объект недвижимого имущества - трансформаторная подстанция с кадастровым номером 32:28:0032513:40, общей площадью 47,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Ромашина, 58Б; о взыскании с регистрирующего органа в пользу кооператива 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Союз мастеров", Брянская городская администрация.

Решением суда первой инстанции от 20.11.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020, заявление ЖСК "Серебряный ручей" удовлетворено. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Брянской области в государственной регистрации права от 17.07.2019 N 32/001/103/2019-3530. Суд обязал Управление Россрестра зарегистрировать право собственности ЖСК "Серебряный ручей" на объект недвижимого имущества - трансформаторная подстанция, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый номер 32:28:0032513:40, расположенный по адресу г.Брянск, ул.Ромашина, дом 58Б, и взыскал с регистрирующего органа в пользу кооператива судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении требований кооператива отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу ЖСК "Серебряный ручей" считает ее не подлежащей удовлетворению, так как доводы регистрирующего органа не являются основанием для отмены решения и постановления судов.

ЖСК "Серебряный ручей", регистрирующий орган ходатайствовали о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.

Дело рассмотрено судом кассационной инстанции с учетом положения части 3 статьи 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в отзыве на жалобу, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, установлено судами, 21.07.2005 между ЗАО "Брянский завод "Металлист" (застройщик) и ЖСК "Серебряный ручей" (инвестор) заключен инвестиционный договор (далее - договор), предметом которого являлось внесение инвестором денежных средств в строительство жилого комплекса, состоящего из трех жилых домов, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д.60, строительные позиции N 1, N 2, N 3.

Согласно п. 1.2. договора застройщик на момент заключения настоящего договора ведет строительные работы с привлечением подрядчиков, и обязуется обеспечить дальнейшее строительство и ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, после чего передает инвестору объект с полным пакетом документов необходимых для оформления объекта в собственность инвестора.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта (п.2.6. договора). Обязательства инвестора считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта (п.3.3. договора).

20.06.2006 между застройщиком и инвестором заключено дополнительное соглашение к договору от 21.07.2005, согласно которому инвестор предоставляет в полном объеме денежные или другие средства для оплаты выполняемых работ, материалов, услуг застройщика и подрядчиков, необходимые для строительства жилого комплекса. Наряду с жилыми помещениями, создаваемыми за счет паевых взносов членов кооператива и подлежащими передаче в собственность последним, застройщик, после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию создаваемых в рамках инвестиционного договора от 21.07.2005 объектов капитального строительства, передает в собственность инвестора все имеющиеся нежилые помещения в строящихся жилых домах, трансформаторную и канализационно-насосную станцию, а также любые иные объекты капитального строительства, создаваемые в рамках договора от 21.07.2005 на земельном участке, расположенном по адресу: г. Брянск, ул. Ромашина, 60.

ЗАО Брянский завод "Металлист" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU32301000-280, утвержденное и.о. Главы Брянской городской администрации 18.12.2008, согласно которому разрешался ввод в эксплуатацию 159-квартирного жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Ромашина, д. 58, корп. 1 общей площадью 11833,2 кв.м, канализационно-насосной станции (КНС) общей площадью 25,5 кв.м, трансформаторной подстанции общей площадью 47,0 кв.м.

29.01.2009 заказчик, генеральный подрядчик (ООО "Союз мастеров), инвестор составили акт о том, что заказчик, генподрядчик передают для дальнейшей эксплуатации и реализации прав собственности всех участников ЖСК "Серебряный ручей" согласно инвестиционного договора от 21.07.2005 и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию N RU32301000-280 на "159 квартирный жилой дом (поз.1) с крышной котельной, ТП и КНС" и N RU32301000-281 на "59 квартирный жилой дом со встроенными помещениями и крышной котельной (поз.2)" законченный строительством объект " Комплекс жилых домов переменной этажности поз. 1 и поз. 2 по ул.Ромашина". Претензий у принимающей стороны - ЖСК "Серебряный ручей" к вводимым домам нет.

На основании акта приема - передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009 застройщик в связи завершением строительства и ввода в эксплуатацию первой очереди строительства комплекса жилых домов переменной этажности (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2008 N RU32301000-280) во исполнение инвестиционного договора от 21.07.2005 N1 передал инвестору здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Ромашина, д.58Б.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 07.10.2011 по делу N А09-987/2010 в отношении должника - ЗАО "Брянский завод "Металлист" завершено конкурсное производство. 07.11.2011 в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесена запись о прекращении деятельности юридического лица - ЗАО "Брянский завод "Металлист" в связи с ликвидацией.

05.04.2019 ЖСК "Серебряный ручей" обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 32:28:0032513:40 площадью 47,8 кв. м, расположенное по адресу: г.Брянск, ул. Ромашина, д. 58Б.

К заявлению кооператив представил, в том числе, инвестиционный договор от 21.07.2005, дополнительное соглашение от 20.06.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2008 N RU32301000-280, акт приема-передачи законченного строительством объекта "Комплекс жилых домов переменной этажности поз. 1 и поз.2 по ул.Ромашина" от 29.01.2009, акт приема-передачи от 16.01.2009, дополнение к акту приема-передачи от 29.01.2009.

В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права собственности уведомлением от 16.04.2019 осуществление действий по регистрации права собственности Управлением Росреестра приостановлено до 16.07.2019.

Регистратором было установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности застройщика - ЗАО Брянский завод "Металлист" на спорный объект не зарегистрировано, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности и права собственности кооператива.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее -Закон N218) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Поскольку в предоставленный заявителю срок указанные причины не устранены, 17.07.2019 регистрирующим органом в соответствии с правилами статьи 27 Закона N 218 принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности ЖСК "Серебряный ручей" в отношении спорного объекта недвижимости.

Не согласившись с решением Управления Росреестра, кооператив обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им правовую оценку и пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований кооператива. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Соглашаясь с решениями судов, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. п. 3 п.3 ст.15 Закона N 218 государственная регистрация права проводится на основании заявления сторон договора.

Как установлено судом, спорный объект недвижимости был передан во владение кооперативу на основании инвестиционного договора от 21.07.2005, однако с заявлением о регистрации права собственности обратилась только одна сторона договора - инвестор, так как застройщик ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ 07.11.2011.

Пунктами 60, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что здание трансформаторной подстанции во исполнение условий инвестиционного договора от 21.07.2005 по акту приема-передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009 передано застройщиком инвестору, оплату стоимости здания кооператив произвел.

В соответствии с п.2 ст.14 Закона N 218 одним из оснований для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

ЖСК "Серебряный ручей" представил на государственную регистрацию инвестиционный договор от 21.07.2005, совершенный в соответствии с требованиями действовавшего законодательства, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 16.01.2009.

Суды обеих инстанций на основании фактических обстоятельств настоящего дела правильно с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 62 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, применили пункт 1 статьи 6, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сделали вывод о том, что оспариваемый заявителем отказ регистрирующего органа не соответствует принципу правовой определенности и нарушает права заявителя.

С учетом приведенных норм права и их толкования, при ликвидации второй стороны сделки единственным способом защиты законных прав приобретателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения обязанности по передаче имущества.

Нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем основания для отмены обжалуемых судебных актов у суда округа отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 20.11.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А09-9671/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Е.В. Бессонова Л.В. Леонова