Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2020 г. N Ф10-2140/20 по делу N А62-2542/2019

г. Калуга

29 июня 2020 г.

Дело N А62-2542/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Нарусова М.М. Циплякова В.В. Давыдовым А.Д.
при участии в заседании
от истца: Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Смоленский Вариант"	представитель Арбидан В.А. (дов. от 16.01.2020 N 8); представитель Галстян К.А. (директор);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу N А62-2542/2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленский Вариант" (далее - общество, ООО "Смоленский Вариант", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.08.2017 N 05-ОБ и об обязании освободить занимаемое нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 30.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу вышеуказанного постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на наличие оснований для расторжения договора.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2020 время рассмотрения кассационной жалобы изменено на 15 час. 15 мин. 22.06.2020.

Судом рассмотрено ходатайство ответчика об отложении судебного заседания и отклонено, поскольку отложение судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда, и обусловлено поименованными в данной статье основаниями для отложения, которые в настоящем ходатайстве отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом и ООО "Смоленский Вариант" заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области, от 29.08.2017 N 05-ОБ, согласно которому департамент (арендодатель) принял на себя обязательство передать во временное пользование за плату ООО "Смоленский Вариант" (арендатору) с согласия собственника имущества - Смоленской области (распоряжение Администрации Смоленской области от 10.03.2017 N 318-р/адм (в редакции распоряжения Администрации Смоленской области от 26.06.2017 N 912-р/адм) по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 17.08.2017 N 2) объект государственной собственности Смоленской области - нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 30 (далее - объект).

Государственная регистрация указанного договора произведена 30.08.2017 (номер регистрации 67:27:0020210:452-67/001/2017-3).

Пунктом 1.1 договора стороны согласовали, что арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение для размещения гостиницы или офиса после проведения необходимых ремонтных работ.

В соответствии с пунктом 3.1 договора величина годовой арендной платы за пользование объектом составляет 1 189 100 рублей (без учета НДС).

Ежемесячная арендная плата 99 091 рублей 67 копеек.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата, предусмотренная пунктом 3.1, подлежит перечислению арендатором в областной бюджет на расчетный счет истца за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы устанавливается на один год. Размер арендной платы на следующий год устанавливается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с Порядком определения годовой арендной платы за пользование объектами государственной собственности Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 16.09.2008 N 492.

Департамент письмом от 29.08.2018 N 2016/3 уведомил ответчика об увеличении арендной платы, которая с 30.08.2018 по 29.08.2019 установлена в размере 1 236 664 рублей (годовая арендная плата), таким образом, ежемесячный платеж составил 103 055 рублей 33 копейки.

Поскольку в нарушение условий договора ответчик перечислял арендную плату истцу не в полном объеме и не своевременно, департаментом в адрес ООО "Смоленский Вариант" направлено требование от 29.08.2018 N 2014/3 о погашении задолженности по договору аренды недвижимого имущества в течение 10 календарных дней с момента получения извещения.

Письмом от 14.02.2019 N 263/3 истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Ссылаясь на то, что ответчик не принял предложение расторгнуть договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Апелляционный суд отказывая в удовлетворении иска обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Вместе с тем, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Принимая во внимание, что после получения требования истца от 29.08.2018 на счет департамента по чеку-ордеру от 18.09.2018 в размере 98 500 рублей были внесены денежные средства Ермолаевой Д.А., являющейся бухгалтером ООО "Смоленский Вариант" и уполномоченной осуществлять банковские платежи, связанные с деятельностью общества, а также ранее вносившей на счет департамента арендную плату в указанном порядке, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил доводы департамента об отсутствии правовых оснований для зачета поступивших денежных средств в счет арендной платы общества по спорному договору.

Также суд установил, что на момент принятия судом первой инстанции искового заявления департамента о расторжении договора аренды от 29.08.2017 N 05-ОБ у ответчика образовалась переплата в размере 95 069 рублей 64 копейки, что подтверждается полным расчетом платежей по договору аренды недвижимого имущества от 29.08.2017, представленным в суд апелляционной инстанции ответчиком, а на дату принятия судом решения (12.07.2019) переплата составляла 197 998 рублей 32 копейки.

Поскольку на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции задолженность была погашена ответчиком, имелась переплата, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений ответчиком существенных условий договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом необоснованно не учтены положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ, поскольку ответчик пользуется переданным ему имуществу с неоднократным нарушением условий договора, отклоняется судом кассационной инстанции в связи со следующим.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из текста искового заявления (дата поступления в суд первой инстанции 26.03.2019) следует, что основанием для расторжения спорного договора является существенное нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не неоднократные нарушения ответчиком условий договора (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые являются самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В связи с этим, представление истцом в ходе рассмотрения настоящего дела акта проведения выездной проверки от 28.06.2019, согласно которому объект аренды ответчиком не используется, как основание заявленных требований о расторжении договора аренды, является преждевременным, поскольку заявить о расторжении договора по указанным основаниям, возможно лишь в порядке предусмотренным частью третьей статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

К тому же судом апелляционной инстанции оценены представленные ответчиком доказательства использования имущества в соответствии с договором аренды, в соответствии с которыми суд правомерно пришел к выводу о намерении общества продолжать арендные отношения с департаментом.

Таким образом, оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу N А62-2542/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

М.М. Нарусов В.В. Ципляков