Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 июня 2020 г. N Ф10-2279/20 по делу N А08-5824/2019

г. Калуга

30 июня 2020 г.

Дело N А08-5824/2019

Резолютивная часть постановления оглашена "29" июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "30" июня 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	М.М. Нарусова,
судей	В.В. Циплякова, А.Н. Шульгиной,
при участии в судебном заседании:
от истца: индивидуального предпринимателя Романова Михаила Борисовича			Романова М.Б. по паспорту, Бондаревой Н.Г. представителя по доверенности от 23.06.2020;
от ответчика: Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от третьего лица: Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области			представитель не явился, извещен надлежаще; представитель не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Михаила Борисовича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 по делу N А08-5824/2019,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Романов Михаил Борисович (далее - ИП Романов М.Б., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (далее - Комитет, ответчик) о взыскании расходов на капитальный ремонт нежилого здания с кадастровым номером 31:16:0109020:1838, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Славы, д. 57 б, и внесенной арендной платы в общей сумме 889 270 руб. 80 коп., в том числе, 621 543 руб. 30 коп. произведенных затрат на ремонт, 117 727 руб. 50 коп. арендных платежей, 150 000 руб. убытков, понесенных предпринимателем из-за сокрытия информации о реальном техническом состоянии нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.12.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск.

В обоснование своей позиции кассатор ссылается на то, что возмездный по определению договор аренды стал безвозмездным, к пользованию зданием и извлечению выгоды не мог приступить по не зависящим от него обстоятельствам. Считает, что действия Комитета по включению в текст договора условия о его одностороннем расторжении по инициативе арендодателя для муниципальных нужд, использование данного основания в рассматриваемой ситуации являются незаконными, а также злоупотреблением правом согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает на то, что на момент подготовки и направления уведомления от 25.05.2018 такого основания для расторжения договора как реконструкция объекта культурного наследия не существовало.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы.

Ответчик представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения кассационной жалобы, а также заявил ходатайство ее о рассмотрении без участия своего представителя.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, городскому округу "Город Белгород" на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 142,7 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0109020:1838, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 57 б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2015 года 31-31/001-31/001/075/2015-970/1.

10.05.2017 на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договоров аренды нежилого помещения N 2/1 от 26.04.2017 указанное помещение по договору аренды N 410н передано во временное владение и пользование ИП Романову М.Б. на срок с 10.05.2017 по 27.04.2027 для осуществления деятельности в области физкультуры и спорта. По акту приема-передачи от указанной даты помещение передано предпринимателю.

На основании пункта 2.2.16 договора, арендатор обязан в течение 10 дней после прекращения действия договора возвратить имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке без обращения в арбитражный суд, в случае необходимости использования имущества для муниципальных нужд, при условии направления арендатору не менее чем за 30 календарных дней до реализации указанного права соответствующего уведомления.

Кроме того, расторжение договора может быть произведено по инициативе обеих сторон в случаях, указанных в законодательстве Российской Федерации и договоре, которое должно быть оформлено дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами (пункт 5.1 договора).

02.06.2017 истец направил в адрес Комитета письмо, в котором указал на необходимость проведения капитального ремонта арендуемого здания, в связи с его неудовлетворительным техническим состоянием и невозможностью использования в соответствии с целевым назначением, просил уполномоченный орган согласовать проведение ремонта объекта аренды в соответствии с предложенными арендатором видами работ.

Ответчик письмом от 08.06.2017 года N 09/3485 согласовал проведение реконструкции указанного нежилого здания за счет средств предпринимателя: замену кровли с заменой опорных балок, ремонт фасада с реконструкцией входного тамбура, организацию пожарного выхода через оконный проем с торца здания, закладку пяти оконных проемов и замену девяти стеклопакетов, замену систем водоснабжения и водоотведения, системы отопления, замену полов и электрической проводки, внутренний ремонт с демонтажем трех некапитальных перегородок.

13.07.2017 Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области уведомило истца о том, что арендуемое здание обладает признаками объекта культурного наследия, ввиду чего, указало на необходимость сохранения первоначального облика здания при проведении предпринимателем ремонтных работ.

25.05.2018 ответчик направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 4.6, в связи с необходимостью использования имущества для муниципальных нужд.

30.05.2018 между сторонами подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 10.05.2017 года N 410н, а также акт приема-передачи здания.

Ссылаясь на необходимость возмещения стоимости проведенной реконструкции арендуемого здания, внесенных арендных платежей, а также упущенной выгоды в размере 150000 руб. из-за сокрытия ответчиком информации о реальном техническом состоянии нежилого здания, а также неисполнение в добровольном порядке ответчиком предъявленной истцом претензии, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суды двух инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды и были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами установлено, что спорные отношения возникли из договора аренды, заключенного на торгах, для участия в которых истцом, совместно с заявкой представлено заявление об ознакомлении с объектом, выставленным на аукцион, согласно которому предприниматель подтверждает факт осмотра передаваемого в аренду нежилого помещения, общей площадью 142, 7 кв. м, расположенного по адресу: пр. Славы 57 б.

В предложении об условиях проведения ремонта спорного здания от 12.04.2017 указывается, что для полноценного использования помещения по целевому назначению, в т.ч. под спортивно-оздоровительный центр требуется капитальный ремонт здания, которое находится в крайне неудовлетворительном состоянии: отсутствует отопление по причине заморозки и разрыва отопительной магистрали, фундамент и стены имеют многочисленные трещины и частичное разрушение; двери и окна требуют замены по причине невозможности их использования; требуется замена электропроводки; крыша здания также требует капитального ремонта (частичной замены опорных балок и замены облицовки-шифера).

Суды установили, что по результатам проведенного осмотра предприниматель обязался за свой счет с привлечением строительных подрядчиков отремонтировать отопительную систему здания, систему канализации, произвести ремонт фундамента, стен, электропроводки, систему канализации, замену оконных блоков на пластиковые стеклопакеты, ремонт интерьера и отделку фасада, произвести ремонт крыши и привести в порядок близлежащую территорию с дальнейшим озеленением.

Таким образом, суды сделали верный вывод о том, что на момент заключения договора аренды от 10.05.2017 года N 410н истец был осведомлен о техническом состоянии арендуемого здания, принял его по акту приема-передачи без замечаний и возражений, в связи с чем он не вправе ссылаться на него, предъявляя требование к ответчику о взыскании убытков.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании пункта 2.2.6. договора, арендатор вправе, с письменного согласия арендодателя, по оформленному в установленном порядке разрешению, производить за свой счет реконструкцию, переоборудование имущества. Затраты, понесенные при выполнении указанных работ, арендатору не возмещаются. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором в ходе выполнения работ по реконструкции, остаются муниципальной собственностью.

Вместе с тем, суды установили, что условия о том, что при расторжении либо истечении срока действия договора арендатор имеет право на компенсацию документально подтвержденных затрат, связанных с реконструкцией арендованного имущества и иными неотделимыми улучшениями, произведенными с письменного согласия арендодателя, в договоре аренды N 410н не предусмотрено.

Ссылки ответчика на то, что после заключения договора аренды приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области от 08.06.2018 года N 96-03/01 арендованное имущество было включено в перечень выявленных объектов культурного наследия, существенно ограничило использование арендованного имущества по назначению и препятствовало проведению капитального ремонта, что повлекло расторжение договора, обоснованно отклонены судами.

В силу пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", наличие у спорного недвижимого имущества статуса объекта культурного наследия не препятствует его использованию и капитальному ремонту, а лишь устанавливает определенные ограничения, связанные с содержанием указанного объекта, в целях обеспечения сохранности и неизменности облика выявленного объекта культурного наследия.

Анализ материалов дела позволил судам придти к выводу о добровольном расторжении сторонами договора аренды в соответствии с пунктом 4.6, путем подписания соглашения от 30.05.2018, и придти к верному выводу о том, что наличие у спорного здания признаков объекта всемирного наследия не явилось причиной досрочного прекращения арендных обязательств. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Суды двух инстанций, исследовав и оценив фактические обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, не установили оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Изложенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, а доводы кассационной жалобы не нашли своего подтверждения.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 по делу N А08-5824/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.М. Нарусов

Судьи

В.В. Ципляков А.Н. Шульгина