|
30 июня 2020 г.
|
Дело N А36-3879/2019
|
Резолютивная часть постановления оглашена "29" июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме "30" июня 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
|
председательствующего судьи
|
М.М. Нарусова,
|
|
судей
|
В.В. Циплякова,
А.Н. Шульгиной,
|
|
при участии в судебном заседании:
|
|
|
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Фолиум"
|
представитель не явился,
извещен надлежаще;
|
|
|
от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "Гарант"
|
Тонких Н.С., директор,
|
|
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарант" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 01.11.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по делу N А36-3879/2019,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Фолиум" (далее - ООО "ТТЦ "Фолиум", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант" (далее - ООО "Гарант", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 38-15 ар от 21.08.2015 г. по постоянной арендной плате в размере 21 929 руб. 03 коп., по переменной арендной плате в размере 456 руб. 29 коп., а также неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 11.01.19 по 13.03.19 постоянной части арендной платы в размере 91 500 руб., переменной части арендной платы - 60 000 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
ООО "Гарант", в свою очередь, обратилось в суд с встречным требованием о признании договора аренды нежилого помещения N 38-15ар от 21.08.2015, расторгнутым с 12.01.2019, взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 7 219 руб. 27 коп., неустойки в размере 118 324 руб. 80 коп.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 01.11.2019, с учетом дополнительного решения от 25.11.2019, исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскано 22 385 руб. 32 коп. задолженности по договору аренды N 38-15 ар от 21.08.2015, 30 500 руб. штрафной неустойки; в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 указанное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Кассатор не согласен с оценкой судами фактических обстоятельств дела. Считает, что при определении размера неустойки суды нарушили принцип соразмерности.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Истец в письменном отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направил. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей истца.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жлобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды N 38-15 ар от 21.08.2015 истец сроком на одиннадцать месяцев передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 22 кв. м, Литер А, расположенное на 3 этаже в здании ТРЦ по адресу: Липецкая область, г. Липецк, ул. Смородина, 13 а, для ведения в нем коммерческой деятельности по оказанию юридическо-бухгалтерских услуг.
Порядок, условия и сроки внесения арендных платежей за пользование имуществом определены в разделе 4 договора.
На основании пункта 9.5 договора, в случае, если арендатор не планирует продолжить ведение коммерческой деятельности в помещении по истечении срока действия арендного обязательства, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты окончания срока действия договора.
В случае если к дате, являющейся последним днем действия договора, ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от заключения договора на новый срок, он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, за исключением пунктов, регулирующих размер арендной платы (пункт 9.6 договора).
Основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрены пунктом 9.4 договора.
Письмом, полученным арендодателем 13.12.2018, арендатор заявил о расторжении договора, а в претензии от 24.12.2018 предложил расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на наличие в арендуемом помещении запаха, возможно связанного, по мнению общества, с неисправностью системы вентиляции.
В свою очередь, ООО "ТТЦ "Фолиум" письмами от 17.12.2018 и 21.01.2019 сообщило арендатору о том, что договор в соответствии с пунктом 9.4. может быть досрочно расторгнут сторонами только в судебном порядке.
28.02.2019 арендодатель уведомил ООО "Гарант" о расторжении договора в одностороннем порядке и сообщил о необходимости передать помещение собственнику по акту приема-передачи не позднее 14.03.2019, что подтверждается копией ценного письма с описью вложения (т. 1, л.д. 18-20).
14.03.2019 арендодатель составил акт сдачи-приема помещения, содержащий подписи двух понятых и отметку об отсутствии в помещении арендатора. 08.04.2019 помещение было вскрыто с участием представителя ОП N 7 УМВД России по г. Липецку, о чем составлен акт вскрытия помещения, при этом имущества арендатора в указанном объекте не обнаружено.
Соблюдая претензионный порядок разрешения спора, арендодатель обратился суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и соответствующей штрафной неустойки, начисленной в соответствии с условиями договора.
Возражая на иск, ответчик заявил о неисправности переданного в аренду помещения, указал на то, что истец препятствовал пользованию арендованного имущества и уклонялся от расторжения договора, в связи с чем предъявил встречный иск о признании спорного договора расторгнутым с января 2019 и взыскании излишне уплаченной арендной платы, неустойки по договору аренды.
Разрешая спор по существу, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суды двух инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Судебный порядок расторжения договора аренды по инициативе арендатора предусмотрен также пунктом 9.4 договора. Данные основания совпадают с перечнем, предусмотренным статьей 620 ГК РФ.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
Пунктами 3.2.6 и 3.2.23 договора обязанность поддерживать помещение и находящиеся в нем инженерные системы в исправном, должном санитарном, техническом и противопожарном состоянии, возложена не на арендодателя, а на арендатора.
Доказательств, подтверждающих наличие недостатков арендованного имущества, которые, по мнению ответчика, делают непригодным нежилое помещение для использования по назначению, ООО "Гарант" в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, суды правомерно отклонили возражения ответчика о том, что истец не обеспечил исправное состояние вентиляционной системы и системы пожарной безопасности помещения, поскольку это противоречит условиям договора о распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества.
Судами учтено, что требование арендатора о расторжении договора заявлено в отношении договора, ранее прекратившего свое действие отказом арендодателя от его исполнения в порядке, установленном пунктом 9.2 договора, о чем свидетельствует копия ценного письма с описью вложения, полученное арендатором 28.02.2019. Тогда как по смыслу статьи 450 ГК РФ, изменен или расторгнут может быть только действующий договор.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.
Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
Доказательств утраты возможности пользоваться помещением арендатором в материалы дела не представлено.
Судами установлено, что письменные объяснения руководителя охранной организации, нанятой арендатором, равно как и физического лица, арендовавшего соседнее помещение, представленные ответчиком в подтверждение факта опечатывания сданного в аренду помещения судом, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку они противоречат требованиям части 1 статьи 10 АПК РФ, обязывающим арбитражный суд непосредственно исследовать все доказательства по делу. По смыслу части 3 статьи 88 АПК РФ, изложение показания в письменном виде допустимо только после устного допроса свидетеля. Показания в письменной форме вместо показаний в устной форме не допускаются.
Кроме того, как верно отмечено судами, оклеивание помещения бумажной лентой с нанесенном на ней оттиском печати, само по себе не является препятствием в правомерном доступе к помещению и может быть самостоятельно устранено арендатором как законным владельцем арендованного имущества.
Оценив акт вскрытия помещения от 08.04.2019, составленного с участием сотрудника полиции и подтверждающего, что на момент вскрытия имущества арендатора в помещении обнаружено не было, суды сделали обоснованный вывод о том, что арендатор, вывезший принадлежащие ему вещи, имел доступ к спорному помещению.
Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении ходатайства ответчика о вызове свидетелей, правомерно отклонен апелляционным судом.
В соответствии с частью 1 статьи 88 АПК РФ, лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.
Суд первой инстанции, рассматривая ходатайство о вызове в качестве свидетеля старшего лейтенанта полиции А.А. Подзорова, в судебном заседании предложил ответчику сообщить сведения о месте жительства свидетеля, для чего отложил рассмотрение дела на другую дату, что подтверждается протоколом судебного заседания и определением об отложении судебного разбирательства от 17.09.2019. Поскольку в назначенное время необходимые сведения не были представлены, арбитражный суд правомерно отклонил заявленное ходатайство в силу статьи 9 АПК РФ, возложив на ответчика последствия невыполнения предписанных в определении суда процессуальных действий.
Таким образом, не установив оснований для признания расторгнутым с 12.01.2019 договора аренды нежилого помещения N 38-15 ар от 21.08.2015, суды правомерно отказали в удовлетворении
