Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 июля 2020 г. N Ф10-2709/20 по делу N А84-2707/2019

г.Калуга

21 июля 2020 г.

Дело N А84-2707/2019

Резолютивная часть постановления изготовлена 21.07.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.07.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
Судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Елагиной О.К. Шильненковой М.В. Кожа М.С.
при участии в заседании от истца: ООО "Комфорт Сервис Крым" от ответчика: ООО "Сегас - Тур"	Соколовой В.С.- представитель (дов.б/н от 15.11.2019, диплом); Золотухина Е.П.- представитель (дов. б/н от 23.12.2019, диплом);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Сервис Крым" на решение арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по делу N А84-2707/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Комфорт Сервис Крым" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сегас-Тур" о признании заключенным и действующим договора N 367/27102017 от 27.10.2017 участия в долевом строительстве и обязании ООО "Сегас-Тур" передать по акту приема-передачи в его собственность апартаменты N 2/34/(2/9) на 2 этаже, секция 5, общей площадью 40,96 м кв. в пансионате туристического-гостиничного комплекса, по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая,7, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскании неустойки в размере 108 995,63 руб. и установлении для ООО "Сегас-Тур" астрента в порядке ст. 308.3 ГК РФ в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В свою очередь, ООО "Сегас-Тур" обратилось со встречным иском о взыскании с ООО "Комфорт Сервис Крым" 3 063 080,80 руб. задолженности по договору участия в долевом строительстве и пени в размере 229 475,80 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020, в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Комфорт Сервис Крым" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований ООО "Комфорт Сервис Крым" и дело в этой части направить на новое рассмотрение.

Поскольку в соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в данном случае решение суда от 24.10.2019 и постановление апелляционной инстанции от 23.02.2020, подлежат оценке только в части отказа в удовлетворении заявленных требований ООО "Комфорт Сервис Крым".

Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, кассационная коллегия не находит оснований для их отмены или изменения в обжалуемой части, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 27.10.2017 между ООО "Комфорт Сервис Крым" (участник) и ООО "Сегас-Тур" (застройщик) подписан договор N 367/27102017 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором сррк осуществить строительство объекта: пансионата туристическо-гостиничного комплекса размещаемого на земельном участке площадью 2,0700 Га, кадастровый номер участка N 91:02:001017:128 по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 7 и после ввода в эксплуатацию объекта передать участнику в собственность апартамент N 2/34 (2/9) на 2 этаже, секция 5, общей площадью 40,96 м кв., а участник обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства у застройщика.

Цена договора определяется как сумма денежных средств (паевого взноса), подлежащих к уплате участником для сооружения объекта строительства и передачи ему в собственность объекта долевого строительства ( п.2 договора) и составляет 2 130 901, 93 руб., которая должна быть внесена до 27.10.2018.

В соответствии с п.3.2 договора застройщик обязан обеспечить сооружение (строительство) объекта и ввод его в эксплуатацию до 3 квартала 2018 года включительно.

Передача объекта долевого строительства в собственность участнику осуществляется застройщиком по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня ввода объекта в эксплуатацию, внесения участником всех платежей по договору в полном объеме и заключения между сторонами договора об управлении объектом, предусматривающим обязательства по его содержанию, ремонту, обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг и оплате стоимости указанных услуг и работ ( п.п.3.3, 3.4 договора).

Представленная копия договора N 367/27102017 от 27.10.2017 участия в долевом строительстве содержит подписи уполномоченных представителей сторон и оттиски печатей сторон.

Истец ссылается на то, что со своей стороны он выполнил условия договора и оплатил денежные средства в общей сумме 2 127 780 руб., что подтверждается платежными поручениями N 540 от 27.04.2018, N 614 от 11.05.2018, N 1478 от 19.10.2018, N 1499 от 25.10.2018), а ответчик объект строительства на протяжении длительного времени ему не передает, хотя срок окончания строительства не изменялся, а его претензия от 29.01.2019 о предоставлении сведений о планируемых сроках ввода в эксплуатацию объекта и передачи объекта долевого строительства в собственность по акту приема передачи, оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Комфорт Сервис Крым" в суд с настоящим иском.

ООО "Сегас-Тур", в свою очередь, ссылаясь на то, что по договору долевого участия N 367/27102017 от 27.10.2017 сумма паевого взноса, которая в соответствии с п.2.4. договора должна быть оплачена участником до 27.10.2018 составляет 5 190 860,80 руб., но до настоящего времени ООО "Комфорт Сервис Крым" не внесена в полном объеме, обратилось со встречным иском о взыскании с ответчика 3 063 080,80 руб. задолженности по договору и пени в размере 229 475,80 руб.

При этом ООО "Сегас-Тур" исходит из стоимости паевого взноса за 1 кв. м в размере 126730 руб, тогда как ООО "Комфорт Сервис Крым" произвело оплату по цене 52 023,97 руб. за 1 кв. метр.

Отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных требований, судебные инстанции пришли к выводу о незаключенности договора участия в долевом строительстве N 367/27102017 от 27.10.2017, поскольку сторонами не согласовано существенное условие- цена договора.

Как следует из материалов дела, суду представлены и исследованы оригинал договора с ценой 5 190 860 руб. и три первые листа договора с ценой 2 130 901,93 руб.

Между тем, правоотношения сторон по спорному договору помимо общих норм гражданского законодательства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 данного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

При этом, руководствуясь ч.1 ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" и положениями Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, ратифицированного Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что Закон N 214-ФЗ действует на территории города федерального значения Севастополя с 18.03.2014, т.е. с даты принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что государственную регистрацию указанный договор не проходил.

Вместе с тем, названное обстоятельство не является препятствием для обращения добросовестного участника долевого строительства требовать от застройщика выполнения договора.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ( п.1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ к существенным условиям договора об участии в долевом строительстве относится, в том числе цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

При этом, в силу п.5 ст.4 указанного Закона, при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных п. 4 с. 4 Закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Аналогичные положения содержит и п.1 ст.555 ГК РФ, регулирующий заключение договора продажи недвижимости.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", с целью установления действительной воли сторон по цене объекта при заключении спорного договора, суд истребовал у доказательства по данному вопросу, в том числе переписку сторон.

Между тем, судом установлено, что каких-либо доказательств существования переговоров по данному вопросу не имеется и соответствующей переписки не велось.

В обоснование того, что цена объекта в размере 2 130 901,93 руб. была предоставлена ему со скидкой, ООО "Комфорт Сервис Крым" было предоставлено ряд договоров подряда и поставки товара, заключенных с ООО "Сегас-Тур", которые, по его мнению, свидетельствуют о наличии оснований для вывода о согласованности условий договора в указанной сумме.

Указанный довод судом признан несостоятельным, поскольку из представленных документов не следует, что такие договора изначально были согласованы с иными условиями оплаты, а впоследствии, заключены соглашения об изменении их цены, с учетом договора на участие в долевом строительстве. При этом, представленная ООО "Комфорт Сервис Крым" таблица с первоначально предложенной и конечной ценой по данным договорам (подряда, поставки) судом не признана допустимым доказательствам по делу, поскольку она составлена только истцом и не подписана ООО "Сегас-Тур".

Судом было отклонено ходатайство истца об истребовании у ООО "Сегас-Тур" документов, устанавливающих порядок проведения аукциона, конкурса на закупку товаров, услуг и работ, поскольку, как пояснил представитель ответчика, каких-либо локальных актов определяющих процедуру закупки ООО "Сегас-Тур" никогда не принимало. Доказательств обратного, суду не представлено.

Судом также было отклонено ходатайство ООО "Комфорт Сервис Крым" о вызове в суд физических лиц, в качестве свидетелей по делу, так как из объяснений, как директора ООО "Комфорт Сервис Крым", так и представителя ООО "Сегас-Тур" следует, что при подписании договоров присутствовали только директора, иные лица не присутствовали.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения данного ходатайства суд не усмотрел.

Кроме того, обстоятельства на которые ссылается ООО "Комфорт Сервис Крым" в обоснование своей правовой позиции должны быть подтверждены документально, а не свидетельскими показаниями.

В данном случае, стороны подтвердили, что первоначально был подписан договор с условием о цене 5 190 860,00 руб. Затем, спустя время, распечатаны - три первых листа с ценой 2 130 901, 93 руб. (аудиозапись судебного заседания 18.03.2020). О фальсификации данного доказательства, с учетом положений ст. 161 АПК РФ, сторонами не заявлено.

Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.

В рассматриваемом деле каких-либо намерений о заключении дополнительного соглашения к договору, касающихся цены, сторонами не предпринималось. Представители сторон не отрицают тот факт, что имелись оба договора с разной ценой, однако, в настоящее время отсутствует согласие относительно окончательной цены.

С учетом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что порядок внесения изменений в договор не соблюден, нарушен и все действия совершены в обход закона.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор, в котором стороны не согласовали существенные условия, является именно незаключенным и фактически отсутствующим.

Незаключенный договор не может быть признан недействительным, так как он не порождает никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах судебными инстанциями правомерно признан незаключенным договор, как в редакции ООО "Комфорт Сервис Крым", так и в редакции ООО "Сегас-Тур", поскольку вопрос о цене остался между сторонами не согласованным.

Учитывая вышеизложенное, суды инстанций обоснованно отказали заявителю в удовлетворении его требований.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по делу N А84-2707/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

О.К. Елагина М.В. Шильненкова