Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 июля 2020 г. N Ф10-2644/20 по делу N А84-4306/2019

г.Калуга

24 июля 2020 г.

Дело N А84-4306/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи	В.Н.Шелудяева
судей	Е.В.Власова Р.Г.Калуцких
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи		Е.А.Рихтер

при участии:

от Прокуратуры города Севастополя - Гармашева И.В., по служебному удостоверению, личность установлена на основании паспорта;

от общества с ограниченной ответственностью "Моссевстрой Альфа" - не явились, извещены надлежаще;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - не явились, извещены надлежаще;

от Правительства Севастополя - не явились, извещены надлежаще;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю - не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенным путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Моссевстрой Альфа" на решение Арбитражного суда города Севастполя от 27.11.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А84-4306/2019,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора города Севастополя (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением в защиту публичных интересов и интересов субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, ДИЗО): о признании недействительным решения комиссии Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по проведению аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, изложенного в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 19.11.2018 N 1; о признании недействительным, заключенного между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Моссевстрой Альфа" (далее - ООО "Моссевстрой Альфа", Общество), договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 7/ОТ; о признании недействительным, заключенного между Департаментом и ООО "Моссевстрой Альфа", договора аренды от 18.12.2018 N 26/2 земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 104; о применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка от 18.12.2018 N 26/2, обязав Общество вернуть по акту приема-передачи Департаменту земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 104.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020, заявленные требования прокурора удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Моссевстрой Альфа" обжаловало их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя прокуратуры, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 22.06.2018 N 8292-РДИ "О проведении аукциона" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке площадью 3951 кв. м, находящемся в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:04:001018:13, категория земель "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования земельного участка "Жилая застройка", расположенном по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко.

Для участия в торгах 16.11.2018 поступила единственная заявка от ООО "Моссевстрой Альфа".

Заявка ООО "Моссевстрой Альфа" комиссией по проведению аукциона признана соответствующей требованиям аукционной документации, о чем составлен соответствующий протокол от 19.11.2018.

В связи с поступлением одной заявки для участия в торгах комиссией принято решение о заключении с ООО "Моссевстрой Альфа" договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке с кадастровым номером 91:04:0010118:13 не ранее, чем через десять дней со дня размещения протокола на официальном сайте в сети "Интернет", но не позднее, чем через тридцать дней со дня его размещения, в соответствии с частью 24 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По результатам вышеуказанных торгов между Департаментом (арендодатель) и ООО "Моссевстрой Альфа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2018 N 26/2.

По условиям вышеназванного договора аренды земельный участок предоставлен арендатору сроком на 9 лет для строительства стандартного жилья.

Размер ежегодной арендной платы сторонами установлен в соответствии с требованиями постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя", которая составляет 710,09 руб., размер арендной платы за месяц составляет 59,17 руб..

Между субъектом Российской Федерации - город федерального значения Севастополь, от имени которого действует Департамент, и ООО "Моссевстрой Альфа" заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 7/ОТ.

В соответствии с условиями указанного договора об освоении застройщик принял на себя обязательство в установленный договором срок на осваиваемой территории осуществить строительств многоквартирного дома (домов), в котором (которых) жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных договором, соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в договоре, по договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и по государственным контрактам уполномоченному органу государственной власти в области жилищной политики на приобретение стандартного жилься с целью реализации государственной программы города Севастополя "Жилище на 2017-2022 годы".

Прокурор, придя к выводу о том, что вышеуказанные торги проведены с нарушением действующего законодательства, а соответственно, заключенные договора по результатам этих торгов, также не соответствуют закону, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации участником аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее также в настоящей статье - аукцион), за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, может быть признано юридическое лицо, соответствующее обязательным требованиям, в том числе, осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, установленный в соответствии с частью 4 или 5 настоящей статьи и предусмотренный извещением о проведении аукциона (пункт 1); членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (пункт 2).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО "Моссевстрой Альфа" не представило аукционной комиссии надлежащих документов, подтверждающих соответствие общества вышеуказанным требованиям.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, а поэтому не подлежат переоценке в кассационном порядке.

В соответствии статьей 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать, в числе иных, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 13 части 8 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

В силу требований пункта 5 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В соответствии со статьей 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 N 81-ЗС "О земельном налоге" в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена налоговая ставка в размере 0,01%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:04:001018:13 составляла 7100895,24 руб..

Следовательно, размер ежегодной арендной платы не мог превышать 710,09 руб..

Как установлено в ходе судебного разбирательства, извещение о проведении спорного аукциона содержало сведения о том, что арендная плата за предоставляемый земельный участок составляет 71 008,95 руб., что составляет 1% налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, превышает установленный законом предельный размер арендной платы в 100 раз.

При этом в заключенном договоре аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы, установленный сторонами, составляет 710 руб. 09 коп..

Давая правовую оценку указанным обстоятельствам, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что действия заказчика, связанные с указанием в извещении о проведении торгов недостоверных сведений о размере арендной платы, направлены на ограничение добросовестной конкуренции, нарушают положения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что, в свою очередь, повлекло нарушение интересов иных участников конкурсных процедур, которые могли бы принять участие в аукционе и предложить более выгодные условия выполнения публично значимых работ, а также нарушило принцип равенства участников торгов, создания условий для свободной конкуренции, обеспечения эффективного использования земель города.

В соответствии с вышеназванными нормами действующего законодательства по результатам проведения торгов на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключение договора аренды земельного участка является обязательным.

Давая правовую оценку спорному договору аренды земельного участка, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Кроме того, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, также может быть квалифицирован как ничтожный.

Как указано выше, спорный аукцион проведен заказчиком с нарушением установленных законом требований.

В частности, к участию в торгах допущено лицо, не соответствующее требованиям, предусмотренным статьей 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Процедура проведения торгов заказчиком осуществлялась с нарушением требований антимонопольного законодательства.

Следствием указанных нарушений явилось заключение спорных договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 7/ОТ и договора аренды земельного участка от 18.12.2018 N 26/2.

При таких обстоятельствах спора судебная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о недействительности вышеуказанных сделок по основаниям их ничтожности.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с обжалуемыми судебными актами являлись предметом исследования и оценки арбитражным судом первой и апелляционной инстанций.

С выводами арбитражного суда обеих инстанций судебная коллегия соглашается.

В остальной части доводы ООО "Моссевстрой Альфа" направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в связи с чем судебной коллегией также отклоняются.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.11.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А84-4306/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Н.Шелудяев

Судьи

Е.В.Власов Р.Г.Калуцких