Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2020 г. N Ф10-1633/20 по делу N А83-17209/2018

г.Калуга

13 августа 2020 г.

Дело N А83-17209/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи	В.Н.Шелудяева
судей	Е.В.Власова Л.А.Крыжской
при видении протокола судебного заседания помощником судьи		Е.А.Рихтер

при участии:

от Администрации города Алушты Республики Крым - Масыч А.Б., представитель по доверенности от 28.12.2019 N 02-13/2476;

от Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт" - Шабалин Е.В., представитель по довернности от 13.07.2020.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу администрации города Алушты Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу N А83-17209/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, Администрация, орган местного самоуправления) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт" (далее - ответчик, общество, ООО "Крым-Алвест-Спорт) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земли, заключенного 18.12.2007 между Малореченским сельским советом Автономной Республики Крым (правопреемник - администрация города Алушты) и ООО "Крым-Алвест-Спорт", о передаче обществу во владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 01 103 921 00:04:001:0196, площадью 1,5000 га, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Подгорная, 35-Б, прошедшего государственную регистрацию (запись в книге записей о государственной регистрации договоров аренды земли N 1 Малореченского сельского совета от 24.12.2007 N 040700200036).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2019 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 решение суда первой инстанции отменено и принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований администрации г. Алушты.

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, администрация г.Алушты обжаловала его в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Республики Крым по настоящему делу в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании решения 18 сессии 5 созыва Малореченского сельского Совета от 16.10.2007 N 18/89 между Малореченским сельским Советом (арендодатель) и ООО "Крым-Алвест-Спорт" (арендатор) заключен договор аренды земли от 18.12.2007, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения из земель Малореченского сельского совета, не предоставленных в собственность или пользование, расположенный в с. Солнечногорское по ул. Подгорной, 35-Б.

В установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация указанного договора аренды земли, о чем внесена соответствующая запись за N 040700200036 от 24.12.2007.

В соответствии с условиями указанного договора обществу передан в аренду земельный участок (кадастровый номер 01 103 921 00:04:001:0196) общей площадью 1,5000 га, в том числе: земли кемпингов, домов для отдыха или проведения отпусков.

Указанный земельный участок передан арендатору для строительства спортивно-оздоровительного комплекса, целевое использование земельного участка - рекреационное.

Договор аренды сторонами заключен сроком действия - 49 лет.

Согласно пункту 23 договора арендодатель вправе требовать от арендатора: использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с договором; соблюдать государственные стандарты, нормы и правила, в том числе правила застройки территорий; соблюдать правила действующего законодательства при использовании арендованного земельного участка; требовать своевременного внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 26 договора арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в срок, установленный договором, выполнять установленные по отношению к земельному участку отягощения, соблюдать режим использования земель природозаповедного и иного природоохранного назначения, рекреационного и историко-культурного назначения.

В целях контроля за использованием ООО "Крым-Алвест-Спорт" арендуемого земельного участка по целевому назначению отделом муниципального контроля администрации города Алушты было проведено обследование данного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального и некапитального строительства, а также признаки ведения обществом какой-либо иной деятельности, связанной с использованием данного земельного участка. Результаты обследования земельного участка отражены в соответствующем акте от 24.10.2018 с приложением к данному акту фототаблицы.

В связи с изложенными обстоятельствами администрация г. Алушты направила в адрес ООО "Крым-Алвест-Спорт" уведомление от 30.10.2018 N 02-38/2583, которым обществу предложено расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Отказ общества от расторжения договора аренды земельного участка в добровольном порядке послужил поводом и основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования администрации г. Алушты, исходил из того, что ООО "Крым-Алвест-Спорт" с даты предоставления земельного участка для строительства спортивно-оздоровительного комплекса и по настоящее время не приступило к освоению земельного участка в указанных целях, чем допустило существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 18.12.2007, что, в свою очередь, служит правовым основанием для расторжения данного договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новый судебный акт об отказе администрации г. Алушты в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Крым-Алвест-Спорт" с даты предоставления земельного участка и по настоящее время осуществляет мероприятия по получению разрешительной документации для целей строительства объекта капитального строительства, что свидетельствует об отсутствии со стороны общества существенных нарушений условий договора аренды, а соответственно, об отсутствии оснований для досрочного прекращения данного договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции в этой части не основаны на имеющихся в деле доказательствах, а поэтому обжалуемое постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В частности, при неиспользовании земельного участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше, земельный участок для строительства спортивно-оздоровительного комплекса предоставлен ООО "Крым-Алвест-Спорт" на основании договора аренды от 18.12.2007.

Правоотношения сторон по указанному договору аренды до 21.03.2014 регулировались законодательством Украины.

В связи с принятием в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя с вышеназванной даты на правоотношения сторон по договору аренды распространяется законодательство Российской Федерации и нормативно-правовые акты, принимаемые субъектом Российской Федерации, регулирующие спорные правоотношения.

Таким образом, при оценке исковых требований администрации г. Алушты подлежал доказыванию факт неиспользования ООО "Крым-Алвест-Спорт" арендуемого земельного участка в целях строительства в течение трех лет с даты принятия в Российскую Федерацию Республики Крым без уважительных на то причин.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Алушты о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в период действия данного договора общество осуществляло мероприятия по освоению земельного участка, связанные с проведением инженерных изысканий, получением градостроительного плана земельного участка, проведением работ по архитектурно-строительному проектированию, проведению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции в этой части не основаны на имеющихся в деле доказательствах и соглашается с выводами суда первой инстанции, согласно которым, суд не признал в качестве доказательств документы, представленные ответчиком, о проведении вышеуказанных мероприятий, направленных на освоение земельного участка.

В частности, как следует из материалов дела, документы о проведении ООО "Крым-Алвест-Спорт" вышеперечисленных мероприятий обществом были получены в период 2008-2012 годов и на дату обращения администрации города Алушты с заявлением в суд срок их действия истек.

Кроме того, доводы общества о том, что проведению мероприятий по освоению земельного участка в установленные сроки послужили неправомерные действия администрации г. Алушты, связанные с непринятием решения о переоформлении договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, являлись предметом исследования и оценки арбитражным судом первой инстанции и признаны не обоснованными.

Судебная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции в этой части в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка от 18.12.2007 ООО "Крым-Алвест-Спорт" обратилось в администрацию г. Алушты 26.12.2017. Решением органа местного самоуправления от 26.01.2018 обществу отказано в переоформлении договора аренды.

Действия администрации г. Алушты в этой части в установленном законом порядке незаконными не признаны.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что общество обращалось в уполномоченные органы за получением разрешительных документов на строительство объекта капитального строительства и последнему отказано в выдаче данных документов по причине не переоформления договора аренды земельного участка.

Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Крым-Алвест-Спорт" в установленном законом порядке приступило к строительству спорного объекта и завершило строительство первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса, введя в эксплуатацию 11.04.2013 строение площадью 12,8 кв.м, также не основаны на имеющихся в деле доказательствах.

В частности, решением Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля Автономной Республики Крым декларация о начале выполнения строительных работ от 31.10.2012, представленная обществом, признана не соответствующей требованиям законодательства Украины и, соответственно, не принята уполномоченным органом.

Других разрешительных документов, предоставляющих обществу право на осуществление строительно-монтажных работ по возведению спорного объекта, последним получено не было.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что общество в установленном законом порядке не получило разрешительные документы на строительство спорного объекта и к строительству данного объекта не приступало.

Доводы ООО "Крым-Алвест-Спорт" о том, что получению разрешительных документов для целей строительства объекта капитального строительства препятствовали неправомерные действия администрации города Алушты, связанные с непринятием решения об установлении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с условиями предоставления данного земельного участка в аренду, также не могли служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

В частности, как указано выше, земельный участок для строительства спортивно-оздоровительного комплекса обществу предоставлен в аренду на основании соответствующего договора от 18.12.2007.

Вид разрешенного использования и целевое назначение данного земельного участка указаны в договоре аренды.

Как следует из материалов дела, начиная с 21 марта 2014 и по день обращения администрации города Алушты в суд с заявлением о расторжении договора аренды, ООО "Крым-Алвест-Спорт" не обращалось в уполномоченные органы за получением разрешительных документов для целей строительства спорного объекта.

Таким образом, включение Правилами землепользования и застройки города Алушты арендуемого обществом земельного участка в две территориальные зоны, изменившее вид разрешенного использования данного земельного участка, не находится в прямой причинной связи с бездействием общества, связанном с непринятием мер по строительству спортивно-оздоровительного комплекса.

При таких обстоятельствах спора судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемое постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 и оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2019 по настоящему делу.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу N А83-17209/2018 отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2019 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Н.Шелудяев

Судьи

Е.В.Власов Л.А.Крыжская