Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 сентября 2020 г. N Ф10-2818/20 по делу N А09-9503/2019

город Калуга

04 сентября 2020 г.

Дело N А09-9503/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 04 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Власова Е.В., Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Горелова О.А. - представитель ООО "АгроКом", доверенность N 186 от 25.09.2019, удостоверение адвоката, ордер от 31.08.2020; Вишневская Н.З. - представитель ООО "АгроКом", доверенность N 32 АБ 1680726 от 21.04.2020, копия диплома, паспорт; Чумаков В.Н. - представитель ООО "КомаричиАгро", доверенность N 32 АБ 1546895 от 03.06.2019, копия диплома, паспорт; Пашинский А.А. - паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АгроКом" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 по делу N А09-9503/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АгроКом" (далее - ООО "АгроКом", заявитель), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление, ответчик) о признании незаконными действий, выразившихся в погашении регистрационной записи N 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811 общей площадью 1 887 900 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, тер. Усожское сельское поселение (далее - спорный земельный участок, земельный участок 0:811), а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись N 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 об обременении на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 с момента ее погашения - 11.01.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 51 АПК РФ привлечен Пашинский Андрей Анатольевич.

Решением суда области от 17.12.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 (судьи: Дайнеко М.М., Капустина Л.А., Заикина Н.В.) решение суда первой инстанции отменено. В иске ООО "АгроКом" отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, нарушение норм процессуального права и неверное применение норм материального права, неустановление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, ООО "АгроКом" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Брянской области от 17.12.2019.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции в нарушение главы 24 АПК РФ по апелляционной жалобе ООО "КомаричиАгро" разрешил спор о праве в отношении земельного участка 0:811. Считает, что предоставленное Пашинским А.А. на регистрацию уведомление о расторжении договора аренды не могло являться основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения земельного участка 0:811. По мнению кассатора, собственник земельного участка (Пашинский А.А., а затем ООО "КомаричиАгро"), образованного при выделе из земельного участка, находящегося ранее в общедолевой собственности и обремененного договором аренды от 19.05.2005, стал на место части арендодателей; стороной по договору аренды является множественность лиц на стороне арендодателей, следовательно, расторжение договора должно производиться стороной договора - множественностью лиц, а не отдельным арендодателем. Более того, заявитель указывает, что на момент подачи уведомления о расторжении, действовало дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.05.2005, находящегося в общей долевой собственности, согласно которому пункт 6.2. договора изложен в следующей редакции: "В случае нарушения арендатором сроков оплаты по настоящему договору, на сумму задолженности начисляется пеня в размере 1 % за каждый день просрочки".

В судебном заседании суда округа представитель ООО "АгроКом" поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО "КомаричиАгро" и Пашинский А.А. считают постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, просят оставить его без изменения.

Представители ответчика в судебное заседание не явились. Учитывая его надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым обжалуемый судебный акт оставить без изменения в связи со следующим.

Между собственниками долей земельного участка (арендодатели) и ООО "Агрофирма Амтел" (арендатор) 19.05.2005 заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32 (далее - земельный участок 00:32), о чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2005 N 32-32-14/001/2005-612.

На основании соглашения и протокола N 11237-ОТПП/1 о результатах торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов 26.02.2016 право аренды на вышеуказанный участок передано ООО "АгроКом" (арендатор), о чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2016 N 32-32/011-32/011/003/2016-403/1.

В последующем из состава земельного участка 00:32 выделен земельный участок 0:811 и Управлением Росреестра в отношении выделенного участка перенесена запись об обременении правом аренды в пользу ООО "АгроКом".

Согласно полученной обществом 27.08.2019 электронной выписки из ЕГРН последнему стало известно, что в сведениях о характеристиках объекта недвижимости отсутствуют сведения об ограничении и обременение спорного земельного участка в пользу ООО "АгроКом".

Заявитель, полагая, что действия управления по погашению регистрационной записи N 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 об обременении на земельный участок 0:811 являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился за их судебной защитой.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В ходе рассмотрения дела судами двух инстанций установлено, что с исходного земельного участка 00:32 в отношении спорного земельного участка 05.06.2016 перенесена запись об ограничении (обременении) его арендой в пользу ООО "АгроКом".

Земельный участок 0:811 до февраля 2019 года находился в собственности Пашинского Андрея Анатольевича на основании договора дарения доли земельного участка от 25.08.2016, удостоверенного нотариусом Комарического нотариального округа Брянской области 25.08.2016, и договора купли-продажи доли земельного участка от 08.12.2016, удостоверенного нотариусом Комаричского нотариального округа Брянской области 08.12.2016.

От Пашинского Андрея Анатольевича 28.12.2018 в управление поступило заявление о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка 0:811 с приложением уведомления о расторжении договора аренды от 19.05.2005 с ООО "АгроКом" в одностороннем порядке.

Государственным регистратором Герцевой Т.Н. 11.01.2019 принято решение о погашении в ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка 0:811 в виде аренды.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 14.02.2019 в ЕГРН 18.02.2019 внесена запись 32:14:0000000:811-32/011/2019-3 о государственной регистрации права собственности на земельный участок 0:811 общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "АгроКом", исходил из того, что для расторжения договора аренды в отношении выделенной доли необходимо наличие согласия всех из множественности лиц со стороны арендодателя.

По мнению суда округа, отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционная коллегия, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), обоснованно исходила из того, что сутью настоящего спора является право собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения, образованного в результате выдела доли, на отказ от договора аренды в отношении своего выделенного участка, при условии, что такой договор аренды заключен до выдела доли. Так, согласно п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Между тем, из материалов дела не следует, что ООО "АгроКом" касалось вопроса правомерности выдела без его (либо ООО "Агрофирма "Амтел") согласия земельного участка 0:811 (в том числе, его формирования и постановки на кадастровый учет).

В силу положений п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов и аукционов).

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлен в свою очередь на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).

Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Закона N 218-ФЗ, согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, в данном случае указанные требования закона соблюдены, поскольку на образованный в результате выдела земельный участок 0:811 перенесена запись об ограничении (обременении) в виде аренды с исходного земельного участка 00:32 в пользу ООО "АгроКом".

Вместе с тем, как правомерно указано в апелляционном постановлении, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, и аренда (согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ) прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 6.2 договора аренды (действовавшего в редакции на момент образования выделенного 16.06.2016 спорного участка) каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

По мнению суда округа, судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что в сложившейся ситуации для расторжения договора аренды не является необходимым согласие всей множественности лиц арендодателей по договору аренды от 19.05.2005, поскольку иное противоречило бы положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой бывшие собственники не вправе распоряжаться судьбой не принадлежащего им участка.

Как было указано выше, ООО "АгроКом" не представлено доказательств того, что им (либо ООО "Агрофирма Амтел") оспорены действия по выделению, формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка 0:811.

Между тем, воспользовавшись правом, предоставленным п. 6.2 договора аренды, Пашинский А.А. (правопредшественник ООО "КомаричиАгро") направил в адрес ООО "АгроКом" уведомление от 18.08.2017 о расторжении договора аренды от 19.05.2005 в отношении только принадлежащего ему земельного участка 0:811, которое получено обществом 28.08.2017.

После образования выделенного 16.06.2016 спорного земельного участка 27.07.2016 состоялось общее собрание собственников на земельный участок 00:32, результаты которого оформлены протоколом. На основании данного собрания внесены изменения в договор аренды от 19.05.2015, оформленные дополнительным соглашением N 1. При этом пункт 6.2. договора изменен. Фактически право досрочного расторжения договора сторонами из условий договора исключено.

ООО "АгроКом", ссылаясь на указанное решение собственников земельного участка 00:32, указывает, что оно изменяет условия договора аренды в отношении земельного участка 0:811.

Однако, суд округа не находит правовых оснований не согласиться с выводом апелляционной коллегии о том, что данное дополнительное соглашение в рассматриваемом случае не порождает для собственника выделенного земельного участка соответствующих правовых последствий.

При этом судом второй инстанции исследован протокол общего собрания от 27.07.2016, на котором принималось решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.05.2005, и установлено, что прежние собственники земельного участка 0:811 не приглашались на общее собрание сособственников земельного участка 00:32, поскольку к моменту его проведения осуществили выдел земельного участка 0:811.

Так, по смыслу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ для выделенного земельного участка договор аренды сохраняется на прежних условиях.

Довод ООО "АгроКом" о том, что оно являлось лицом, получившим право аренды по результатам торгов на ранее заключенных условиях аренды, не умаляет право стороны данного договора воспользоваться предоставленной возможностью досрочного расторжения договора. При этом ООО "АгроКом" не было лишено возможности инициировать процедуру внесения изменений в пункт 6.2 договора ранее 27.07.2016.

Таким образом, поскольку управлению на государственную регистрацию передан полный пакет необходимых документов, подтверждающих реализацию собственником земельного участка предоставленного ему договором права на досрочное расторжение договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований для признания действий управления по государственной регистрации снятия обременения незаконными нет.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции в нарушение главы 24 АПК РФ в отношении земельного участка 0:811 разрешил спор о праве, судом округа не может быть принят во внимание, поскольку для правильного и всестороннего рассмотрения спора в рассматриваемом случае выяснению подлежат обстоятельства соблюдения государственным регистратором положений статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

Довод ООО "АгроКом" о том, что из представленного для внесения изменений в ЕГРП уведомления о расторжении договора аренды не усматривается, что Пашинский А.А. просит расторгнуть договор аренды земельного участка 00:32, в связи с чем оно не могло являться основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения земельного участка 0:811, кассационной коллегией во внимание не принимается, как опровергающийся содержанием уведомления, из которого четко и недвусмысленно следует, что Пашинский А.А. выражает волю на расторжение договора аренды от 19.05.2005 в части выделенного земельного участка 0:811.

Довод кассационной жалобы о том, что Пашинским А.А. нарушены сроки для направления уведомления о досрочном расторжении (не менее чем за шесть месяцев до начала уборочных работ), суд округа признает несостоятельным, поскольку с даты получения ООО "АгроКом" уведомления (28.08.2017) до даты снятия регистрирующим органом обременения (11.01.2019) прошло 1 год 5 месяцев.

Ссылка ООО "АгроКом" на судебную практику, в частности судебные акты по делу N А09-4527/2018, не может быть принята судом округа во внимание, поскольку выводы арбитражного суда сделаны при иных фактических обстоятельствах.

Таким образом, окружная коллегия полагает, что доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, направлены на несогласие с выводами апелляционной коллегии, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 по делу N А09-9503/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Е.В. Власов В.Н. Шелудяев