Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 сентября 2020 г. N Ф10-2920/20 по делу N А14-9237/2019

г.Калуга

21 сентября 2020 г.

Дело N А14-9237/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	В.И. Смирнова
судей	М.М. Нарусова А.Н. Шульгиной
при участии в заседании от истца: общества с ограниченной ответственностью "Здоровье животных" от ответчика: Администрации городского округа город Воронеж	не явились, извещено надлежащим образом; не явились, извещена надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 по делу N А14-9237/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье животных" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик, Администрация) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 мI (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.20-летия Октября, д.94, по цене, установленной судом (с учетом уточнений, произведенного по результатам судебной экспертизы).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019, суд обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 мI (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.20 - летия Октября, д.94, по цене 956 779 рублей 66 копеек (без учета НДС). Взыскал с Администрации в пользу общества 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы. Суд перечислил ООО "ГлавКадастрЦентр" 10 000 рублей за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области ООО "Здоровье животных".

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Администрация городского округа город Воронеж обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, отказать в удовлетворении требований, полагая, что в судебной экспертизе N б/н от 20.09.2019 об оценке стоимости выкупаемого имущества допущены нарушения требований, установленных федеральными стандартами оценки, которые влияют на рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения, так как особенности сравнимых помещений, формирующих коэффициенты корректировки стоимости, документально не подтверждены.

Иные стороны отзывов, либо пояснений суду округа не представили.

Представители сторон в судебное заседание не явились, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы, с учётом следующего.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 15.03.2016 между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Здоровье животных" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4-431-16, согласно которому арендодатель сдает ООО "Здоровье животных" в аренду нежилое встроенное помещение X в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 м? по адресу: г.Воронеж, ул.20-летия Октября, д.94, в целях размещения ветеринарной клиники (пункт 1.1).

Срок действия договора с 15.03.2016 по 14.03.2021 (пункт 2.1 договора).

ООО "Здоровье животных" 23.11.2018 направило в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.20-летия Октября, д.94.

Письмом N 10996997 от 29.11.2018 Администрация городского округа город Воронеж уведомила истца о соответствии поданного заявления нормам, а так же о проведении мероприятий по оценке имущества.

24.12.2018 Администрацией городского округа город Воронеж вынесен приказ N 1078, об установлении способа отчуждения муниципального имущества - нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 м? (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), по адресу: г.Воронеж, ул.20-летия Октября, д.94 - путем заключения договора купли-продажи; предоставлении преимущественного права ООО "Здоровье животных" на приобретение в собственность указанного имущества; установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 2 631 384 рублей без учета НДС. Рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО Правовой центр "Независимость" (отчет об оценке N 869/2018-В от 10.12.2018, выполненный по состоянию на 23.11.2018). Порядок оплаты приобретаемого имущества определен с рассрочкой платежа на 5 лет, с периодичностью снесения платежей ежемесячно.

27.12.2018 Администрация городского округа город Воронеж в адрес ООО "Здоровье животных" направила приказ и договор купли-продажи арендуемого имущества на вышеуказанных условиях.

ООО "Здоровье животных" обратилось к Администрации городского округа город Воронеж, указав, что отчет N 869/2018-В от 10.12.2018 является недостоверным, и просило пересмотреть размер рыночной стоимости выкупаемого объекта на основании отчета, составленного ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" на сумму 1 109 000 рублей (по состоянию на 23.11.2018).

Администрация городского округа город Воронеж не ответила на указанное обращение, договор купли-продажи не подписала.

Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан не был, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020, суд обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 мI (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.20-летия Октября, д.94, по цене 956 779 рублей 66 копеек (без учета НДС). Взыскал с Администрации в пользу общества 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы. Суд перечислил ООО "ГлавКадастрЦентр" 10 000 рублей за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области ООО "Здоровье животных".

Не согласившись с решением и постановлением Администрация городского округа город Воронеж обратилась с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учётом следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В процессе заключения договора между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

С учётом характера настоящего спора судом в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ проведена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта, проведение которой было поручено эксперту ООО "ГлавКадастрЦентр" Белых Ирине Николаевне.

При этом заключения оценщиков, привлечённых во внесудебном порядке истцом и ответчиком, также были представлены в материалы судебного дела и оценены судебной коллегией.

Согласно заключению эксперта от 20.09.2019 рыночная стоимость спорного объекта оценки с учетом НДС 18 % составляет 1 129 000 рублей.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы кассационной жалобы о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки в силу недостоверности сведений об объектах-аналогах, примененных в рамках сравнительного и доходного подхода.

Указанные замечания ответчика получили оценку судов при отклонении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

При этом суды установили, что в материалах дела не имеется допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Воронеже, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки. Соответственно экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Подателем жалобы при заявлении ходатайства о проведении повторной экспертизы не приводилось конкретных данных указывающих на то, в какой степени и в какую сторону имеющиеся, по его мнению, недостатки экспертизы могли повлиять на оценку спорного объекта недвижимости.

Комитетом в ходатайстве о назначении по делу судебной повторной экспертизы не приводится определение и диапазон существенности при проведении экспертизы, отсутствуют доказательства того, что цена определенная ответчиком, не соответствует уровню рыночных цен.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта от 20.09.2019, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенной экспертизы, их совокупной оценки по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции дали правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статей 286, 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых решения и постановления, так как судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 по делу N А14-9237/2019 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Шульгина