Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 сентября 2020 г. N Ф10-2058/20 по делу N А23-1473/2019

город Калуга

29 сентября 2020 г.

Дело N А23-1473/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 29 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Калуцких Р.Г., Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Фокина Е.А. - представитель Городской Управы города Калуги, доверенность N 01/37-20-Д от 27.03.2020, служебное удостоверение; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу N А23-1473/2019,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, арендодатель, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная корпорация "Монолит-Калуга" (далее - ответчик, арендатор, общество, ООО ФСК "Монолит-Калуга") о взыскании по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13 задолженности за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 в размере 1 111 748,99 руб. и пени за период с 02.10.2018 по 18.02.2019 в размере 127 233,49 руб.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 (судья Погонцев М.И.) исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 в размере 427 595,77 руб. и пени за период с 02.10.2018 по 18.02.2019 в размере 48 935,96 руб. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 (судьи: Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.) решение суда области оставлено в силе.

Полагая состоявшиеся по делу судебные акты незаконными и необоснованными в части отказа в удовлетворении заявленных требований, принятыми при неправильном применении норм материального права, а также ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, Городская Управа города Калуги (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что договор аренды в рассматриваемом случае заключался не на торгах, следовательно к нему не могут быть применены положения пункта 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 (далее - Обзор).

Считает необоснованным вывод судов двух инстанций о ничтожности дополнительных соглашений к договору, которыми стороны изменили вид разрешенного использования участка, так как данные дополнительные соглашения сторонами не оспариваются и не являются предметом рассмотрения настоящего дела о взыскании задолженности по арендной плате.

Городская Управа города Калуги также не согласна с произведенным судом расчетом задолженности по арендной плате ввиду того, что в настоящее время земельный участок используется арендатором для многоэтажной застройки, в связи с чем применение в расчете арендной платы ставки 0,5% (как для строительства гостиницы) противоречит принципу экономической обоснованности, так как доходность участка, предоставленного для многоэтажной застройки, и участка, предоставленного для строительства гостиницы, различна.

В судебном заседании суда округа представитель управы поддержала доводы кассационной жалобы, представила дополнительные письменные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

Арбитражный кассационный суд в соответствии со ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены судебных актов в обжалуемой части и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Калуга-Лидер" (далее - ООО "Калуга-Лидер") (арендатор) 10.10.2013 заключен договор аренды N 422/13 находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 38 107 кв.м с кадастровым номером 40:26:000384:2295 для строительства гостиницы (далее - земельный участок 84:2295, спорный участок).

Разделом 3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления на расчетный счет арендатора следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Земельный участок предоставлен ООО "Калуга-Лидер" без проведения процедуры торгов.

Судами двух инстанций установлено, что впоследствии на основании заявления ООО "Калуга-Лидер" от 24.02.2014 изменен вид разрешенного использования земельного участка. Так, между управой и ООО "Калуга-Лидер" подписаны дополнительные соглашения от 13.03.2014 и 06.08.2015, согласно которым стороны внесли изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей.

На основании соглашения о переуступке прав от 25.01.2018 права арендатора по договору аренды земельного участка с согласия управы перешли от ООО "Калуга-Лидер" к ООО ФСК "Монолит-Калуга". В соглашении о переуступке прав указано, что новый арендатор ознакомлен со всеми условиями спорного договора аренды и принимает обязанности арендатора с даты фактически сложившихся отношений - с 01.01.2018.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.03.2018.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.03.2018 до 31.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Неисполнение претензии обществом явилось основанием для обращения управы в суд с настоящим иском.

Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 307, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), арендная плата по договору аренды является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.

Между тем, суды двух инстанций, оценив последовательность действий истца, ООО "Калуга-Лидер" и ответчика по предоставлению в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов, изменению вида разрешенного использования, уступки прав арендатора, пришли к выводу, что дополнительные соглашения к договору аренды ничтожны, свидетельствуют об их направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов. В связи с чем, частично удовлетворяя заявленные требования и отклоняя расчет истца, произведенный исходя из фактического вида разрешенного использования данного земельного участка, пришли к выводу о том, что расчет должен производиться исходя из установленного первоначальными условиями договора аренды вида разрешенного использования - для земельных участков, предоставленных для строительства гостиницы, поскольку оснований для применения при определении размера арендной платы коэффициентов, предусмотренных для иного вида разрешенного использования, у истца не имелось.

Учтя установленную постановлением Городской Управы города Калуги от 15.12.2017 N 421-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2018 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга" ставку для земельных участков, предоставленных для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания, в размере 0,5%; не оспоренную в установленном законом порядке кадастровую стоимость участка в размере 81 514 302,63 руб., суды двух инстанций пришли к выводу о частичном удовлетворении требований и взыскании с ответчика арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 в сумме 427 595,77 руб., пени в сумме 48 935,96 руб. за период с 02.10.2018 по 18.02.2019.

Между тем, суд округа не может согласиться с данной позицией судов двух инстанций, как не основанной на материалах дела и противоречащей нормам материального права, исходя из следующего.

Согласно статьям 7, 85 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий; допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Как указывалось выше, согласно представленным истцом копиям кадастровых выписок о спорном земельном участке по состоянию на 11.02.2014 и на 09.07.2015 разрешенным видом использования участка является - многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

ООО "Калуга-Лидер", обращаясь с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылалось в том числе на данные кадастровой выписки, из которой следовало, что участок имеет вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

При этом суды двух инстанций, сделав выводы о характере последовательных действий участвующих в деле лиц, не учли, что заявлению общества об изменении вида разрешенного использования земельного участка предшествовали действия собственника о таком изменении, не оспоренные заинтересованными лицами в установленном законом порядке.

Как указано выше, между управой и ООО "Калуга-Лидер" подписаны дополнительные соглашения от 13.03.2014 (зарегистрировано 04.04.2014) и 06.08.2015 (зарегистрировано 24.08.2015), меняющие условия договора аренды в части вида разрешенного использования. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей.

На основании соглашения о переуступке прав от 25.01.2018 права арендатора по договору аренды земельного участка с согласия управы перешли от ООО "Калуга-Лидер" к ООО ФСК "Монолит-Калуга". В соглашении о переуступке прав указано, что новый арендатор ознакомлен со всеми условиями спорного договора аренды и принимает обязанности арендатора с даты фактически сложившихся отношений - с 01.01.2018.

Ответчик в ходе рассмотрения дела исковые требования признавал, возражений по виду использования земельного участка не заявлял, контррасчета не представил.

Доказательств внесения изменений в ГКН в части разрешенного вида использования после 25.01.2018 в материалах дела не имеется.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

На основании изложенного, суд округа считает необоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о необходимости применения в рассматриваемом случае для расчета арендной платы ставки для земельных участков, предоставленных для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания, в размере 0,5%.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление в обжалуемой части отвечающими признакам законности и обоснованности.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).

С учетом изложенного названные судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу N А23-1473/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Шo?+  жскaя

Судьи

Р.Г. Калуцких В.Н. Шелудяев