Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2020 г. N Ф10-3503/20 по делу N А14-15570/2018

город Калуга

09 октября 2020 г.

Дело N А14-15570/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 09 октября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Власова Е.В., Калуцких Р.Г.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:				Невареных Е.Д. - представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, доверенность N 103 от 03.09.2020, копия диплома, паспорт; Медведев С.В. - представитель АО "Корпорация "ГРИНН", доверенность N 335-юр от 12.07.2018, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 по делу N А14-15570/2018,

УСТАНОВИЛ:

АО "Корпорация "ГРИНН" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО, департамент) о признании незаконным отказа от 25.06.2018 N 52-17-9985з и обязании направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24 площадью 5 773 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 (судья Симонова И.В.) по делу N А14-15570/2018 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным и отменен отказ ДИЗО Воронежской области от 25.06.2018 N 52-17-9985з. На департамент возложена обязанность направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24 площадью 5 773 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 (судьи: Донцова П.В., Семенюта Е.А., Песнина Н.А.) решение суда области оставлено без изменений.

Не согласившись с решением суда области и апелляционным постановлением, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, а также нарушение норм процессуального и материального права, неприменение закона, подлежащего применению, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованное отклонение судами двух инстанций доводов ответчика о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, о несоразмерности площади земельного участка площади строения на нем, а также довода о том, что сооружение не является недвижимым имуществом, в связи с чем не порождает исключительных прав заявителя на приобретение земельного участка, учитывая отсутствие разрешительной документации на строительство сооружения именно как самостоятельного объекта на специально отведенном только для этого объекта земельном участке, а также выводы экспертов. Проведенной экспертизой установлено, что необходимая и достаточная площадь для эксплуатации имеющегося на земельном участке сооружения составляет 3 205,3 кв.м. Ссылается также на нарушение арбитражным судом норм процессуального права.

В судебном заседании суда округа представитель кассатора поддержал мотивы, изложенные в жалобе, просит ее удовлетворить.

Представитель общества полагает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, АО "Корпорация "ГРИНН" на праве собственности принадлежит сооружение (каскад фонтанов) с кадастровым номером 36:34:0106001:156, общей площадью 2 473,5 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7 (далее - сооружение, каскад фонтанов), о чём 14.05.2018 в ЕГРН внесена запись N 36:34:0106001:156-36/001/2018-1.

Данное сооружение приобретено обществом по договору N 4516 купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2018, заключенного между ООО КЦ "Электроника" (продавец) и АО "Корпорация "ГРИНН" (покупатель).

Указанное сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0106001:24, общей площадью 5 773 кв.м., расположенном по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з, государственная собственность на который не разграничена (далее - земельный участок 01:24).

АО "Корпорация "ГРИНН" 25.05.2018 обратилось к ДИЗО ВО с заявлением N 119 о предоставлении в аренду земельного участка 01:24 сроком на 5 лет без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом N 52-17-9985з от 25.06.2018 уполномоченный орган отказал обществу в предоставлении земельного участка в связи с тем, что по данным "ВоронежОблТехИнвентаризация" договор купли-продажи сооружения (каскад фонтанов) не был зарегистрирован в порядке, установленном до введения в действие Федерального закона РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним", что, по мнению уполномоченного органа, свидетельствует о недействительности сделки в отношении сооружения.

Полагая, оспариваемый отказ противоречащим действующему законодательству, нарушающим права и законные интересы АО "Корпорация "ГРИНН", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обоснованно исходили из того, что спорное сооружение (каскад фонтанов) не входило в единый развлекательный комплекс парка "Дельфин", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2; является самостоятельным объектом, возможность восстановления работоспособности которого путём проведения ремонтных (а не восстановительных) работ не утрачена, границы фактического землепользования определены ранее договором аренды N 2369-12/з от 04.12.2012, заключенным департаментом с прежним собственником объекта недвижимости.

Так, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со статьями 39.6, 39.20 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется аренда земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общество, полагая себя собственником сооружения - каскад фонтанов, считает, что земельный участок под ним может быть передан ему в собственность без проведения торгов в силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК.

Возражая против заявленных требований, департамент указал на то, что указанное сооружение не является объектом недвижимости, а представляет собой элемент благоустройства территории, входит в состав парка "Дельфин", находится на отведенном под парк земельном участке и значится под лит. Г16.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судом области назначена судебно-техническая экспертиза, согласно результатам которой исследуемое сооружение (каскад фонтанов) обладает признаками, характерными для объекта недвижимого имущества, т.к. имеет заглубленный фундамент, подведенные коммуникации ливневой канализации, имеет прочную связь с землёй, конструкции исследуемого объекта не являются сборно-разборными, не предполагают многократную сборку/разборку и не могут быть демонтированы без повреждения, что исключает возможность перемещения, воссоздания и функционирования объекта по назначению на новом (ином) месте, а, следовательно, перемещение сооружения невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом, по мнению эксперта, решение вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимого имущества носит правовой характер. Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект создан именно как недвижимость в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В ходе разрешения спора, судами двух инстанций установлено, что предыдущему собственнику спорного сооружения ООО "Культурный центр "Электроника" в установленном порядке выданы разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, имеется технический паспорт сооружения от 05.03.2007. Более того, спорное сооружение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0106001:156, собственником которого является АО "Корпорация "ГРИНН".

В установленном законом порядке право собственности заявителя на сооружение как объект недвижимости не опорочено, запись из ЕГРН не исключена. Доказательств обратного департаментом не представлено.

Согласно сообщению ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" при техническом учете объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Перевёрткина, 7, - сооружение (каскад фонтанов) лит. 1 площадью 2 473,5 кв.м. инв. N 49 и объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, - сооружение (бассейн) площадью 2 266,0 кв.м. инв. N 9785 лит. Г16, допущена техническая ошибка объекта. В настоящий момент запись об объекте, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, (бассейн) площадью 2 266,0 кв.м. лит. Г16, погашена, технический учёт ликвидирован. Вместе с тем, в технической документации БТИ учтён объект - сооружение (каскад фонтанов) в лит 1 площадью 2 473,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Перевёрткина, 7. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом объектов по ул. Остужева, 2, от 01.04.2008.

Согласно экспертному заключению от 06.02.2019 N 11202/6-3 исследуемое сооружение (каскад фонтанов) является тем же объектом, который указан в техническом паспорте БТИ, инвентарный N 49 от 05.03.2007 под Лит. 1.

Кроме того, судами двух инстанций правомерно учтен тот факт, что весь имущественный комплекс, составляющий парк "Дельфин", согласно письму администрации городского округа город Воронеж от 26.10.2018 N 10737392 находится в муниципальной собственности, в то время как спорное сооружение находилось в частной собственности: до заключения договора от 15.10.1997 у ЗАО "АВА", до заключения договора от 24.04.2018 N 4516 - у ООО КЦ "Электроника", в настоящее время - у АО "Корпорация "ГРИНН".

При таких обстоятельствах у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что принадлежащее на праве собственности заявителю сооружение (каскад фонтанов) относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными к нему стационарными коммуникациями, перемещение сооружения будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению, которое не входило в единый развлекательный комплекс парка "Дельфин", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2; является самостоятельным объектом, возможность восстановления работоспособности которого путём проведения ремонтных работ не утрачена.

Возражая против заявленных требований, департамент также ссылался на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для использования сооружения по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

По мнению окружной коллегии, отклоняя данный довод, суды двух инстанций обоснованно исходили из того, что земельный участок 01:24 изначально сформирован в данных границах и поставлен на кадастровый учёт 12.04.2012 с видом разрешённого использования: фактически занимаемый сооружением (каскад фонтанов). Позднее, 04.12.2012 данный земельный участок, фактически занимаемый сооружением, предоставлен департаментом по договору N 2369-12/з на праве аренды сроком до 04.12.2017 собственнику сооружения - ООО КЦ "Электроника".

Согласно пункту 2.4 договора N 2369-12/з от 04.12.2012 он считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Как правомерно отмечено арбитражным судом, департаментом не представлено доказательств того, что в период с 04.12.2012 по 24.08.2018, т.е. в том числе после истечения срока договора аренды до даты продажи ООО КЦ "Электроника" обществу сооружения, ООО КЦ "Электроника" не использовало спорный земельный участок на праве аренды.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Земельный кодекс РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке.

Аналогичная позиция изложена в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Отклоняя довод департамента о несоразмерности испрашиваемой площади земли, суды первой и апелляционной инстанций также обоснованно учли, что границы фактического землепользования определялись ранее договором аренды от 04.12.2012 N 2369-12/з, заключенным ответчиком с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке; доказательств изменения площади сооружения, что повлекло бы уменьшение площади земельного участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, не представлено.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных обществом требований.

Довод кассационной жалобы о нарушении судами двух инстанций норм процессуального права, выразившемся в ненадлежащем извещении третьего лица - ЗАО "АВА", был предметом рассмотрения апелляционной коллегии и, по мнению суда округа, обоснованно отклонен ввиду наличия в материалах дела почтового уведомления о вручении, подтверждающего получение ЗАО "АВА" (представителем по доверенности Бобылевым) копии определения о назначении судебного заседания 22.12.2018.

По мнению окружной коллегии, доводы, приведенные в кассационной жалобе, получили надлежащую правовую оценку и не подтверждают нарушения норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, в связи с чем не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств. Между тем, в силу положений статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не наделен полномочиями для такой переоценки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов двух инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 по делу N А14-15570/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Е.В. Власов Р.Г. Калуцких