Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2021 г. N Ф10-6679/19 по делу N А62-10185/2018

г. Калуга

04 марта 2021 г.

Дело N А62-10185/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2021.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей	Нарусова М.М. Серокуровой У.В.
при участии в заседании
от истца: открытого акционерного общества "Смолавторесурс" от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой"	представитель Береснева О.А. (дов. от 30.06.2020, диплом); не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витебскжилстрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2020 по делу N А62-10185/2018,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Смолавторесурс" (далее - ОАО "Смолавторесурс", истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее - ООО "ВитебскЖилстрой", ответчик, заявитель) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, место нахождения: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5, общей площадью 4 461 кв. м, заключенный 02.04.2014; об обязании ответчика передать истцу земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2020 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2020, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель указал на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; допущенные судами процессуальные нарушения, выразившиеся в ненадлежащем извещении лиц, участвующих в деле.

В заседании судом рассмотрено и отклонено ходатайство иного лица ОАО "Жилстрой" (Республика Беларусь) о привлечении его в качестве третьего лица, поскольку привлечение к участию в деле третьих лиц на стадии кассационного рассмотрения дела не допускается (ст. 51, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) 13.05.2013 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок, а также расположенный на нем склад.

Во исполнение условий предварительного договора, 02.04.2014 между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4 461 кв. м и склада с кадастровым номером 67:01:2004:48:883, общей площадью 734,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, Хлебозаводской пер., д. 5.

Согласно пункту 2 договора стоимость земельного участка составила 16 000 000 рублей, склада - 4 000 000 рублей, которые оплачиваются согласно пунктам 8, 8.1 договора следующим образом:

- 4 000 000 рублей уплачиваются за земельный участок в качестве предоплаты после регистрации права собственности в течение 5 банковских дней;

- 12 000 000 рублей за земельный участок покупатель оплачивает в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5;

- 4 000 000 рублей за склад покупатель оплачивает также в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г. Смоленск, пер. Хлебозаводской, д. 5.

ООО "Витебскжилстрой" в пользу ОАО "Смолавторесурс" по договору произведена предоплата в сумме 4 000 000 рублей (платежное поручение от 22.04.2014 N 120).

Переход права собственности на земельный участок и склад к ООО "ВитебскЖилстрой" зарегистрирован 08.04.2014 в Управлении Росреестра.

В настоящее время ответчик снес приобретенный по договору склад стоимостью 4 000 000 рублей.

Поскольку между сторонами расчет по договору купли-продажи в размере 16 000 000 рублей не произведен, истец не уведомлен о получении разрешения на строительство вышеуказанного многоквартирного дома на проданном земельном участке, последний обратился к ответчику (от 22.01.2015, 29.06.2016, 12.07.2016, 08.12.2016) о необходимости информирования о получении разрешения на строительство многоэтажного дома либо о предпринимаемых для получения указанного разрешения мерах, а также просьбы произвести оплату по договору либо внести изменения в договор купли-продажи земельного участка, определив срок оплаты.

Однако ответчик указанные предложения истца оставил без удовлетворения, окончательную оплату по договору не произвел.

14.08.2018 ответчику было вручено заявление ОАО "Смолавторесурс" от 13.08.2018 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2014 и возврате земельного участка.

ООО "ВитебскЖилстрой" в письме от 17.08.2018 N 902 сообщило истцу о возможности расторжения договора купли-продажи земельного участка на условиях взаимной компенсации понесенных ответчиком расходов на перевод земельного участка из промышленной зоны в границы территориальной зоны ЖЗ, а также возвратом учредителем ОАО "Смолавторесурс" Лавановым В.В. неосновательного обогащения.

Считая, что отсутствие со стороны ответчика оплаты приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли- продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора купли- продажи.

Суды, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовались следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судами, в качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения Информационного письма N 21, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества истец указывает отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Стороны не оспаривали факт внесения покупателем (ООО "ВитебскЖилстрой") предоплаты в размере 4 000 000 руб. в установленные договором сроки. Соответствующее платежное поручение представлено в материалы дела.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Ссылка кассатора на то, что выводы судов об оплате имущества в сумме 4 000 000 руб. не соответствует реальной сумме оплаты, поскольку ответчик исполнил по сделке на сумму 26 638 190 руб. (в счет составления фиктивной расписки директором общества ответчика на 20 000 000 руб. в пользу истца, впоследующем, сумма по которой была признана ответчиком в пользу истца в рамках дела, рассмотренного судом общей юрисдикции, а также передача двух квартир на сумму 2 958 250 руб. и наличие на стороне ответчика иных расходов, связанных с подготовкой сделки), отклоняется судом, поскольку указанные доводы в отсутствие документов позволяющих установить, что какое- либо исполнение по иным обязательствам было зачтено сторонами именно в счет исполнения обязательств по оплате по договору купли-продажи земельного участка от 02.04.2014, а также в отсутствие платежных документов, не может являться доказательством оплаты приобретенного имущества.

К тому же ответчик соглашался с выводами о частичной оплате имущества именно на сумму 4 000 000 руб., сделанных судами первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов, которые впоследствии были отменены судом кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела, п. 8, 8.1 договора предусмотрено, что оплата производится в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г. Смоленск, Хлебозаводской пер., д. 5.

Ответчик указывает, что по условиям договора срок исполнения обязательства по оплате не наступил, поскольку ООО "ВитебскЖилстрой" разрешение на строительство МКД на приобретенном земельном участке до настоящего времени не получено.

Как верно указали суды, в рассматриваемом случае использование спорного участка под строительство многоквартирного жилого дома является правом, а не обязанностью покупателя, который вправе распорядиться данным земельным участком по своему усмотрению, в том числе, путем его отчуждения иному лицу, что приведет к невозможности исполнения обязательства перед продавцом применительно к срокам получения разрешения на строительство.

В силу статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон.

Как верно указали суды, получение разрешения на строительство не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли покупателя объектов недвижимого имущества.

В связи этим указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, хотя бы оно и дополнялось указанием на последующее истечение оговоренного периода времени (3 месяца). Поскольку первый элемент, определяющий срок исполнения (событие), не обладает свойством неизбежности, то присоединение к нему определенного периода времени (3 месяца) не исправляет недостатка, обращая и все условие о сроке, составленного из двух элементов, в такое, которое не отвечает требованиям пункта 2 статьи 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков.

Поскольку в данном случае срок исполнения обязательства сторонами не определен, подлежат применению положения ст. 314 ГК РФ о сроках исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно, начиная с 2015 года, обращался с претензиями к ответчику произвести оплату денежных средств.

До настоящего времени полная оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена.

Ссылка ответчика на представленные в материалы дела условия подключения к системам водоснабжения и водоотведения объекта- проектируемого многоквартирного жилого дома с офисными помещениями несостоятельна, поскольку не подтверждает, что он приступит к освоению спорного земельного участка в целях получения разрешения на строительство, либо оплатит приобретенное имущество. К тому же до настоящего времени ответчиком таких действий не совершено.

Доказательств злоупотребления правом со стороны истца при обращении с настоящим иском в суд не представлено, как и не представлено доказательств, позволивших суду усомниться в достаточности и достоверности представленных документов.

На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что срок исполнения обязательств наступил, полная оплата по договору со стороны покупателя не произведена, в связи с чем, имеются основания для расторжения договора, предусмотренные ст. 489 ГК РФ.

Довод ответчика о допущенных судами процессуальных нарушениях, при рассмотрении настоящего дела, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.

С учетом разъяснений абзаца 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству", арбитражный суд, повторно рассматривающий дело, определяет объем конкретных действий по подготовке дела к судебному разбирательству, в том числе необходимость проведения предварительного судебного заседания.

С учетом обстоятельств данного дела и полноты имеющихся в деле доказательств, после направления его судом кассационной инстанции на новое рассмотрение в суд первой инстанции, назначение и проведение предварительного судебного заседания не являлось обязательным.

При этом ответчик извещен надлежащим образом о судебном разбирательстве в порядке ст. 121, 123 АПК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на нарушение судом принципа состязательности судебного процесса выразившемся в невозможности представления им пояснений по делу в связи с отказом в отложении судебного заседания, отклоняется кассационным судом как несостоятельная.

Так срок рассмотрения настоящего дела, после отмены судебных актов судом кассационной инстанции, с момента назначения судебного заседания и принятия судом первой инстанции решения, составил более четырех месяцев, с учетом того, что от ответчика в материалы дела представлялись ходатайства и позиции путем подачи в электронном виде, указанное не препятствовало представить дополнительные доказательства и пояснения по существу заявленных требований и возражений.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2020 по делу N А62-10185/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

М.М. Нарусов У.В. Серокурова