Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 июня 2022 г. N Ф10-2135/22 по делу N А84-2406/2020

город Калуга

07 июня 2022 г.

Дело N А84-2406/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 07 июня 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Андреева А.В., Смотровой Н.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	не явился, извещен надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сезам ЛТД" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу N А84-2406/2020,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ДИЗО), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сезам ЛТД" (далее - общество, ООО "Сезам ЛТД") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.11.2011 за период с 01.09.2018 по 05.08.2020 в сумме 824 828,23 руб., пени в сумме 1 334 420,16 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 445 799,48 руб., а также о расторжении договора аренды от 28.11.2011 земельного участка общей площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Дмитрия Ульянова, 2, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Сезам ЛТД", зарегистрированного Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 14.12.2011 под N 853640004000083, и обязании ООО "Сезам ЛТД" с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.

ООО "Сезам ЛТД", в свою очередь, обратилось со встречным иском об обязании департамента предоставить обществу в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в аренду сроком на 25 лет без проведения торгов иной земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку площадью 0,1000 га с кадастровым номером 91:02:002004:1238, расположенному по адресу: г. Севастополь, ул. Дмитрия Ульянова, д. 2, с аналогичным видом разрешенного использования - "для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными объектами соцкультбыта", отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (далее - земельный участок 04:1238, спорный земельный участок); также общество просит расторгнуть договор аренды от 28.11.2011 спорного земельного участка и возвратить его департаменту с момента исполнения департаментом в полном объеме решения суда по делу в части предоставления ООО "Сезам ЛТД" в аренду иного равноценного земельного участка, в связи с чем просит обязать Управление государственной регистрации прав и кадастра г. Севастополя внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) в указанном порядке и в указанные сроки.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 исковые требования департамента удовлетворены частично, с ООО "Сезам ЛТД" в пользу ДИЗО взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 28.11.2011 по арендной плате в сумме 824 828,23 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 445 799,48 руб.; расторгнут договор аренды от 28.11.2011 спорного земельного участка, на ООО "Сезам ЛТД" возложена обязанность с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду. В удовлетворении остальной части требований ДИЗО отказано. В удовлетворении встречного иска общества отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 решение суда города оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм процессуального права, ООО "Сезам ЛТД" (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в принятии судом к рассмотрению нового требования о расторжении договора в качестве увеличения размера исковых требований. Кроме того, указывает, что судами двух инстанций при разрешении требований по существу во внимание не принята невозможность использования земельного участка по целевому назначению. Обращает внимание, что проведенной по делу судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизой подтвержден факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению с учетом действующего нормативно-правового регулирования.

Кассатор и иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 28.11.2011 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "Сезам ЛТД" (арендатор) сроком на 25 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1000 га для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта по адресу: г. Севастополь, ул. Дмитрия Ульянова, 2 (далее - договор аренды) (с учетом дополнительного соглашения от 25.07.2013).

Согласно пункту 4.1. договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с договором купли-продажи права аренды земельного участка от 31.10.0211 в размере 4% от нормативной денежной оценки земельного участка.

В соответствии с выпиской из технической документации о нормативно-денежной оценке земельного участка N 1403-3.1/5 от 18.02.2012 нормативная денежная оценка земельного участка составляет 1 448 670 грн.

Согласно пункту 4.3. договора с учетом дополнительного соглашения величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету с 07.08.2013 составляет 57 946,80 грн. (1 448 670 x 0,04%).

Пунктом 8.1. договора с учетом дополнительного соглашения предусмотрено, что на арендованном земельном участке установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 23.07.2012 до 07.08.2013 в соответствии с решением Севастопольского городского совета N 5648 от 21.05.2013.

Согласно пп. г) п. 9.2.2. договора с учетом дополнительного соглашения арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1. раздела 8 настоящего договора аренды.

В целях проверки соблюдения условий договора Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости департамента 07.11.2019 проведено обследование арендуемого земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования N ГУ-1020136/8, согласно которому спорный земельный участок не огражден, территория земельного участка свободна от объектов благоустройства, капитального и некапитального строительства, строений и сооружений.

ДИЗО 29.08.2019 в адрес ООО "Сезам ЛТД" направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору.

Неисполнение обществом условий договора в части оплаты арендной платы и освоения земельного участка явились основаниями для обращения департамента в суд с настоящими первоначальными требованиями.

Встречный иск ООО "Сезам ЛТД" мотивирован отсутствием возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению по не зависящим от общества причинам.

По мнению суда округа, разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), руководствуясь правовой позицией, приведенной в пункте 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), а также положениями законодательства города Севастополя, обоснованно исходили из законности требований ДИЗО в части взыскания основного долга и процентов, а также расторжения договора, и отсутствия правовых оснований для удовлетворения встречных требований общества в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В рассматриваемом случае в качестве основания расторжения договора ДИЗО ссылается на использование обществом земельного участка не по целевому назначению, а также нарушение обязательств по договору в части внесения арендных платежей.

Судами обеих инстанций установлено, что спорный земельный участок предоставлен обществу в 2011 году в целях строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта; в материалы дела доказательства совершения обществом действий по освоению арендованного земельного участка не представлены; выявлена просрочка исполнения обязательства в части внесения арендной платы.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В рассматриваемом случае срок для строительства на земельном участке установлен в договоре в качестве существенного его условия, а также предусмотрен указанными выше положениями законодательства Российской Федерации.

В результате проведенных мероприятий (акт обследования земельного участка от 07.11.2019 N ГУ-1020136/18 N 526-РДЗ) установлен факт неисполнения арендатором обязанностей в части использования земельного участка по целевому назначению и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта.

Проведенной по делу обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр специализированной экспертизы" судебной экспертизой (заключение эксперта от 15.09.2021 N 2406-П) подтверждено, что на спорном земельном участке возможно обустройство подъездных путей для техники и работа кранов, складирование строительных материалов, возможно его использование по целевому назначению. Эксперт пришел к выводу, что строительство возможно при условии, что участок не является придомовой территорией и не по проектной документации ответчика.

Судами двух инстанций в ходе разрешения спора установлено, что приведенные обществом обстоятельства, препятствующие освоению земельного участка, имели место в 2012-2014 г.г.; с 2014 г. по 2020 г. действий по освоению земельного участка по его целевому назначению обществом не предпринималось. Доказательств продления сторонами договора аренды сроков строительства в материалы дела не представлено. Обратного из дела не следует.

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли является платным (аналогичное правовое регулирования имело место и в Украине согласно статье 2 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "О плате за землю").

Положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым как по законодательству Украины, действовавшему до 18.03.2014, так и по законодательству Российской Федерации, что соответствует требованиям статьи 632 ГК Украины, статей 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", части 4 статьи 22, пунктов 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Следовательно, плата за пользование земельным участком, установленная в договоре, заключенном до 21.03.2014, находится в прямой зависимости от установленной нормативной денежной оценки земли, и потому изменение данной оценки влечет пересмотр размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" (действовавшего до 29.04.2019) (далее - Постановление N 88-ПП) установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (действовавшего до 19.04.2019) (далее - Постановление N 524-ПП) до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Таким образом, Правительством города Севастополя в Постановлениях N 88-ПП и N 524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

В рассматриваемом случае условие заключенного договора аренды (пункт 4.8 договора), предусматривающее уплату арендной платы в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, должно быть применено в силу прямого указания уполномоченного органа. Указанная ставка должна применяться до принятия и вступления в законную силу нормативного акта, ее изменяющего.

Следовательно, как верно указали суды двух инстанций, с учетом определения размера арендной платы до 01.01.2019 с применением нормативной денежной оценки земельного участка, установленной в выписке из технической документации от 18.02.2012 в размере 1 448 670 грн., размер задолженности за период с 01.09.2018 по 31.01.2019 за месяцы аренды с августа по декабрь 2018 года составил 257 519,20 руб.

С 01.01.2019 вступило в силу Постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя" (далее - Постановление N 716-ПП), которым утверждены результаты массовой кадастровой оценки земли на территории г. Севастополя, в том числе и спорного земельного участка.

Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N 219-ПП), вступившим в законную силу с 19.04.2019, признано утратившим силу Постановление N 524-ПП.

Согласно пункту 1.2 Порядка N 219-ПП для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3.3 Порядка N 219-ПП действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Положения Порядка N 219-ПП в части использования при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением N 716-ПП, применяются к действующим договорам аренды, в том числе как заключенным после 18.03.2014 до 01.01.2019, так и заключенным до 18.03.2014 и не переоформленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По сведениям Публичной кадастровой карты кадастровая стоимость земельного участка 04:1238 составляет 22 612 000 руб.

Ставка арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, согласно Порядку N 219-ПП, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, с учетом положений, установленных в пункте 2.1 Порядка и пункте 4 Приложения к порядку - 3%. Указанная ставка подлежит применению с момента вступления в силу Порядка N 219-ПП, то есть с 19.04.2019.

По расчету апелляционной коллегии, размер общей задолженности по арендной плате за спорный период с учетом применения с 01.01.2019 нового размера кадастровой стоимости 22 612 000 руб.; ставки арендной платы 12% до 19.04.2019; с 19.04.2019 - 3% в соответствии с Постановлением N 219-ПП, с учетом частичной оплаты задолженности, составил 1 714 580,00 руб. (257 519,20 руб. (за месяцы аренды с августа по декабрь 2018) + 1 457 060,80 руб. (за месяцы аренды с января 2019 по август 2020).

Вместе с тем, поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, суды двух инстанций верно взыскали с общества в пользу ДИЗО основной долг в размере 824 828,23 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ в сумме 445 799,48 руб., размер которых по расчету апелляционной коллегии составил 531 027,09 руб.

Судами двух инстанций с учетом представленных в дело доказательств в отношении освоения земельного участка, результатов судебной экспертизы, условий договора об обязанности арендатора совершить действия по освоению земельного участка в установленный срок, достоверно установлено наличие оснований для расторжения договора, в связи с чем требования о возврате ДИЗО спорного земельного участка также правомерно удовлетворены судом.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Суд округа не находит правовых оснований не согласиться с выводами судов двух инстанций об отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества, так как не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды по основаниям, указанным ответчиком во встречном исковом заявлении, и обязании департамента предоставить ООО "Сезам ЛТД" в аренду иной равноценный спорному земельный участок и внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Судом обоснованно учтено, что претензии общества относительно качества земельного участка и возможности его использования по назначению заявлены обществом спустя девять лет после передачи земельного участка в аренду.

Не могут являться основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов доводы кассационной жалобы о допущенном судом процессуальном нарушении.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Постановление N 46) разъяснено, что в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска. По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении; предъявление истцом новых требований не является увеличением размера исковых требований.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления N 46, при наличии предусмотренных статьей 130 АПК РФ оснований для соединения требований и при соблюдении общих правил предъявления иска арбитражный суд в целях реализации задач арбитражного судопроизводства вправе принять к производству дополнительно предъявленные требования, несмотря на то, что истцом не было подано отдельное исковое заявление. Принятие таких требований не должно нарушать права и законные интересы лиц, участвующих в деле.

По смыслу положений части 1 статьи 49 АПК РФ и приведенных разъяснений, суд первой инстанции вправе принять дополнительное требование к рассмотрению, если оно связано с ранее заявленными требованиями по основаниям возникновения или представленным доказательствам. Нормами АПК РФ не предусмотрено принятие отдельного определения по данному вопросу (статья 184 АПК РФ).

С учетом сказанного, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу N А84-2406/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

А.В. Андреев Н.Н. Смотрова