Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 декабря 2022 г. N Ф10-5091/22 по делу N А14-7538/2020

город Калуга

13 декабря 2022 г.

Дело N А14-7538/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 13 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Власова Е.В., Силаевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания:	помощником судьи Григорьевой Т.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Воронина Е.И. - представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, доверенность N 87 от 07.07.2022, копия диплома, свидетельство о смене фамилии, служебное удостоверение; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2022 по делу N А14-7538/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" (далее - ООО "ВудСервис-1", общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО, департамент) об уменьшении арендной платы соразмерно сумме подлежащей к оплате за период с 02.03.2018 до фактического устранения скрытого недостатка - установления границ охранных санитарных зон ВПС-9 (водоподъемная станция) и постановки их на кадастровый учет; о продлении срока договора аренды находящегося в собственности Воронежской области земельного участка для комплексного освоения территории N 4342-17/гз от 02.03.2017 и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02.03.2017 на срок до 02.03.2025 с целью устранения скрытых недостатков.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2022 иск удовлетворен в части уменьшения арендной платы за пользование находящимся в собственности Воронежской области земельным участком по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории N 4342-17/гз от 02.03.2017 соразмерно сумме, подлежащей оплате за период с 02.03.2018. В удовлетворении требования общества о продлении срока договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории N 4342-17/гз от 02.03.2017 и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02.03.2017 на срок до 02.03.2025 с целью устранения скрытых недостатков отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2022 решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить в части удовлетворенных требований, в указанной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что информационное извещение содержало все необходимые сведения о предмете аукциона, в том числе о наличии ограничений охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения и нахождении северно-западной части земельного участка во втором поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, попадании юго-западной части земельного участка в границы второго пояса санитарной охраны объектов водоснабжения. Таким образом, по мнению департамента, зная о наличии указанных ограничений, истец, тем не менее, принял решение об участии в аукционе и, став единственным его участником, получил право на заключение договора аренды земельного участка; сведения о постановке на кадастровый учет охранной зоны могли быть уточнены истцом путем запроса сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В судебном заседании суда округа представитель департамента поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Истец явку полномочного представителя в судебное заседание суда округа не обеспечил. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору аренды находящегося в собственности Воронежской области земельного участка для комплексного освоения территории N 4342-17/гз от 02.03.2017, заключенному по итогам аукциона (далее - договор аренды), ответчик предоставил истцу сроком на 5 лет для комплексного освоения территории земельный участок с кадастровым номером 36:34:0348001:2 площадью 269 274 кв.м из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Глинки, 22в (далее - земельный участок 01:2, спорный земельный участок).

Одновременно между сторонами заключен договор о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко, предметом которого является деятельность сторон по комплексному освоению территории, расположенной в границах земельного участка 01:2 (далее - договор о комплексном освоении).

В силу условий договора о комплексном освоении общество обязалось не позднее трех месяцев с даты подписания договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, обеспечить согласование и утверждение указанной документации по планировке территории уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке.

По условиям аукционной документации и договора аренды в отношении части земельного участка 01:2 площадью 7 343 кв.м установлены охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения, северо-западная часть земельного участка находится во II поясе санитарной охраны водоснабжения, юго-западная часть земельного участка попадает в границы II пояса санитарной охраны водоснабжения и в границы зоны нормируемых параметров авиационных шумов аэродрома Воронеж (Балтимор).

В ходе исполнения договора обществом разработан проект планировки территории и проект межевания территории, по которым проведены публичные слушания и подготовлен проект постановления администрации городского округа город Воронеж об утверждении документации по планировке территории.

В ходе проверки проекта указанного постановления прокуратурой г. Воронежа установлено, что бльшая часть проектируемой территории (60%) находится во II поясе зоны санитарной охраны объекта водоснабжения, а именно ПВС-9 (повысительная насосная станция), расположенного на земельном участке по ул. Глинки, 82н; сведения об установлении площадей и границ поясов санитарной охраны водоснабжения в отношении спорного участка в ЕГРН отсутствуют.

Ссылаясь на то, что указанное обстоятельство, о котором арендатор не был уведомлен при заключении договора аренды, препятствует разработке проектов планировки и межевания территории, необходимых для ее комплексного освоения, ввиду чего не позволяет использовать арендованный земельный участок по назначению, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая на иск, ответчик ссылается на то, что при заключении договора на аукционе арендатор был осведомлен об имеющихся ограничениях; в извещении о проведении аукциона указано на наличие охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения и нахождении северо-западной части земельного участка во втором поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, попадании юго-западной части земельного участка в границы второго пояса санитарной охраны объектов водоснабжения; обязанность обеспечить кадастровый учет зоны санитарной охраны объекта водоснабжения лежит не на арендодателе земельного участка, а на собственнике объекта, чьи действия и повлекли невозможность использования земельного участка по назначению; между тем, данное обстоятельство не может освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 309-ЭС15-1109).

По мнению суда округа, удовлетворяя требования общества в части, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 65, 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ), статей 1, 41, 42, 45, 46.4, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон N 52-ФЗ), правомерно исходили из того, что комплексное освоение территории и начало строительства капитальных объектов невозможно без подготовки, в том числе, документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), разрабатываемой на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, и утверждаемой уполномоченным органом.

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации), относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1 ГрК рФ, пункт 16 статьи 105 ЗК РФ) и отображаются на схеме границ зон с особыми условиями использования территории в составе материалов по обоснованию проекта планировки территории в графической форме (пункт 6 части 4 статьи 42 ГрК РФ).

В силу пункта 5 статьи 18 Закона N 52-ФЗ границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органом исполнительной власти субъектов РФ.

Таким органом на территории Воронежской области в силу пункта 3.3.50 Положения, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 10.05.2012 N 382, является Департамент природных ресурсов и экологии Воронежской области, который письмом от 03.10.2019 N 43-01/25/6215 пояснил, что решение об установлении вышеуказанных зон уполномоченным органом не принималось.

Из системного толкования норм статей 606, 611, 612 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 614 данного закона следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В рассматриваемом случае при разрешении спора суды двух инстанций, учитывая, что требования общества заключаются в признании за ним права на освобождение от уплаты арендной платы в спорный период, исходили из того, сведений о кадастровом учете зоны санитарной охраны, расположенной на территории, предоставленной истцу для освоения, не имеется; отсутствие границ зоны с особыми условиями использования территории в составе материалов по обоснованию документации по планировке территории, подготовленной истцом, не позволило утвердить ее уполномоченным органом местного самоуправления, что подтверждается письмом Управления главного архитектора городского округа город Воронеж от 12.09.2018 N 10563335; указанное обстоятельство носит для истца объективный характер, за наступление которого он не отвечает, повлекло для общества препятствия в использовании им земельного участка по назначению, определенному сторонами при заключении договора аренды; арендодатель по сути не обеспечил встречное обязательство по предоставлению земельного участка, пригодного для использования по назначению, не создал условий, необходимых для достижения цели аренды, - осуществления строительства и комплексного освоения территории.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с данными выводами судов двух инстанций, принимая во внимание, что источник водоснабжения - водонапорная станция ВПС-9, второй пояс зоны санитарной охраны которой занимает бльшую часть спорного земельного участка находится на существенном удалении от данного участка, что при отсутствии соответствующих сведений в ЕГРН и аукционной документации исключало возможность для участника аукциона визуальной оценки действительного объема ограничений в пользовании земельным участком.

Суд округа при рассмотрении кассационной жалобы учитывает, что доводы кассационной жалобы повторяют позицию департамента в судах первой и апелляционной инстанций, опровергаются материалами дела и сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов в обжалуемой части, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов в обжалуемой части и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2022 по делу N А14-7538/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

Е.В. Власов Н.Л. Силаева