Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 апреля 2023 г. N Ф10-4783/22 по делу N А83-18846/2019

город Калуга

25 апреля 2023 г.

Дело N А83-18846/2019

Резолютивная часть постановления изготовлена 18 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Ипатова А.Н., Ахромкиной Т.Ф., Еремичевой Н.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных лиц, участвующих в деле:		не явился, извещен надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калашниковой Ленианны Викторовны на определение Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по делу N А83-18846/2019,

УСТАНОВИЛ:

главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим ООО "Алупка Резорт" утвержден арбитражный управляющий Мардамшина Алсу Мирхатовна.

Калашникова Ленианна Викторовна обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением об установлении реального ущерба от потери права долевого участия в строительстве многоквартирного многофункционального жилого дома, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алупка, ул. Первого мая, район дома N 3, а также от потери права получения квартиры на 2-м этаже площадью 29,4 кв. м в многоквартирном многофункциональном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Алупка, ул. Первого мая, район дома N 3, по завершении его строительства на ЮБК в 140-150 м.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022, в удовлетворении требований Калашниковой Ленианны Викторовны об установлении размера причиненного ущерба (убытков) отказано в полном объеме.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, Клашникова Л.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда кассационной инстанции заявитель и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Калашниковой Ленианной Викторовной (покупатель) и ООО "Алупка Резорт" (продавец) 12.08.2015 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 14 от 12.08.2015 (далее - договор) (договор с приложением).

В соответствии с пунктом 1.1. договора на условиях и в порядке, определенных настоящим договором, продавец намерен продать, а покупатель намерен купить и оплатить квартиру N 14 (технический номер), 2 этаж, в здании, которое будет построено продавцом и будет находится по адресу: г. Ялта, г. Алупка, ул. Первого мая район дома N 3, технической площадью 29,4 кв. м (далее - помещение, здание). Технический план этажа здания, на котором будет находиться помещение, прилагается и является частью настоящего договора. На момент продажи номер помещения и его площадь устанавливаются согласно техническому паспорту на помещения.

В силу пункта 1.3. договора, здание будет построено на земельном участке площадью 0,4767 га, кадастровый номер 90:25:090104:158 от 25.06.2015, расположенном по адресу: г. Ялта, г. Алупка, ул. Первого мая район дома N 3, целевое назначение - для строительства и обслуживания объектов жилья, вид использования земельного участка - для строительства многоквартирного многофункционального жилого дома.

Согласно пункта 1.4. договора продавец осуществляет строительство здания на основании следующих документов:

- договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, предоставленного для строительства, от 13.09.2006;

- декларация о начале выполнения строительных работ многоквартирного многофункционального жилого дома N РК 08315000370 от 26.03.2015.

В пункте 2.5. договора стороны согласовали, что предварительная стоимость помещения, определенная по технической площади помещения составляет 1 860 020 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра технической площади помещения 63 266 руб. Цена одного квадратного метра технической площади является окончательной и изменению при заключении основного договора не подлежит.

В силу пункта 3.1. договора цена продажи помещения в основном договоре будет определена, исходя из площади помещения по техническому паспорту при стоимости одного квадратного метра технической площади помещения, указанной в пункте 2.5. настоящего договора. При этом площадь балкона квартиры в соответствии с Инструкцией будет определена с коэффициентом 0,3 от фактической площади балкона, независимо от того, какая величина балкона указана в техническом паспорте.

В соответствии с пунктом 5.1. договора продавец обязуется в срок до 30.06.2016 завершить строительство здания, сдать его в эксплуатацию, оформить право собственности на помещение и заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1.1. договора.

Факт оплаты покупателем помещения на общую сумму 1 860 020 руб. подтверждается представленными в материалы обособленного спора платежными поручениями: платежное поручение N 41441 от 22.07.2015 на сумму 92 173 руб. 04 коп.; платежное поручение N 49975 от 25.08.2015 на сумму 1 767 847 руб.

Вступившим в законную силу судебным актом - постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2022 по делу N А83-18846/2019 установлены следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 90:25:090104:158, расположенный по адресу Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка ул. 1 Мая, район дома N 3, имеет площадь 4 767 кв. м. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка не определено, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный 25.05.2015. В отношении земельного участка права и ограничения не зарегистрированы.

В связи с выявлением недостоверных сведений, на основании представления прокуратуры от 15.05.2015 N 13-737и-2015, Служба стройнадзора, руководствуясь п. 7 раздела 2 "Порядка выполнения строительных работ", утвержденного Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 11.04.2014 N 2040-6/14 (в редакции Постановления Государственного Совета Республики Крым от 24.12.2014 N 387-1/14), п. 4.38. Положения о Службе государственного строительного надзора Республики Крым, утвержденного Постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 N 169, приказом от 08.07.2015 N 51 "ОД" отменила регистрацию декларации N РК 08315000370 от 26.03.2015 заказчика ООО "Алупка Резорт" о начале выполнения строительных работ "Многоквартирный, многофункциональный жилой дом по адресу: Республика Крым, г. Алупка, ул. Первого Мая, район дома N 3". Названные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А83-2845/2015.

При обращении в арбитражный суд первой инстанции 05.08.2020 с ходатайством о признании должника банкротом и открытием в отношении него конкурсного производства, временным управляющим представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) по состоянию на 16.07.2020 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу Республика Крым, г. Алушта, ул. Первого Мая, д. 3. Назначение недвижимости в ЕГРН указано как нежилое здание, площадь здания 381,5 кв. м, собственником нежилого здания является ООО "Алупка Резорт", дата государственной регистрации права собственности 26.11.2015.

В суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником на спорном земельном участке, не является многоквартирным жилым домом. Земельный участок 90:25:090104:158 не отвечает требованиям, предъявляемым к земельным участкам для строительства многоквартирного жилого дома. По мнению конкурсного управляющего, строительство объекта велось и завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом (номером - студией).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 З Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Таким образом, применительно к положениям Закона о банкротстве застройщик - это застройщик, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома.

Калашниковой Л.В. заявлено требование об установлении размера убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Ссылаясь на то, что, как установлено вступившим в законную силу судебным актом, должник (ООО "Алупка Резорт") не является застройщиком в значении, определенном Законом о банкротстве, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у Калашниковой Л.В. права на предъявление требования об установлении размера убытков в порядке, определенном пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

Кроме того, суды сослались на то, что определением Арбитражного суда Республики Крым от 18.11.2020 заявление Калашниковой Ленианны Викторовны удовлетворено. Требования Калашниковой Ленианны Викторовны к ООО "Алупка Резорт" в денежной сумме 1 860 020 руб. признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов в состав третьей очереди.

Однако, по мнению суда кассационной инстанции, при рассмотрении данного спора и принятии обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не было учтено нижеследующее.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

Понятием "застройщик", используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При этом при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

Правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Из приведенных положений законодательства о несостоятельности следует, что отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Равным образом, решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры общество подписывало с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет, признавались ли они незаключенными или недействительными.

В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.

По смыслу пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве суд вправе вернуться к разрешению вопроса о применении при банкротстве должника положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и в том случае, когда ранее им уже было отказано в удовлетворении соответствующего ходатайства одного из кредиторов.

В рассматриваемом случае общество с ограниченной ответственностью "Алупка Резорт" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства с применением правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

При этом, определениями суда в период с ноября от 2020 года по март 2021 года в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Алупка Резорт" по передаче жилых помещений по адресу: пгт. Алупка, ул. Первого мая, район дома N 3 включены требования 17 кредиторов в размере исполненных обязательств по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений.

Требования данных кредиторов к должнику ООО "Алупка Резорт" признаны подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов и учету отдельно согласно п.3 ст. 137 Закона о банкротстве.

Таким образом, выводы судов об отсутствие в данном случае оснований для применения в настоящем деле о банкротстве правил о банкротстве застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, преждевременны.

Выводы судебных инстанций сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, что служит основанием к отмене судебных актов, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, вынести законное и обоснованное судебное решение при всестороннем и полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах, правильном применении норм материального, процессуального права.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.ст. 289,290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Крым от 20.09.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2022 по делу N А83-18846/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Ипатов

Судьи

Т.Ф. Ахромкина Н.В. Еремичева