Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 августа 2023 г. N Ф10-3122/23 по делу N А83-13404/2021

город Калуга

07 августа 2023 г.

Дело N А83-13404/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2023 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 07 августа 2023 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Белякович Е.В., Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании: от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Арбузов Д.В. - представитель общества с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс", доверенность от 09.08.2022, копия диплома, паспорт; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А83-13404/2021,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс" (далее - ООО "Нептун-Миримпекс", общество, ответчик) с требованием о расторжении договора аренды от 26.09.2007 земельного участка с кадастровым номером 90:25:090104:231 площадью 1,6126 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, район "Черного бугра", заключенного между Алупкинским городским советом и обществом.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 решение суда республики оставлено в силе.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, ссылаясь на неприменение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, ООО "Нептун-Миримпекс" (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

По мнению заявителя жалобы, судами двух инстанций сделан необоснованный вывод об отсутствии объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному освоению земельного участка ответчиком. Указывает, что судом неверно установлена дата обращения общества в департамент за переоформлением договора; не приняты во внимание препятствия, чинимые департаментом в освоении земельного участка; в качестве доказательства принятия мер по освоению земли судом необоснованно отклонена ссылка на проект рекреационно-гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа. Обращает внимание на наличие в акте осмотра земельного участка от 16.07.2019 противоречивых сведений без указания конкретных нарушений, допущенных арендатором.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между Алупкинским городским советом и ООО "Нептун-Миримпекс" 26.09.2007 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 0111970200:01:004:0096 (впоследствии присвоен кадастровый номер 90:25:090104:231) площадью 1,6126 га, расположенного по адресу: г. Алупка, район "Черного бугра" (далее - земельный участок, спорный земельный участок), согласно условиям которого обществу сроком на 49 лет передан участок для строительства и обслуживания рекреационно - гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа из земель общего пользования, по угодьям: "земли для отдыха и другие открытые земли", в частности "зеленые насаждения общего пользования", "открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом", в частности каменистые места (далее - договор аренды).

В силу условий договора арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной договором, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно цели, определенной в договоре. Основанием для расторжения договора является, в числе прочего, требование одной из сторон в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором.

Из материалов дела следует, что 16.07.2019 департаментом муниципального контроля администрации города Ялта произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого составлен акт N 445 осмотра земельного участка. По результатам осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, на территории произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники и т.д.) сорного типа. На участке расположено капитальное полуразрушенное одноэтажное здание. Земельный участок должным образом не освоен, по целевому назначению не используется. Часть земельного участка является прибрежной береговой полосой. На момент обследования арендатор данного участка или лица, имеющие какое-либо отношение к участку (охрана и т.д.), отсутствовали.

Департамент обратился к ответчику с предупреждением N 03-19/1888 от 07.08.2019 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные сроки явилось основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства, положениями статей 450, 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 11), правомерно исходили из следующего.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом, нормы законодательства Украины (части 2, 3 статьи 651 ГК Украины, статья 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли") также предусматривали возможность изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. При этом арендодатель был вправе требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды. Под существенным понималось такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишалась того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 Постановления N 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае департамент ссылается как на существенные нарушения ответчиком условий договора действия последнего по неосвоению земельного участка (неосуществление строительства) в течении 15 лет, неиспользование его в установленный договором срок по целевому назначению - для строительства и обслуживания рекреационно-гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа из земель общего пользования, при том, что обществом не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Возражая против заявленных требований, общество указало на совершение действий по освоению земли: получение необходимой документации и совершение ряда мероприятий (проведение кадастровых работ, обращение за переоформлением договора аренды, получение разрешения на производство проектно-изыскательских работ, разработка эскизного проекта), а также на чинимые самим департаментом препятствия в переоформлении договора аренды.

По мнению суда округа, оценив данные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что представленные ответчиком документы не являются проектной документацией в понимании норм закона. Так, эскизный проект является предпроектным предложением и не является основанием для строительства (освоения земельного участка).

Из материалов дела следует, что в процессе рассмотрения спора по предложению суда проведен совместный осмотр и обследование фактического использования спорного земельного участка должностными лицами департамента муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым в присутствии представителей общества и департамента.

По итогам проведенного обследования составлен акт, в соответствии с которым установлено, что осматриваемый земельный участок расположен в прибрежной морской зоне по линии склона, благоустройство территории отсутствует. На осматриваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, а именно строение типа "павильон" с кадастровым номером 90:25:090102:3243, а также строение возле пристани с кадастровым номером 90:25:090102:3231; наличие охранных зон и магистральных коммуникаций не установлено; на момент осмотра строительные работы не проводились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали. Акт подписан лицами, проводившими осмотр.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что нахождение на земельном участке нежилых зданий - павильона и лодочной станции, находящихся в полуразрушенном состоянии, не согласуется с целью предоставления земельного участка; нахождение на участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка; расторжение договора при данных обстоятельствах не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; земельный участок предоставлялся в аренду не в целях эксплуатации указанных объектов, а для строительства нового объекта и использования его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; указанные объекты недвижимости приобретены ответчиком уже в процессе рассмотрения дела по договору купли-продажи от 03.03.2022.

Учитывая изложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что департаментом доказано существенное нарушение обществом условий договора аренды, поскольку последний, не проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота, допустил длительное неосвоение (фактическое неиспользование по назначению) земли.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Материалами дела доказана обоснованность исковых требований, поскольку ответчик не представил документов, подтверждающих строительство капитального объекта или принятие мер по своевременному с 2007 года освоению земельного участка.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А83-13404/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

Е.В. Белякович В.Н. Шелудяев