Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2023 г. N 21АП-982/23 по делу N А83-13404/2021

02 мая 2023 г.

Дело N А83-13404/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 02.05.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судьи Евдокимова И.В., Колупаевой Ю. В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс, на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2023 по делу N А83-13404/2021

по иску департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс"

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора администрация г.Ялты Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью "Дзельква"

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г.Ялта Республики Крым - Каренгина Наталья Анатольевна, представитель по доверенности от 27.12.2022 N 10141/02.1-42,

от общества с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс" - Арбузов Денис Васильевич, представитель по доверенности от 09.08.2022 б/н,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных и земельных отношений Администрации г.Ялта Республики Крым (далее - истец, департамент, муниципальное образование) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс" (далее - ответчик, общество, арендатор) с требованием о расторжении договора от 26.09.2007 аренды земельного участка площадью 1,6126 га с кадастровым номером 90:25:090104:231, расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, район "Черного бугра", заключенного между Алупкинским городским советом и обществом. Исковые требования мотивированы не использованием обществом предоставленного по договору от 26.09.2007 земельного участка в целях, определенных этим договором.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2023 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался существенным нарушением арендатором законных и договорных правил о сроках, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию; отсутствием объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка арендатором.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на наличие в акте от 16.07.2019 осмотра земельного участка противоречивых сведений без указания конкретных нарушений арендатором; на препятствие департаментом в освоении земельного участка. Кроме того, апеллянт ссылается на проект рекреационно-гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа в качестве доказательства принятия мер по освоению земельного участка.

Представители истца и ответчика поддержали свои позиции относительно доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в ЕГРЮЛ имеются сведения о регистрации общества на территории Республики Крым или города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, регистрационный номер 14351996, дата регистрации 28.05.1993, также указаны сведения о дате внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей сведения, - 09.01.2015, ОГРН 1159102017337.

Из указанного выше следует, что общество привело свои учредительные документы в соответствии с нормами статьи 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом N 124-ФЗ, Федеральным законом от 31.12.2014 N 506-ФЗ.

Между Алупкинским городским советом и ответчиком 26.09.2007 заключен договор аренды земельного участка, площадью 1,6126 га, кадастровый номер 0111970200:01:004:0096 (90:25:090104:231), расположенного по адресу г. Алупка, район "Черного бугра", зарегистрированный в установленном порядке 03.10.2007 N 04070700024, далее - (договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 1,6126 га, расположенный по адресу: г. Алупка, район "Черного бугра" для строительства и обслуживания рекреационно - гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа из земель общего пользования (строка 12.4. шифр 97 формы 6-зем), по угодьям: "земли для отдыха и другие открытые земли", в частности "зеленые насаждения общего пользования", "открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом", в частности каменистые места (графы 55,56,67,58 формы 6- зем.).

Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания рекреационно - гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа из земель общего пользования (пункт 1.4 договора).

Цель использования земельного участка: для строительства и обслуживания строительства и обслуживаниям рекреационного - гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа из земель общего пользования по адресу г. Алупка, район "Черного бугра" (пункт 2.1 договора).

Согласно пункта 3 договора договор аренды заключен сроком на 49 лет (с 26.09.2007 по 26.09.2056).

В соответствии с пунктом 7 договора арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной в пункте 2.1, данного договора.

Согласно пункту 7.2 договора арендодатель обязан использовать земельный участок согласно цели, определенной в пункте 2.1 договора.

Основанием для расторжения договора, предусмотренных разделом 8, является, в числе прочего, требование одной из сторон в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором.

Указанный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 16.07.2019 департаментом муниципального контроля администрации города Ялта произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого составлен акт N 445 осмотра земельного участка.

Осмотром установлено, что земельный участок не огорожен, на территории произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники и т.д.) сорного типа. На участке расположено капитальное, полуразрушенное одноэтажное здание. Земельный участок должным образом не освоен, по целевому назначению не используется. Часть земельного участка является прибрежной береговой полосой. На момент обследования арендатор данного участка или лица, имеющие какое-либо отношение к участку (охрана и т.д.) отсутствовали.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями договора, департамент обратился к ответчику с предупреждением от 07.08.2019 N 03-19/1888 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

По причине не урегулирования спора в досудебном порядке, департамент обратился в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции, в силу положений Закона Республики Крым 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Закона Республики Крым N 15-ЗРК от 05.06.2014 "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым", Устава муниципального образования городской округ Ялта, статьей 30 Устава Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, решения Ялтинского городского совета от 29.11.2014 N131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым", которым также утверждено Положение о Департаменте имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым, департамент является надлежащим истцом по настоящему спору.

Поскольку спорный договор аренды был заключен сторонами на территории Республики Крым до 18.03.2014, то правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

При этом нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Договор от 26.09.2007 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности ГК РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014, то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат также нормы законодательства Российской Федерации.

Нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Мотивируя исковые требования, департамент ссылается на положения статьи 46 ЗК РФ, на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неосуществлении ответчиком строительства объекта на протяжении более 15 лет с момента передачи земельного участка, а также отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что договор от 26.09.2007 аренды земельного участка действует до 26.09.2056, а земельный участок предоставлялся для строительства и обслуживания рекреационно-гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа

Вместе с тем, заключая договор, муниципальное образование рассчитывало на создание новой инфраструктуры, для использования которой впоследствии будет необходим данный земельный участок на протяжении срока аренды. Исходя из добросовестности и разумного подхода участников правоотношений при заключении договора аренды, орган власти не предполагал отсутствие строительства в течение столь длительного времени.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции о необходимости соблюдения трехлетнего срока неиспользования земельного участка, установленного частью 2 статьи 45 ЗК РФ, который исчисляет департамент.

Таким образом, департаментом обоснованно поставлен вопрос о расторжении договора от 26.09.2007.

Ссылка апеллянта на наличие в акте от 16.07.2019 осмотра земельного участка противоречивых сведений без указания конкретных нарушений арендатором и нахождение на участке нежилого здания, отклоняется апелляционным судом.

Как указано выше, актом осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, на территории произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники и т.д.) сорного типа. На участке расположено капитальное, полуразрушенное одноэтажное здание. Земельный участок должным образом не освоен, по целевому назначению не используется. Часть земельного участка является прибрежной береговой полосой. На момент обследования арендатор данного участка или лица, имеющие какое-либо отношение к участку (охрана и т.д.) отсутствовали.

Из материалов дела следует, что в процессе рассмотрения спора проведен совместный осмотр и обследование фактического использования земельного участка должностными лицами департамента муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым в присутствии представителей общества и департамента.

По итогам проведенного обследования составлен акт, в соответствии с которым установлено, что осматриваемый земельный участок расположен в прибрежной морской зоне по линии склона, благоустройство территории отсутствует. На осматриваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, а именно строение типа "павильон" с кадастровым номером 90:25:090102:3243, а также строение возле пристани с кадастровым номером 90:25:090102:3231; наличие охранных зон и магистральных коммуникаций не установлено; на момент осмотра строительные работы не проводились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали. Акт подписан лицами, проводившими осмотр.

Апелляционный суд учитывает, что нахождение на земельном участке нежилых зданий - павильона и лодочной станции, находящихся в полуразрушенном состоянии, никак не согласуется с целью предоставления земельного участка.

Нахождение на участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора нрава пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформление прав на земельный участок в ином порядке в границах того объекта.

Вместе с тем, указанный земельный участок предоставлялся в аренду не в целях эксплуатации указанных объектов, а для строительства нового объекта и использования его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2022 по делу N А83-22054/2021.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что данные объекты приобретены ответчиком уже в процессе рассмотрения дела по договору купли-продажи от 03.03.2022.

Доводы апеллянта о препятствии департамента в освоении земельного участка, отклоняются апелляционным судом.

Поскольку Администрация города Ялта Республики Крым в лице департамента является правопреемником прав и обязанностей Алупкинского городского совета, истец оценивает добросовестность действий ответчика, начиная с даты регистрации договора аренды и передачи ему земельного участка (с 2007 года). В это время ничто не препятствовало ему в получении разрешительных документов и осуществлении заявленного строительства

Срок освоения земельного участка, переданного в аренду, установлены как нормами украинского законодательства (подпункт 4 пункта 1 статьи 416 ГК Украины), так и российского (пункт 2 статьи 45 ЗК РФ).

Апелляционный суд считает несостоятельными доводы апеллянта-ответчика о том, что для получения разрешения и оформления необходимых документов для строительства, и, как следствие, освоения земельного участка, использование земельного участка возможно исключительно после предоставления в аренду земельного участка в порядке переоформления прав ранее находящегося в пользовании на условиях аренды земельного участка от 26.09.2007.

Как усматривается из материалов дела, с заявлением о переоформлении права аренды на арендуемый земельный участок ответчик обратился в Администрацию г.Ялты Республики Крым только 11.12.2018.

Доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 26.07.2007 по 11.12.2018 (до обращения за переоформлением договора аренды) объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению земельного участка и строительству заявленного объекта до 2018 года, ответчиком не представлены.

Апелляционный суд учитывает, что ответчиком не были представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта или принятие мер по своевременному освоению земельного участка.

Ссылка апеллянта на эскизный проект рекреационно-гостиничного комплекса, городской набережной и городского пляжа в качестве доказательства принятия мер по освоению земельного участка, отклоняется апелляционным судом.

Получение застройщиком-арендатором разрешения на строительство является в силу статьи 51 ГрК РФ обязательным условием возведения объектов капитального строительства (к которым в силу пункта 10 статьи 1 ГК РФ относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, иными словами, объекты недвижимого имущества в смысле абзаца первого пункта 1 статьи 130 ГК РФ) и, соответственно, одним из факторов надлежащего выполнения им своих обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в части сроков начала и окончания строительства.

Получение обществом разрешения на производство проектно-изыскательских работ для строительства рекреационно-гостиничного комплекса, а также разработка эскизного проекта касается принятия арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельного участка в период с 2007 года, но не давали права на застройку земли, поскольку, с учетом положений норм действующего на территории Республики Крым до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующих градостроительную деятельность, в частности, Законов Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогичны порядку, действующему в Российской Федерации, предписывали необходимость получения соответствующих документов таких как: исходные данные, разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы, утверждение проектной документации, а после этого выполнение подготовительных и строительных работ, принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов с последующей регистрацией права собственности на объект градостроительства.

Апелляционный суд отмечает, что эскизный проект является предпроектным предложением и не является основанием для строительства (освоения земельного участка).

Таким образом, доказательств принятия исчерпывающего комплекса мер по подготовке и получению разрешительной документации для осуществления строительства ответчиком в материалы дела не представлено.

Меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, являются лишь подготовительными к строительству и не могут рассматриваться в качестве подтверждения добросовестности арендатора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2017 по делу N А84-423/2017).

Иной подход приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим, что является недопустимым.

Следовательно, ответчик мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учетом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объеме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учету при формировании условий договора о сроках строительства.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.01.2023 по делу N А83-13404/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нептун-Миримпекс" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Тарасенко

Судьи

Ю.В. Колупаева И.В. Евдокимов