Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 апреля 2024 г. N Ф10-1079/24 по делу N А83-3338/2023

г. Калуга

04 апреля 2024 г.

Дело N А83-3338/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи		Крыжскй Л.А.,
судей		Гнездовского С.Э., Силаевой Н.Л.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	не явился, извещен надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.09.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу N А83-3338/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Симфония" (далее - ООО "СЗ "Симфония", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с требованиями к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - МИЗО, министерство) о признании незаконными действий по отказу в расторжении договора аренды от 16.01.2020 N 1524н/22-2020 земельного участка с кадастровым номером 91:22:000000:1231 площадью 7 097 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь; признании договора аренды прекращенным с 26.10.2022; понуждении министерства осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды, прекратив ее начисление с 26.10.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 решение суда республики оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, исключив из их мотивировочной части вывод о прекращении с 26.10.2022 действия договора аренды земельного участка.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что заключение договора аренды земельного участка без торгов является этапом Соглашения о реализации обществом инвестиционного проекта, следовательно арендное обязательство не может быть прекращено ранее истечения срока инвестиционного соглашения и выполнения инвестором всех обязательств, принятых инвестиционным соглашением. Указывает, что судом ошибочно применены положения статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применены положения Закона Республики Крым от 02.07.2019 N 624-ЗРК/2019 "Об инвестиционной политике и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Республике Крым"; не учтено, что в соответствии с инвестиционным соглашением общество обязано обеспечить подключение к сетям инженерного обеспечения, разработать и согласовать эскизный проект застройки земельного участка, предоставленного в рамках инвестиционного проекта.

Кассатор и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для изменения судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что между Советом министров Республики Крым в лице министра экономического развития Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (далее - ООО "Интерстрой") 16.03.2017 сроком по 31.12.2027 заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым N 165 (далее - инвестиционное соглашение), предметом которого является реализация инвестиционного проекта "Строительство жилого комплекса по улице 51-й Армии, 55, в г. Симферополе" на базе земельного участка, ориентировочной площадью 0,7096 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. 51-й Армии, 55.

В силу взаимосвязанных положений пунктов 3.1 и 3.2 инвестиционного соглашения предусмотрено предоставление инвестору в аренду сроком на 10 лет земельного участка ориентировочной площадью 0,7096 га, схема расположения которого указана в приложении 1 к настоящему соглашению, необходимого для реализации инвестиционного проекта, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Республики Крым, и оказание содействия инвестору в получении мер государственной поддержи (налоговых льгот и преференций, субсидий, дотаций и другое), предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

По условиям инвестиционного соглашения предусматривался объем инвестиций за счет собственных средств инвестора в размере 475 761 тыс. руб. и исполнение последним социальных обязательств по проекту в том числе в виде передачи в собственность Совета министров Республики Крым и Администрации муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым определенного объема жилых помещений и реализации малогабаритных жилых помещений в определенном объеме гражданам, являющимся участниками государственных жилищных программ, реализуемых на территории Республики Крым, по среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, установленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для Республики Крым.

Права и обязанности инвестора по инвестиционному соглашению 21.10.2019 переданы ООО "СЗ "Симфония" на основании дополнительного соглашения N 2.

Между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) 16.01.2020 заключен договор аренды земельного участка N 1524н/22-2020 (далее - договор аренды), в силу которого обществу сроком до 31.12.2027 передан земельный участок с кадастровым номером 90:22:000000:1231 площадью 7 097 кв.м, из земель, находящихся в собственности Республики Крым, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); обслуживание жилой застройки, цель использования: для реализации инвестиционного проекта на территории Республики Крым, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (далее - спорный земельный участок).

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды.

На основании выданного Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым разрешения на ввод в эксплуатацию от 09.09.2022 N 91-RU9330800-0088-2022 объект "Жилой комплекс по ул. 51-й Армии, 55, г. Симферополь, Республика Крым, Жилой дом. Паркинг" введен в эксплуатацию.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме (далее - МКД) произведена 26.10.2022 под N 90:22:010219:8677-91/052/2022-1, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Общество 16.11.2022 обратилось в министерство с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, обоснованным переходом земли в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В ответ на данное обращение министерство письмом от 19.12.2022 сообщило, что поскольку договор аренды заключен на основании пункта 2 статьи 22.1 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений", а также на основании инвестиционного соглашения от 06.03.2017 N 165, его расторжение возможно после расторжения инвестиционного соглашения.

Поскольку спор в досудебном порядке сторонами разрешен не был, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, приходя к выводу о том, что с 26.10.2022 министерство утратило право на распоряжение спорным земельным участком под многоквартирным домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и о прекращении с указанной даты в силу закона действия договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты

Статьей 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 307-КГ15-14692.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Учитывая вышеизложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого собственника помещения в многоквартирном доме - 26.10.2022 действие договора аренды земельного участка прекращено в силу закона.

По справедливому суждению арбитражного суда, доводы министерства о невозможности прекращения действия договора аренды до расторжения инвестиционного соглашения являются несостоятельными, а ссылки на Закон Республики Крым от 02.07.2019 N 624-ЗРК/2019 "Об инвестиционной политике и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Республике Крым" основаны на субъективном понимании норм права.

Неисполнение инвестором условий инвестиционного соглашения может являться основанием для применения к нему мер ответственности, предусмотренных данным соглашением либо законом, и не лишает права сторону договора требовать защиты нарушенного права в судебном порядке.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов в обжалуемой части, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.09.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу N А83-3338/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскя

Судьи

С.Э. Гнездовский Н.Л. Силаева