Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2002 г. N КГ-А41/1556-02 Рассматривая иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства и регистрации данного права, необходимо учесть, что на момент рассмотрения спора на объекте возобновлены строительно-монтажные работы, а также необходимо проверить соответствие представленных на регистрацию документов действительному состоянию объекта незавершенного строительства

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 марта 2002 г. N КГ-А41/1556-02

ЗАО "Торговый город" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Московской областной регистрационной палате (МОРП) о признании недействительным решения Управления Московской областной регистрационной палаты по Химкинскому району об отказе в регистрации права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО; признании права собственности за ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО; обязании Управления Московской областной регистрационной палаты по Химкинскому району зарегистрировать право собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Администрация Химкинского района и ООО "Альянс-95".

В судебном заседании до рассмотрения спора по существу истцом заявлено ходатайство в порядке ст. 37 АПК РФ об уточнении исковых требований: признать недействительным уклонение Московской областной регистрационной палаты от регистрации права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО; признать за ЗАО "Торговый город" право собственности на объект незавершенного строительства здания торгового центра, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, район Бутаково, состоящий из фундамента, подвального и цокольного этажей, общей площадью 13518,8 кв.м, выполненных из монолитного и сборного железобетона, и обязать Московскую областную регистрационную палату в 10-дневный срок произвести государственную регистрацию за ЗАО "Торговый город" права собственности на объект незавершенного строительства здания торгового центра, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, район Бутаково, состоящий из фундамента, подвального и цокольного этажей, общей площадью 13518,8 кв.м, выполненных из монолитного и сборного железобетона.

В порядке ст. 36 АПК РФ истцом заявлено ходатайство о привлечении ООО "Альянс-95" к участию в деле в качестве ответчика.

Ходатайства истца удовлетворены.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.11.2001 по делу N А41-К2-12852/01 исковые требования удовлетворены. Суд пришел к заключению, что требования истца являются обоснованными, поскольку были нарушены его право и охраняемые законом интересы.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области от 18.01.2002 решение суда от 20.11.2001 по делу N А41-К2-12852/01 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ мотивирован тем, что истцом как таковой объект незавершенного строительства создан не был, вследствие чего у него отсутствует право на судебную защиту правомочий собственника, за регистрацией своего права он в установленном порядке не обращался.

В кассационной жалобе на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2002 по делу N А41-К2-12852/01 истец - ЗАО "Торговый город" просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзывах на кассационную жалобу МОРП и ООО "Альянс-95" просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая ее доводы несостоятельными.

В заседании кассационной инстанции представитель ЗАО "Торговый город" поддержал доводы кассационной жалобы, представители МОРП и ООО "Альянс-95" возражали против ее удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель Администрации Химкинского района поддержал позицию представителей МОРП и ООО "Альянс-95".

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседания, проверив в порядке ст. 162 АПК РФ законность решения и постановления, принятых арбитражным судом в первой и апелляционной инстанциях, кассационная инстанция пришла к заключению, что решение суда подлежит отмене полностью, а постановление апелляционной инстанции - в части, по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным уклонения Московской областной регистрационной палаты от государственной регистрации права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в городе Химки, район Бутаково Московской области, суд посчитал доказанным факт обращения истца в Московскую областную регистрационную палату и, соответственно, отказ Московской областной регистрационной палаты в регистрации его права собственности на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, в деле отсутствуют документы, подтверждающие, что истец подавал оформленное надлежащим образом заявление в Московскую областную регистрационную палату о регистрации его права собственности на объект незавершенного строительства, равно как и письменный отказ Московской областной регистрационной палаты в регистрации.

При указанных обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о необоснованности требования истца о признании недействительным уклонения Московской областной регистрационной палаты от регистрации права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО, отмена решения суда первой инстанции в этой части и принятие решения об отказе в удовлетворении данного требования являются законными.

Что касается выводов суда первой инстанции о законности требований истца в части признания его права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в районе Бутаково, г. Химки МО, и обязания МОРП зарегистрировать это право, равно как и выводов суда апелляционной инстанции о незаконности указанных требований, то кассационная инстанция считает, что решение и постановление в этой части вынесены при неверно определенном процессуальном положении лиц, участвующих в деле, по неполно выясненным фактическим обстоятельствам, выводы не соответствуют этим обстоятельствам и принятые судебные акты в связи с этим недостаточно обоснованны, а потому в соответствии с п. 3 ст. 175 АПК РФ они подлежат отмене.

Данные выводы суда кассационной инстанции основаны на следующем.

При рассмотрении требований истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства и его регистрации, по существу, на основании судебного решения следовало определить, имело ли место нарушение прав истца и кем именно эти права были нарушены, то есть - кто в данном иске является надлежащим ответчиком.

Учитывая, что государственная регистрация лишь узаконивает переход права собственности на недвижимое имущество, регистрирующий орган не может в данном иске выступать в качестве ответчика, его привлечение к участию в деле возможно только в качестве третьего лица. Таким образом, при вынесении судебных актов судом были нарушены ст.ст. 34, 35, 36, 39 АПК РФ.

Фактически, рассматривая спор о праве и принимая решение об удовлетворении исковых требований истца в части признания его права собственности на объект незавершенного строительства, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств, подтвержденных материалами дела.

ЗАО "Торговый город" получило земельный участок в г. Химки в районе Бутаково площадью 3,2 га для строительства торгового центра на основании постановления Главы Химкинского района Московской области N 1568 от 06.07.97 (л.д. 90, т. 1). Разрешения N 7 и N 8 на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ были выданы Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора 10 сентября 1997 года (л.д. 98, 99, т. 1). На основании договора, заключенного между Администрацией Химкинского района и истцом от 05.11.97, земельный участок N 740 был передан в аренду для строительства торгового центра (п. 1.1 договора) (л.д. 19-22, т. 2). Во исполнение указанного обязательства истцом был заключен ряд договоров (л.д. 23-30, 39-46, 52-57, 72-81, т. 1).

Представленные в материалах дела: акты-отчеты о выполненных работах, справки стоимости работ и затрат, акты выполненных работ, платежные поручения на перечисление денежных средств, акты взаиморасчетов по договорам купли-продажи, документы о проведении взаимозачетов с подрядными организациями позволили сделать суду первой инстанции законный и обоснованный вывод о том, что на арендованном участке истцом за счет собственных средств велись строительные работы и что расходы по строительству согласно представленному в материалах дела расчету (л.д. 85, 86 т. 1) составили 19603431 руб. 33 коп.

Судом первой инстанции также установлено, что согласно акту описи и ареста имущества от 05.07.2001, составленному Химкинским подразделением ССП, имуществом должника являются железобетонные элементы (л.д. 24, т. 2) и что данное описание объекта не соответствует действительности, поскольку противоречит экспертному заключению, изложенному в отчете N 201/2 об оценке ликвидационной стоимости прав собственности на железобетонные элементы (л.д. 60-96, т. 2). Более того, судом сделан вывод о том, что из экспертного заключения, послужившего основанием для оценки стоимости спорного объекта, усматривается фактически характеристика объекта незавершенного строительства, а не железобетонных элементов, как указано в п. 1.2 договора купли-продажи от 19.07.2001, заключенного между ООО "Альянс-95" и ОАО "Московские региональные инвестиции и финансы".

Более того, о наличии строительных конструкций на земельном участке свидетельствует и тот факт, что при заключении договора аренды земельного участка от 07.05.2001 между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Альянс-95" в п. 2 "Особые условия" было согласовано, что "в случае возможности использования для дальнейшей застройки имеющихся на территории арендуемого участка строительных конструкций Арендатор обязуется решить вопрос возмещения затрат собственнику указанных конструкций в соответствии с действующим законодательством".

Совокупность указанных документов, представленных в материалах дела, и установленные судом первой инстанции на основании этих документов обстоятельства опровергают вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект незавершенного строительства не был истцом создан, а потому у него отсутствует право на судебную защиту правомочий собственника, что свидетельствует о необоснованности постановления апелляционной инстанции.

Тем не менее, решение суда первой инстанции, несмотря на соответствие выводов подтвержденным материалами дела обстоятельствам, также следует признать необоснованным ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, на момент рассмотрения спора ООО "Альянс" на арендуемом участке начаты строительно-монтажные работы на основании заключенных договоров строительного подряда.

При указанных обстоятельствах удовлетворение требований о признании права собственности и его регистрации на объект незавершенного строительства без выяснения вопроса, существует ли этот объект на момент рассмотрения спора в том виде, в каком это подтверждается представленными истцом документами, но оспаривается документами ООО "Альянс-95", является необоснованным.

На основании вышеизложенного решение суда и постановление в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в городе Химки, район Бутаково Московской области, подлежат отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, предложить истцу уточнить исковые требования и с учетом этих уточнений определить процессуальное положение лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2002 по делу N А41-К2-12852/01 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным уклонения Московской областной регистрационной палаты от государственной регистрации права собственности ЗАО "Торговый город" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 3,2 га в городе Химки, район Бутаково Московской области, оставить без изменения; в остальной части постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области от 18.01.2002 по делу N А41-К2-12852/01, а также решение Арбитражного суда Московской области от 20.11.2001 по делу N А41-К2-12852/01 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.