Вопрос: Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Предпринимателя интересует, какие налоговые обязательства у него возникают в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость

Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Предпринимателя интересует, какие налоговые обязательства у него возникают в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость.

В случаях сдачи имущества в аренду собственник имущества (он же арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключенного в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду предоставлено собственнику имущества, иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

С точки зрения налогового законодательства для физических лиц, участвующих в арендных отношениях, также не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых в соответствии со статьей 224 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) производится по ставке 13 процентов.

Таким образом, независимо от того, зарегистрировано физическое лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, в качестве предпринимателя без образования юридического лица или нет, отношения между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь договором аренды, в котором, в том числе, определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Однако, поскольку налогоплательщик осуществляет сдачу в аренду нежилого помещения, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, в качестве индивидуального предпринимателя, а не просто собственника этого имущества, то и продажа этого имущества рассматривается в данном случае как продажа имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Доход, получаемый индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, является в соответствии со статьями 208 и 209 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц, а также в соответствии со статьей 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

При этом подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 главы 23 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам, получаемым индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, предоставление имущественных налоговых вычетов, предусмотренных данным подпунктом, неправомерно.

Согласно статье 154 главы 21 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком основных средств, приобретенных без налога на добавленную стоимость, исчисляется исходя из рыночной цены, определяемой в соответствии со статьей 40 НК РФ, без включения в нее НДС и налога с продаж, при этом сумма НДС, подлежащая уплате, определяется по ставке 20 процентов от цены реализуемого имущества.

Т.Ю. Левадная,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

16 мая 2002 г.