Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 апреля 2002 г. N КГ-А41/1815-02 Долг по арендной плате взыскан обоснованно, т.к. арендатор не заявлял возражений по условиям арендной платы, предложенным арендодателем, и его действия по внесению арендной платы по новым ставкам рассматриваются как согласие на изменение договора аренды, а расходы на некапитальный ремонт не могут быть приняты в счет погашения задолженности по арендной плате, поскольку при приеме помещений в аренду арендатором подписан акт, подтверждающий отсутствие недостатков, препятствующих пользованию имуществом

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 апреля 2002 г. N КГ-А41/1815-02

Военный прокурор ракетных войск стратегического назначения обратился в Арбитражный суд в защиту государственных интересов в интересах Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Министерства обороны Российской Федерации в лице 217 КЭЧ района к ТОО "Секунда" о взыскании 628804 руб. 94 коп. долга по арендной плате, 136735 руб. 80 коп. пени за просрочку платежа, 7160 руб. 14 коп. эксплуатационных расходов, 854 руб. 76 коп. платы за землю, о расторжении договора от 15.01.98 N 01-7/69 и обязании ответчика освободить помещение. Требования заявлены на основании п. 2 ст. 450, ст.ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 16.05.2001 в соответствии со ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца - Министерства обороны РФ на 217 КЭЧ района.

До принятия решения истец заявил ходатайство об увеличении суммы иска до 514589 руб. 54 коп., составляющих 79067 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 435521 руб. 90 коп. пени за просрочку платежа.

На основании ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство удовлетворено судом.

Суд произвел замену ответчика на ООО "Секунда".

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2001 иск удовлетворен частично в сумме 79067 руб. 64 коп. долга и 79067 руб. 64 коп. пени. Суд расторг договор и обязал ответчика освободить помещения.

В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.01.2002 решение отменено. С ООО "Секунда" в пользу Минимущества РФ взыскано 134657 руб. 46 коп., составляющих 67328 руб. 73 коп. долга и 67328 руб. 73 коп. пени. В остальной части иска отказано. Иск в части расторжения договора от 15.01.98 N 01-7/69 и обязании освободить помещение оставлен без рассмотрения.

При этом суд исходил из того, что ответчик не оплачивает арендную плату за период с 16.11.98 по 30.06.2001 в указанной сумме. Суд применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени. В части расторжения договора суд оставил иск без рассмотрения в связи с несоблюдением процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд отклонил доводы ответчика о зачете стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы.

На указанный судебный акт ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления в части взыскания арендной платы и пени и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением судом материального права: ст.ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ответчика настаивали на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе, представители истцов, прокурор возражали против доводов жалобы и просили оставить постановление без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав прокурора, представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления.

Как усматривается из материалов дела, Мингосимущество РФ - арендодатель, 217 КЭЧ района - балансодержатель, заключили с ТОО "Секунда" договор от 15.01.98 N 01-7/69 на аренду нежилого помещения площадью 69,1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, пр. Мира, д. 10.

Арбитражным судом установлено, что за период с 16.11.98 по 30.06.2001 арендатор не произвел оплату арендной платы в размере 67238 руб. 73 коп.

При этом судебная инстанция указала, что в установленном порядке не были согласованы изменения размера арендной платы, однако с 15.05.2000 арендатор оплатил арендную плату по новым ставкам.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о внесении изменений в договор совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названным пунктом ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Поскольку иных оснований для непризнания действия арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не было заявлено, арбитражный суд обоснованно оценил действия арендатора по оплате арендной платы по новым ставкам как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Ответчик ссылался на то, что помещение, сданное ему в аренду, имело недостатки, препятствующие пользованию, в связи с чем он произвел капитальный ремонт и расходы в сумме 68193 руб. 73 коп. зачел в счет арендной платы.

Данный довод отклонен судом.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков имущества, препятствующих пользованию им.

Из пункта 2 названной статьи следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

В материалах дела имеется акт осмотра технического состояния нежилых помещений, переданных в аренду, от 01.12.97 (л.д. 22, т. 1), подписанный арендатором, из которого следует, что помещения по своему техническому состоянию пригодны для передачи в аренду.

В акте приема-передачи в аренду нежилых помещений (л.д. 14, т. 1) указано, что фактически помещения переданы после проведения ремонта 16 ноября 1998 года. Однако в данном акте нет ссылки на то, кем проведен ремонт и в связи с чем, не указано, что помещение имеет недостатки, препятствующие его пользованию.

Акты непланового осмотра помещений от 16.01.98, 15.02.98, подписанные арендатором (л.д. 120, 121, т.1), на которые ссылается ответчик в подтверждение своего довода, свидетельствуют о том, что перечисленные дефекты помещений арендатору были известны до получения им имущества 16.11.98.

Капитальный ремонт здания - это ремонт с целью восстановления его ресурса, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий ВСН 58-88р).

Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что им произведены работы, свидетельствующие о капитальном ремонте здания.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отклонил довод ответчика о зачете расходов по проведению ремонта в сумме 68193 руб. 73 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате и неприменении ст.ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, постановление принято с правильным применением норм материального и процессуального права и оснований для его отмены, предусмотренных ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 31.01.2001 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-2667/01 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.