Письмо Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 30 сентября 2020 г. N ОР-07/1972 О невозможности финансирования переселения граждан из признанных аварийными многоквартирных домов на основании договора о развитии застроенной территории

Письмо Государственной корпорации
"Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 30 сентября 2020 г. N ОР-07/1972

Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), рассмотрев поступившее обращение, сообщает.

Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее Федеральный закон N 185-ФЗ) не наделяет Фонд полномочиями по разъяснению положений законодательства о градостроительной деятельности, которое определяет условия договора о развитии застроенной территории. В то же время, по мнению Фонда, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс) не предусматривает возможность реализации предлагаемого механизма финансирования переселения граждан из признанных аварийными многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории.

Обязательства по переселению граждан лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, предусмотренные пунктами 4 и 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, должны им исполняться своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц (часть 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса). Предложенный механизм предполагает замену указанных обязательств лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, на обязательства по компенсации органу местного самоуправления соответствующих расходов, что противоречит указанным императивным нормам Градостроительного кодекса. Данный вывод подтверждается судебной практикой по делу N А01-25225/2017: в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15 апреля 2019 года N Ф09-60/19 судом был сделан вывод о том, что осуществление администрацией мероприятий по расселению за счет бюджетных средств (в том числе средств Фонда) и в дальнейшем возмещение понесенных ею расходов по договорам развития застроенных территорий с застройщиком (путем последующей компенсации понесенных им за его счет расходов) не предусмотрены Федеральным законом N 185-ФЗ, и более того, противоречат его смыслу. Кроме того, по мнению суда, первоисточником исполнения обязательств по выплате гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения должны являться средства лица, заключившего договор о развитии застроенных территорий, а не бюджетные средства.

Судебная практика (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2020 года N Ф01-8621/2020 по делу N А79-12851/2018) подтверждает возможность взыскания органом местного самоуправления с застройщика суммы возмещения после осуществления органом местного самоуправления фактического переселения граждан. Однако действия органа местного самоуправления по переселению граждан обусловлены неисполнением застройщиком обязательств, предусмотренных частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, и компенсация была взыскана с застройщика в качестве неосновательного обогащения.

Таким образом, если по уважительным причинам (например, выявившаяся невозможность исполнения застройщиком предусмотренных договором обязательств, приводящая к риску нарушения срока реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда или этапа такой программы) орган местного самоуправления принимает решение о самостоятельном переселении граждан за счет бюджетных средств с последующим взысканием с застройщика указанных расходов и возвратом в Фонд сумм финансовой поддержки, такие решения, по нашему мнению, являются соответствующими задаче своевременной реализации программы переселения.

По вопросу о том, допустимо ли предусматривать при подготовке новых аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий участие муниципального образования путем расселения многоквартирных домов, входящих в территорию, подлежащую развитию, с последующим осуществлением застройщиком добровольного компенсационного взноса для замещения произведенных затрат бюджетам всех уровней, сообщаем, что, по мнению Фонда, предлагаемый механизм не соответствует положениям статьи 46.2 Градостроительного кодекса.

Дополнительно информируем, что в целях оказания методической поддержки публично-правовым образованиям при заключении договоров развития застроенной территории и комплексного развития территории при переселении граждан из аварийного жилищного фонда и в целях реализации положений пункта 4 части 6 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ разработаны методические рекомендации по подготовке документов для организации и проведения аукционов по указанному виду договоров. Вышеперечисленная методическая документация размещена на сайте Фонда (fondgkh.ru) в разделе "Методические рекомендации", поэтому при разработке аукционной документации по вышеперечисленным видам договоров рекомендуем воспользоваться предлагаемыми формами документов.

По вопросу о том, вправе ли застройщик претендовать на получение субсидий, на возмещение понесенных после 1 января 2020 года расходов на выполнение обязательств по ранее заключенным договорам о развитии застроенных территорий и (или) договорам о комплексном развитии территорий, Фонд сообщает, что застройщики, с которыми изначально заключены договоры о развитии застроенных территорий без условия о выплате субсидии, не вправе претендовать на ее получение. Предоставление субсидии застройщику в ситуации, когда согласно условиям заключенного договора застройщик принял на себя обязательства, подлежащие исполнению без условия о последующей компенсации этих расходов за счет субсидий, означало бы неэффективное использование средств Фонда.

Заместитель генерального директора

О.С. Рурин