Письмо Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 11 декабря 2020 г. N ОР-07/2518 О специальных требованиях к видам и наименованиям договоров на строительство многоквартирных домов и на приобретение жилых помещений в рамках реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда

Письмо Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 11 декабря 2020 г. N ОР-07/2518

Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд), рассмотрев поступившее обращение, сообщает следующее.

1. В силу положений части 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ) средства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов могут расходоваться на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц) или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на строительство таких домов, а также на выплату лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Анализ судебной практики по спорам, вытекающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, основанной на постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункты 4-7, 11), свидетельствует о том, что экономическим понятием "инвестиционные сделки" обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества. Суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как "инвестиционные", устанавливают их правовую природу и применяют положения Гражданского кодекса о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года N 4784/11, от 24 января 2012 года N 11450/11 и от 2 июля 2013 года N 1039/13.

Таким образом, хотя использование средств Фонда на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда на основании договоров, именуемых как "инвестиционные контракты", "контракты в форме инвестирования", заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, возможно, это представляет определенный риск, связанный с толкованием природы этих договоров. В связи с этим использование видов договоров, наименование которых соответствует их правовой природе, является предпочтительным. Такая же позиция была выражена в ответе Фонда от 3 ноября 2015 года N ОР-09/1186.

2. Федеральный закон N 185-ФЗ не устанавливает специальных требований к видам и наименованиям договоров на строительство многоквартирных домов и на приобретение жилых помещений в рамках реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее - программы переселения). Такие договоры должны соответствовать нормам Гражданского кодекса, Бюджетного кодекса Российской Федерации и иным правовым актам, регулирующим вопросы купли-продажи, участия в долевом строительстве с привлечением средств бюджетов.

3. Как отмечено выше, по мнению Фонда, заключение муниципального инвестиционного контракта в рамках реализации программ переселения возможно, если исходить из того, что в результате исполнения такого контракта муниципальное образование приобретет жилые помещения в доме.

4. Письмом Федеральной антимонопольной службы России от 9 декабря 2019 года N МЕ/108026/19 "По вопросу об осуществлении закупок квартир" разъяснено, что положения Федерального закона от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 44-ФЗ) позволяют осуществлять закупку жилого помещения (квартиры) по итогам проведения конкурсной процедуры путем заключения договора купли-продажи готового жилого помещения, которая будет создана в будущем (с учетом позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54).

Поскольку целью и результатом "инвестиционного контракта" является приобретение муниципальным образованием жилых помещений в доме после завершения его строительства, заключение такого контракта должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ.

5. Разработка и утверждение типовых контрактов, типовых условий контрактов в соответствии с частью 11 статьи 34 Федерального закона N 44-ФЗ отнесены к ведению федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих нормативно-правовое регулирование в соответствующей сфере деятельности, которые размещаются в единой информационной системе (далее - ЕИС) и составляют библиотеку типовых контрактов, типовых условий контрактов. В случае отсутствия таких типовых контрактов, типовых условий контрактов соответствующие типовые контракты, типовые условия контрактов могут быть разработаны и утверждены федеральным органом исполнительной власти по регулированию контрактной системы в сфере закупок. Таким образом, вопрос утверждения типовых условий контрактов, а также типовых форм контрактов не отнесен к компетенции Фонда. Ознакомиться с действующими формами типовых контрактов можно в библиотеке типовых контрактов, размещенных в ЕИС.

6. Ответ на вопрос об отнесении муниципального контракта на инвестирование строительства квартир в многоквартирном доме к определенному способу переселения зависит от конкретных условий этого договора.

Первый заместитель генерального директора

О.С. Рурин