Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 77-КГ22-3-К1 Суд направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании недействительными договоров цессии и исключении регистрационных записей из ЕГРН, поскольку судом не учтены интересы лица, оплатившего полную стоимость по договорам цессии, и банков, предоставивших кредит на такую покупку и являющихся залогодержателями имущественных прав по договорам цессии

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 77-КГ22-3-К1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Назаренко Т.Н., Кротова М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Глобус Групп" к ООО "Контакт", Батищеву Максиму Сергеевичу о расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании недействительными договоров цессии и исключении регистрационных записей из ЕГРН по кассационным жалобам ПАО "Росбанк" и ПАО "Банк Уралсиб" на решение Советского районного суда г. Липецка от 16 февраля 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 30 июня 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя ПАО "Банк Уралсиб" Ильинцеву Е.Н. и представителя ПАО "Росбанк" Кузнецову С.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

ООО "Глобус групп" обратилось в суд с названным иском к ООО "Контакт" и Батищеву М.С., просило расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве, заключённые между АО "Липецкая ипотечная корпорация" (первоначальный застройщик, далее - АО "ЛИК") и ООО "Контакт" и между ООО "Контакт" и Батищевым М.С., указывая, что ООО "Контакт" не исполнило обязательство по оплате АО "ЛИК" в рамках договора долевого участия в строительстве, а потому не могло уступить впоследствии право требования по договорам Батищеву М.С.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 16 февраля 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 30 июня 2021 г., иск удовлетворён.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

В кассационных жалобах ПАО "Банк Уралсиб" и ПАО "Росбанк" поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции, апелляционного определения и определения кассационного суда общей юрисдикции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 7 июня 2022 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационных жалобах, Судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со ст. 390 ¹⁴ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что 4 апреля 2018 г. между АО "ЛИК" (застройщик) и ООО "Контакт" заключён договор N 80/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: ... округ, кадастровый номер земельного участка ..., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность ООО "Контакт" по акту приёма-передачи 14 квартир, в том числе квартиры ... и ..., по поводу которых возник настоящий спор, а ООО "Контакт" приняло на себя обязательство по оплате данных объектов (квартир) в размере 1 429 100 руб. и 1 925 100 руб. соответственно в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, то есть до 5 апреля 2019 г.

10 апреля 2018 г. произведена государственная регистрация договора.

29 июня 2018 г. ООО "Контакт" (цедент) и Батищев М.С. (цессионарий) заключили договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве в отношении квартиры N ..., цена договора составила 2 500 000 руб., из которых 500 000 руб. Батищев М.С. оплачивает за счёт собственных средств, а 2 000 000 руб. - за счёт кредитных средств, предоставленных АО "КБ ДельтаКредит".

29 июня 2018 г. ООО "Контакт" (цедент) и Батищев М.С. (цессионарий) заключили договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве в отношении квартиры N ..., цена договора составила 2 340 000 руб., из которых 351 000 руб. Батищев М.С. оплачивает за счёт собственных средств, а 1 989 000 руб. - за счёт кредитных средств, предоставленных ПАО "Банк Уралсиб".

Исполнение обязательств по кредитным договорам, заключённым с АО "КБ ДельтаКредит" и ПАО "Банк Уралсиб", обеспечено залогом приобретаемых квартир в силу закона и залогом имущественных прав требований к застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве.

2 июля 2018 г. произведена государственная регистрация договоров цессии, а также ипотеки в силу закона.

1 июня 2019 г. АО "КБ ДельтаКредит" реорганизовано путём присоединения к ПАО "Росбанк".

5 июня 2019 г. между АО "ЛИК" (первоначальный застройщик) и ООО "Глобус групп" (новый застройщик) заключён договор N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ..., строительства многоквартирного жилого дома.

В п. 1.4 указанного договора оговорено, что в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объёме или частично), то новый застройщик после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.

Как следует из приложения N 3 к данному договору (реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства Батищевым М.С. имеется задолженность по оплате стоимости квартир ... и ... по договорам участия в долевом строительстве в размере 1 429 100 руб. и 1 925 100 руб. соответственно.

Как указано в пункте 4.2.5 договора о передаче прав и обязанностей застройщика, на момент подписания договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует (приложение N 3 к договору) фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений первоначальным застройщиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21 августа 2019 г. АО "ЛИК" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год.

Требования ООО "Глобус Групп" в сумме 53 134 561 руб. включены в четвёртую очередь реестра требований кредиторов АО "ЛИК" на основании определения Арбитражного суда Липецкой области от 16 апреля 2020 г.

В материалах регистрационных дел в отношении квартир 336 и 356, предоставленных управлением Росреестра по Липецкой области по запросу суда, имеются справки АО "ЛИК" от 22 и 26 июня 2018 г., подписанные исполняющим обязанности директора Молчановым С.А., из которых следует, что оплата по договору об участии в долевом строительстве в отношении данных квартир произведена ООО "Контакт" в полном объёме 26 апреля 2018 г.

Сопоставив справки АО "ЛИК" от 22 и 26 июня 2018 г. с бухгалтерскими документами первоначального застройщика и иными представленными в дело документами, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что названные справки не могут рассматриваться в качестве доказательств, подтверждающих факт оплаты со стороны ООО "Контакт" по договору об участии в долевом строительстве в отношении квартир ... и ...

Поскольку на момент перехода к ООО "Глобус Групп" прав и обязанностей застройщика от АО "ЛИК" степень строительства жилого дома N III-1 составляла всего лишь 20%, то, по мнению суда первой инстанции, в целях завершения строительства этого дома новый застройщик вправе реализовать свое право на получение оплаты по договору об участии в долевом строительстве либо право на расторжение договора по причине отсутствия оплаты со стороны участника долевого строительства.

14 марта 2020 г. ООО "Глобус Групп" направило Батищеву М.С. письма с требованиями о выплате долга в отношении квартиры ... в размере 1 429 100 руб. и в отношении квартиры ... в размере 1 925 100 руб. в течение тридцати дней, которые получены Батищевым М.С. 26 марта 2020 г. В этих же письмах ООО "Глобус Групп" предупредило об одностороннем отказе от исполнения договоров, если требования о выплате долга не будут исполнены.

Уведомлениями от 17 апреля 2020 г. ООО "Глобус Групп" заявило Батищеву М.С. об отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве в части передачи квартир ... и ... в связи с непоступлением денежных средств по договору.

Данные уведомления получены Батищевым М.С. 7 июля 2020 г.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции на основании положений ст. 450, 450 ¹, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) пришёл к выводу о наличии оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир ... и ..., поскольку ООО "Контакт" не исполнило обязательство по оплате объектов долевого строительства.

Суд первой инстанции сделал вывод, что поскольку ООО "Контакт" не исполнило обязательство по оплате объектов долевого строительства, то не имело правовых оснований заключать договоры цессии, а потому признал договоры цессии, заключённые между ООО "Контакт" и Батищевым М.С., недействительным как совершённый в нарушение законодательного запрета, предусмотренного ч. 1 ст. 11 Закон об участии в долевом строительстве.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции и её правовое обоснование.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда, апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с нарушением норм действующего законодательства, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Признавая недействительным договоры цессии, суд сослался на ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Между тем, вывод суда о недействительности договоров цессии по данному основанию не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, Батищев М.С., которому ПАО "Банк Уралсиб" и ПАО "Росбанк" предоставили денежные средства на покупку квартиры ... и ..., для получения кредита приложил следующие документы: договор об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 г., заключённый между АО "ЛИК" и ООО "Контакт", зарегистрированный в установленном законом порядке; договоры цессии от 29 июня 2018 г., заключённые между ООО "Контакт" и Батищевым М.С., зарегистрированный в установленном законом порядке; справки за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО "ЛИК", представленную в Росреестр, свидетельствующие о том, что оплата за квартиры по договорам об участии в долевом строительстве произведена в полном объёме в размере 1 925 100 руб.

Как предусмотрено ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

С учётом положений приведённой нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлены справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом ООО "Контакт" застройщику АО "ЛИК", при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Судом не указано, по каким основаниям данная справка не принята в качестве доказательства по делу.

При этом суд принял во внимание документы, представленные конкурсным управляющим ООО "ЛИК", а именно бухгалтерские документы (карточки счёта, выписки по лицевым счетам, выписки из кассовой книги), в которых указанная оплата не отражена. Между тем бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами оплаты по договору долевого участия.

Таким образом, суду надлежало достоверно установить, исполнило ли ООО "Контакт" свои обязательства по договору участия в долевом строительстве в полном объёме, поскольку данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и в дальнейшем также в установленном законом порядке зарегистрировано соглашение об уступке прав между ООО "Контакт" и Батищевым М.С.

В качестве последствий признания недействительной сделки цессии судом первой инстанции указано на исключение из ЕГРН записи о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона.

Однако, делая данный вывод, суд вышел за пределы исковых требований в нарушение ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выйти за пределы исковых требований суд может только в случаях, предусмотренных законом.

Как предусмотрено п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем в исковом заявлении ООО "Глобус групп" не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договором цессии, стороной которого он не является, который зарегистрирован в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается. По сути требование истца направлено на восстановление ООО "Контакт" в правах участника по договору об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ним договор. ООО "Контакт" требования о признании договора цессии недействительным не заявляло.

Из ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства наличия либо прекращения договора долевого участия в строительстве, а также его исполнение сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключённостью оспариваемого договора цессии. В случае, если истец полагает, что ООО "Контакт" не исполнило перед ним обязательства по договору долевого участия, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При регистрации договора уступки прав требования между ООО "Контакт" и Батищевым М.С. представлены справки за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО "ЛИК", свидетельствующие о полной оплате за квартиры по договору об участии в долевом строительстве. Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица полагались на действительность договора уступки, что не получило оценки со стороны суда.

Кроме того, суд признал недействительными договоры цессии, заключённые между ООО "Контакт" и Батищевым М.С., поскольку расторг договор, на основании которого к ООО "Контакт" переходило уступаемое право.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4).

Таким образом, переданное право могло быть возвращено ООО "ЛИК" только после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора от 4 апреля 2018 г., а потому на момент вынесения решения суда и апелляционного определения оснований для признания недействительными договоров цессии по данному основанию не имелось.

При вынесении решения судом также не учтены интересы физического лица Батищева М.С., оплатившего полную стоимость по договорам цессии, и банков, предоставивших кредит на такую покупку и являющихся залогодержателями имущественных прав по договорам цессии, не предприняты меры к восстановлению их прав, нарушенных в результате признания недействительными договоров цессии, и, соответственно, не разрешён в полном объёме гражданский спор, как того требует ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 390 ¹⁴-390 ¹⁶ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Советского районного суда г. Липецка от 16 февраля 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 30 июня 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Назаренко Т.Н.

Кротов М.В.