Государственное регулирование оценочной деятельности (А. Верхозина, "Финансовая газета", N 34, август 2002 г.)

Государственное регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В современных условиях существенную роль в развитии оценочной деятельности играет государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются при использовании отчетов об оценке.

Приведем основные понятия, используемые при изложении материала.

Оценочная деятельность - в соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 21.12.01 г., 21.03.02 г.) это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны, юридические и физические лица, деятельность которых регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Объект оценки - согласно ст.5 Закона N 135-ФЗ к объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Назначение оценки - определение рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им.

Основания для проведения оценки объекта оценки - договор между оценщиком и заказчиком, определение суда, третейского суда, решение уполномоченного органа.

Отчет об оценке объекта оценки - документ, содержащий сведения об оценке объекта оценки и составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом.

Лицензия - специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Лицензируемый вид деятельности - вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изменениями и дополнениями от 13.03.02 г., 21.03.02 г.).

Определенная Законом N 135-ФЗ система государственного регулирования оценочной деятельности включает:

лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;

установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;

формирование методологической базы оценочной деятельности.

Осуществление перечисленных функций взяло на себя государство в лице его органов исполнительной власти.

Случаи проведения обязательной оценки

Необходимо отметить, что обязательная оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Закона N 135-ФЗ в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений. К соответствующим правовым актам можно, в частности, отнести Указ Президента Российской Федерации от 18.08.96 г. N 1210 "О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера" (с изменениями и дополнениями от 9.08.99 г.), Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 7.08.98 г. N 989, положение "О порядке финансирования инвестиционных программ конверсии оборонной промышленности за счет средств федерального бюджета и условиях конкурсного отбора", утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 2.02.98 г. N 143.

После принятия Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст.8). Перечислим эти случаи.

1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со ст.12 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", вступившего в силу 26 апреля 2002 г., начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение положений Закона N 178-ФЗ было принято постановление Правительства Российской Федерации от 26.04.02 г. N 270 "О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества". Указанное постановление установило, что затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложены на Российский фонд федерального имущества (РФФИ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.05.02 г. N 369 утверждены Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества. Под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами.

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 вышеназванное постановление признано утратившим силу и утверждены новые Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества

Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации и в целях повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации в соответствии со ст.72 Бюджетного кодекса Российской Федерации могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью.

Распоряжением Минимущества России и РФФИ от 17.06.98 г. N 526-р/186 утверждено Временное положение о порядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых Министерством государственного имущества Российской Федерации и Российским фондом федерального имущества для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации.

Организатором конкурса в соответствии с Федеральным законом от 6.05.99 г. N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" являются Минимущество России и РФФИ при головной роли первого в случае проведения конкурса Минимуществом России совместно с РФФИ.

Согласно ст.11 Закона N 178-ФЗ при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия на основе акта инвентаризации унитарного предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия - сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций.

Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с п.3 ст.11 Закона N 178-ФЗ, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 14.01.02 г. N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности" и в целях совершенствования экономических отношений, связанных с использованием результатов научно-технической деятельности, полученных при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, полностью или частично финансировавшихся за счет федерального бюджета, республиканского бюджета РСФСР и той части государственного бюджета СССР, которая составляла союзный бюджет, а также средств государственных внебюджетных фондов, стоимостная оценка прав на результаты научно-технической деятельности, подлежащих инвентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности, утвержденным названным постановлением, осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. При этом необходимо соблюдать стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.01 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки".

В соответствии со ст.1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно распоряжению Минимущества России от 13.05.02 г. N 1185-р "Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве" арендная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. Пунктом 4 распоряжения в целях реализации его положений предусмотрено выделение Минимуществом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.

2. Использование объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.12.2000 г. N 974 "О порядке передачи на безвозмездной основе в собственность г.Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности" утвержден Порядок передачи на безвозмездной основе в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, в целях частичной компенсации расходов на осуществление функций столицы Российской Федерации согласно ст.60 Федерального закона от 31.12.99 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год". Пунктом 4 указанного Порядка установлено, что рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций должна определяться по нормам законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оплата услуг независимых оценщиков, осуществляющих оценку указанных акций, а также реестродержателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на передаваемые акции, производится за счет средств правительства Москвы.

Статьей 295 ГК РФ определено, что предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии с распоряжением Минимущества России от 25.12.2000 г. N 1376-р, утвердившим Положение о Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности, создана Комиссия, которая:

рассматривает предложения, представляемые в установленном порядке структурными подразделениями Минимущества России, о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущества, закрепленного за казенными предприятиями или учреждениями;

принимает решение о рекомендуемом способе и порядке отчуждения соответствующего федерального имущества; готовит предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;

рассматривает возможность подготовки поручения территориальному органу Минимущества России о принятии решения по поступившему обращению;

дает рекомендации о дальнейшем использовании федерального имущества, если придет к заключению о нецелесообразности его отчуждения.

Заседания Комиссии проводятся не реже одного раза в месяц. Для принятия обоснованного решения Комиссия изучает и анализирует помимо прочих документов отчет об оценке рыночной стоимости имущества, произведенной независимым оценщиком не ранее чем за 3 месяца до представления отчета в органы по управлению имуществом в соответствии с Законом N 135-ФЗ.

4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Оценка необходима в том числе при национализации имущества - обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст.306 ГК РФ, а также при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст.238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст.239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.240 и 241);

5) реквизиция (ст.242);

6) конфискация (ст.243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.252, п.2 ст.272, ст.282, 285, 293

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.02 г. N 260 "О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства" РФФИ наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Привлечение независимых оценщиков для оценки указанного имущества также осуществляется РФФИ.

Действие ст.8 Закона N 135-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

Заметим, что понятие аккредитации не определено в нормативных правовых документах Российской Федерации, поэтому представляется целесообразным дать определение аккредитации как процедуры, посредством которой аккредитующий орган официально признает компетентность юридического лица выполнять работы в конкретной области подтверждения соответствия. В свою очередь подтверждение соответствия - это процедура, результатом которой является документальное свидетельство, удостоверяющее, что работы и услуги в области оценочной деятельности соответствуют установленным требованиям. Применительно к оценке государственной (муниципальной) собственности необходимо разработать проект положения о порядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых Минимуществом России для выполнения работ по оценке государственного (муниципального) имущества применительно ко всем случаям обязательного проведения оценки, перечень которых установлен ст.8 Закона N 135-ФЗ, при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

А. Верхозина,

заместитель руководителя Департамента экономики

и регулирования оценочной деятельности

Минимущества России

"Финансовая газета", N 34, август 2002 г.