Вопрос: Акционерное общество сдает производственные помещения под офисы. В числе арендаторов есть как организации, являющиеся акционерами арендодателя, так и сторонние организации. Имеет ли право ОАО устанавливать дифференцированную арендную плату для разных организаций, передавать часть своих площадей в пользование акционерам на безвозмездной основе? ("Консультант бухгалтера", N 7, июль 2002 г.)

Арендодатель - ОАО сдает производственные помещения под офисы. В числе арендаторов есть организации:

а) являющиеся акционерами арендодателя и владеющие достаточно большой долей акций;

б) акционерами являются не сами предприятия, а отдельные их работники владеющие достаточно большой долей акций;

в) сторонние организации.

Арендная плата, установленная общим собранием акционеров (среди которых арендаторы-акционеры владеют большей долей), для организаций - акционеров значительно ниже, чем для сторонних организаций. Суммы арендной платы устанавливаются раз в год и в течение года остаются в основном постоянными. В связи с этим возникают вопросы:

1. Имеет ли право ОАО устанавливать арендную плату дифференцировано описанным способом, ссылаясь на то, что это его собственность и распоряжаться ею он имеет право по своему усмотрению?

2. Не подпадают ли в таком случае отклонения сумм арендной платы под действие пункта 2 статьи 40 НК РФ?

3. Имеет ли право ОАО передавать часть своих площадей в пользование акционерам на безвозмездной основе?

Как в таком случае должны возмещаться расходы ОАО по содержанию таких помещений (электро-, тепло- водоснабжение и другие коммунальные услуги)?

Какими документами (договорами) это должно оформляться?

Регулирование гражданских правоотношений основывается на принципе свободы договора, декларированным в пункте 1 статьи 1 ГК РФ. Этот принцип означает, что стороны договора свободны в установлении его условий и в частности условий о цене. Фактически это означает, что ОАО имеет право устанавливать дифференцированную арендную плату для различных категорий арендаторов.

Вместе с тем, на основании пункта 2 статьи 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. Взаимозависимость сторон сделки устанавливается на основании статьи 20 НК РФ. К сожалению, на основании приведенных в вопросе данных невозможно точно сказать являются ли ОАО и его арендаторы взаимозависимыми лицами, поэтому на практике при определении взаимозависимости рекомендуем руководствоваться требованиями статьи 20 НК РФ.

Однако отметим, что в случае, если будет установлено, что ОАО и его арендаторы являются взаимозависимыми лицами, то налоговые органы согласно пункту 3 статьи 40 НК РФ вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты договора аренды были оценены исходя из применения рыночных цен на аренду рассматриваемых помещений под офис. Причем это возможно только в том случае, когда арендная плата, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены аренды рассматриваемых помещений под офис, что и происходит в вашем случае.

Таким образом, налоговые органы могут доначислить налоги и пени с суммы отклонения арендной платы в случае наличия двух условий:

1) взаимозависимости ОАО и арендаторов;

2) отклонения арендной платы, установленной для арендаторов-учредителей ОАО, в размере более чем 20 процентов от арендной платы, установленной для всех остальных арендаторов.

Принцип свободы договора, описанный ранее, разрешает ОАО передавать часть своих площадей в пользование акционерам на безвозмездной основе. Однако, для целей налогообложения реализация на безвозмездной основе подлежит налогообложению налогами и сборами на общих основаниях, то есть в том же режиме, что и реализация за плату. При этом за цену реализации принимается рыночная цена, исчисленная на основании статьи 40 НК РФ.

Так, например, согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказанных услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и подлежит обложению НДС.

На основании пункта 11 ПБУ 10/99 операционными расходами являются расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации. То есть расходы по содержанию сдаваемых в аренду помещений (электро-, тепловодоснабжение и другие коммунальные услуги) относятся к операционным расходам.

На основании Плана счетов операционные расходы отражаются на счете 91 "Прочие доходы и расходы". Документальное оформление расходов на содержание помещений, сдаваемых в аренду осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1 июля 2002 г.

"Консультант бухгалтера", N 7, июль 2002 г.