Вопрос: Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Какие налоговые обязательства возникают у этого предпринимателя в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость? ("Налоговый вестник", N 8, август 2002 г.)

Предприниматель без образования юридического лица, имеющий свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом (собственным или арендуемым), является совладельцем здания, относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду спортивному клубу. Какие налоговые обязательства возникают у этого предпринимателя в связи с продажей указанного имущества в текущем налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без налога на добавленную стоимость?

В случаях сдачи имущества в аренду собственник имущества (он же арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключенного в соответствии с правовыми нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). При этом согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено собственнику имущества; иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

С точки зрения налогового законодательства, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях, не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых в соответствии со ст.224 НК РФ производится по ставке 13%.

Таким образом, независимо от того, зарегистрировано физическое лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, в качестве предпринимателя без образования юридического лица или нет, отношения между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь договором аренды, в котором определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Однако поскольку налогоплательщик осуществляет сдачу в аренду нежилого помещения, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, в качестве индивидуального предпринимателя, а не просто собственника этого имущества, то и продажа этого имущества рассматривается в данном случае как продажа имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Доход, получаемый индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, является в соответствии со ст.208 и 209 НК РФ объектом обложения налогом на доходы физических лиц, а также согласно ст.146 НК РФ объектом обложения НДС.

При этом подпунктом 1 п.1 ст.220 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам, получаемым индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, предоставление имущественных налоговых вычетов, предусмотренных данным подпунктом ст.220 НК РФ, неправомерно.

Согласно ст.154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком основных средств, приобретенных без НДС, исчисляется исходя из рыночной цены, определяемой в соответствии со ст.40 НК РФ, без включения НДС и налога с продаж; при этом сумма НДС, подлежащая уплате, определяется по ставке 20% от цены реализуемого имущества.

Т.Ю. Левадная,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

1 августа 2002 г.

"Налоговый вестник", N 8, август 2002 г.