Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 октября 2022 г. N 305-ЭС22-10237 по делу N А40-40060/2021 Суд отменил судебные акты по делу о признании незаконным отказа, о продлении договора аренды, об обязании направить дополнительное соглашение о продлении на новый срок договора аренды, оставил в силе постановление апелляционного суда, поскольку суд апелляционной инстанции установил, что истец имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора и с целью восстановления нарушенных прав истца обязал Департамент направить заявителю соответствующее дополнительное соглашение

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 октября 2022 г. N 305-ЭС22-10237 по делу N А40-40060/2021

Резолютивная часть определения объявлена 11.10.2022.

Полный текст определения изготовлен 18.10.2022.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Чучуновой Н.С.,

судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами "Вокруг Света" на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022 по делу N А40-40060/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами "Вокруг Света" - Чукина Анна Алексеевна (по доверенности от 15.11.2021), Ивануха Мария Борисовна (по доверенности от 15.03.2022),

Департамента городского имущества города Москвы - Дмитриева Екатерина Александровна (по доверенности от 05.09.2022 N 33-Д-664/22).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

Региональная общественная организация развития туристических связей с регионами и зарубежными странами "Вокруг Света" (далее - Региональная организация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением от 12.02.2021 N 33-5-11469/21-0-1 (далее - Уведомление от 12.02.2021), в продлении договора аренды; обязании направить дополнительное соглашение о продлении на новый срок договора аренды от 22.02.2012 N 01-00010/12 (далее - Договор от 22.02.2012).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной антимонопольной службы по городу Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2021 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 решение от 04.08.2021 отменено, заявление удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022 апелляционное постановление от 19.11.2021 отменено, решение от 04.08.2021 оставлено в силе.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда округа, Региональная организация обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также существенное нарушение норм материального и процессуального права.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 N 305-ЭС22-10237 жалоба вместе с делом N А40-40060/2021 Арбитражного суда города Москвы переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании судебной коллегии представители Региональной организации поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили отменить обжалуемые судебные акты и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В свою очередь, представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления окружного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.02.2012 между Департаментом (арендодатель) и Международной общественной организацией "Международное содружество общественных объединений - обществ дружбы с народами зарубежных стран" (далее - Международная организация, арендатор) заключен Договор, на основании которого арендатору на срок до 11.05.2021 переданы помещения общей площадью 282,6 кв.м для использования под офис, расположенные по адресу: г. Москва, Яузский б-р, д. 11, стр. 1.

Согласно пункту 8.1 Договора от 22.02.2012 он прекращает свое действие: по окончании срока, указанного в пункте 2.1, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора; в соответствии с пунктом 2.5 Договора от 22.02.2012; при расторжении названного договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Международной организацией было принято решение, оформленное протоколом от 29.10.2018, о реорганизации путем выделения Региональной организации с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному.

Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по оплате штрафов, пени и неустойки по спорному Договору от 22.02.2012, переданы от Международной организации к Региональной организации.

В связи с реорганизаций Департаментом и Региональной организацией 03.12.2020 заключено дополнительное соглашение к Договору от 22.02.2012, в соответствии с которым заявитель стал арендатором.

Арендатор 06.02.2021 обратился к арендодателю с заявлением о продлении Договора от 22.02.2012 на новый срок.

Уведомлением от 12.02.2021 Департамент отказал Региональной организации в заключении дополнительного соглашения к Договору от 22.02.2012, указав, что арендодателем было направлено в адрес Международной организации уведомление от 24.09.2020 о прекращении действия договора по истечении его срока.

Ссылаясь на незаконность Уведомления от 12.02.2021, Региональная организация обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 421, 431, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и исходил из того, что арендодатель (Департамент) отказался от Договора от 22.02.2012 надлежащим образом в установленный срок.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 10, 450.1 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", частями 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ), пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил надлежащим образом Региональную организацию о прекращении действия Договора от 22.02.2012.

Департамент направил 24.09.2020 в адрес Международной организации уведомление об отказе от Договора от 22.02.2012 по истечении срока его действия (12.05.2021), в то время как прежний арендатор в лице Международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является.

Отказ Департамента от Договора от 22.02.2012 совершен без учета преимущественного права Региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона 135-ФЗ, а также пунктом 2.4 спорного договора, за реализацией которого обратился заявитель.

Суд округа отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами о том, что Департамент до окончания срока действия Договора от 22.02.2012 направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя Договор от 22.02.2012 в соответствии с пунктом 8.1 прекратил свое действие.

Между тем суды первой и кассационной инстанций не учли следующее.

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон N 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что Региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия Договора от 22.02.2012 обратилась в Департамент с заявлением о его продлении.

Довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного Договора от 22.02.2012, направив уведомление от 24.09.2020, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку названное уведомление было направлено в адрес Международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу N А40-85432/2019, в рамках которого определением Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2019 осуществлено процессуальное правопреемство ответчика - Международной организации на Региональную организацию.

Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Департаментом не учтено наличие преимущественного права Региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за реализацией которого обратился арендатор впервые.

Доказательств задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения, Департаментом не представлено.

При этом Региональная организация в материалы дела представила справку, выданную Департаментом, об отсутствии долга по арендным платежам по состоянию на 05.02.2021.

Департамент обращался с Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Региональной организации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.02.2012 по 28.02.2018, пени за период с 10.04.2012 по 28.02.2018, расторжении Договора от 22.02.2012 и выселении ответчика из нежилого помещения (дело N А40-85432/2019).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 решение от 18.11.2019 по делу N А40-85432/2019 отменено, производство по делу прекращено в связи с отказом Департамента от требований ввиду отсутствия задолженности.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-318679/2019 и А40-176877/2020 также установлено отсутствие у Региональной организации задолженности по арендной плате по Договору от 22.02.2012, в том числе за период с 01.03.2018 по 30.11.2019.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что Региональная организация по правилам частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора и с целью восстановления нарушенных прав Региональной организации обязал Департамент направить заявителю соответствующее дополнительное соглашение.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по Экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что решение суда первой инстанции от 04.08.2021 и постановление окружного суда от 28.03.2022 подлежат отмене ввиду существенного нарушения нор материального права, а постановление апелляционного суда от 19.11.2021 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022 по делу N А40-40060/2021 отменить.

Оставить в силе постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судья

И.Л. Грачева

Судья

Г.Г. Попова