Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2002 г. N КГ-А40/2208-02 Отказывая в иске о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика, суд исходил из того, что перепланировка помещения произведена с согласия арендодателя, и отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку арендатор уплатил арендную плату прежнему собственнику

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 апреля 2002 г. N КГ-А40/2208-02

Общество с ограниченной ответственностью "Русптицеторг" (далее - ООО "Русптицеторг") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о досрочном расторжении договора аренды от 23.09.96, заключенного между Народным предприятием по птицеводству "Ставропольское" и закрытым акционерным обществом "Кедр-3" (далее - ЗАО "Кедр-3") и выселением последнего из нежилого помещения общей площадью 934.9 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Захарова, д. 5 и нежилого помещения общей площадью 87,5 кв.м, расположенного в д. 7.

Исковые требования мотивированы тем, что арендатор существенно ухудшил арендованное имущество, произвел без согласия собственника перепланировку нежилых помещений, помещения используются не по целевому назначению. Арендная плата не внесена более двух раз подряд после истечения установленного договором срока платежа.

Решением от 13.11.2001 иск удовлетворен на основании ст.ст. 450, 452, 614, 617, 619, 622 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2002 указанное решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Русптицеторг" просит отменить постановление как принятое с неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить в силе решение суда.

Заявитель полагает, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 23.09.96 и выселении ответчика не основаны на материалах дела и требованиях закона.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы, полагая постановление законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, не усматривает оснований, предусмотренных ст. 176 АПК РФ к отмене или изменению обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды от 23.09.96 и дополнительным соглашением к нему от 01.01.97, заключенными между Народным предприятием по птицеводству "Ставропольское" (арендодатель) и ЗАО "Кедр-3" (арендатор), в пользование арендатору были предоставлены нежилые помещения общей площадью 1022,4 кв.м, расположенные в домах NN 5 и 7 по ул. Маршала Захарова, в г. Москве.

Нежилые помещения предоставлены в целях организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами.

Договор аренды заключен сроком до 01.01.2010 г. (т. 1, л.д. 8-12). ООО "Русптицеторг" приобрел арендуемые ЗАО "Кедр-3" нежилые помещения в собственность на основании договора от 02.04.99 N 1/22, заключенного с ОАО "Ставропольский бройлер", являющегося правопреемником Народного предприятия по птицеводству "Ставропольское".

Переход права собственности зарегистрирован 04.06.99 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 13, 14).

Обращаясь с иском о досрочном расторжении договора аренды, ООО "Русптицеторг" ссылалось на то, что арендатор использует нежилые помещения не по назначению, осуществил перепланировку помещений, ухудшив тем самым имущество, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные сторонами доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Выводы суда апелляционной инстанции правильные.

По условиям договора аренды от 23.09.96 нежилые помещения были представлены для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами.

Фактически в арендуемых помещениях размещены бильярдный зал, парикмахерская и оздоровительный центр.

Суд установил, что изменение назначения имущества, сданного в аренду, согласовано с ОАО "Бройлерное объединение "Ставропольское" (ОАО "БОС"), что подтверждается перепиской сторон (т. 1, л.д. 79-81).

Действия арендодателя расценены как согласие на внесение изменений в договор аренды от 23.09.96.

Довод истца о том, что изменение назначения имущества было согласовано неуполномоченным лицом, признан несостоятельным, поскольку полномочия не были оспорены в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции правомерно признал несостоятельным довод ООО "Русптицеторг" о проведении ответчиком перепланировок в арендуемых помещениях, ухудшивших имущество, поскольку бесспорных доказательств в подтверждение указанного не представлено.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ основанием для досрочного расторжения договора аренды является невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Как видно из материалов дела и установлено судом, арендные платежи уплачивались арендатором ОАО "БОС" в соответствии с выставляемыми счет-фактурами. Письмом от 29.10.2001 N 77 арендатор был уведомлен прежним арендодателем о смене собственника (т. 1, л.д. 77, 81).

Принимая во внимание, что истец не уведомил ответчика о смене собственника, не представил доказательств выставления арендатору счет-фактур и учитывая, что арендная плата в период с июля по август 2001 года внесена прежнему собственнику, суд признал неправомерными требования о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. В данном случае ООО "Русптицеторг" (новый собственник) не лишен возможности взыскать на основании ст. 1107 ГК РФ доходы, которые извлек прежний собственник из имущества с момента перехода права собственности.

Ссылка истца на Свидетельство нотариуса от 22.06.2001 как доказательство извещения ЗАО "Кедр-3" о смене собственника арендованных нежилых помещений не может служить основанием для удовлетворения иска.

Исследовав указанное Свидетельство о соответствии со ст. 59 АПК РФ, суд установил, что заявление ООО "Русптицеторг" о смене собственника не было вручено ответчику (т. 1, л.д. 49).

Участковый инспектор ОВД муниципального района "Орехово-Борисово-Северное", участвовавший при осуществлении нотариальных действий 22.06.2001, отрицал факт вручения ЗАО "Кедр-3" каких-либо документов (т. 1, л.д. 146).

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает оснований к удовлетворению жалобы.

Обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, нарушения применений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции от 07.02.2002 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-35082/01-91-442 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.