Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений (К. Полунин, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 41, октябрь 2002 г.)

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п.2 ст.651 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако достаточно часто налоговые органы в ходе проверки правильности исчисления и уплаты налогов выявляют факты отсутствия такой регистрации. В результате налоговые органы считают договор аренды незаключенным и устанавливают, что организация неправомерно отнесла на себестоимость расходы по указанному договору.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 11.04.02 г.) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним согласно ст.130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст.609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (ст.651), поэтому организация может заключать договоры аренды недвижимого имущества на срок до года, включив в договор пункт, согласно которому договор аренды по истечении указанного срока подлежит пролонгации при отсутствии возражений сторон.

Что касается оплаты коммунальных услуг, то в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, и в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями главы 25 НК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.

Необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст.17 Федерального закона от 8.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 21.03.02 г.) "О лицензировании отдельных видов деятельности" эксплуатация тепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указанная деятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.

Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность.

В ст.15 Федерального закона от 16.02.95 г. N 15-ФЗ "О связи" указано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным. Налоговые органы могут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции (работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородные переговоры с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия по предоставлению услуг связи.

Если при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы, т.е. сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена в состав арендных платежей.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.1 ст.654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть указан размер арендной платы. В противном случае договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются (согласно данной статье в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

В п.2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

определенных услуг, предоставляемых арендатором;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Единственное ограничение установлено в п.3 ст.614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, Федеральный закон от 29.10.98 г. N 164-ФЗ (в ред. от 29.01.02 г.) "О финансовой аренде (лизинге)" разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца).

Таким образом, отдельно выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует отдельно не выделять, а включить в сумму арендной платы.

Коммунальные платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтены в составе расходов арендатора. Для этого в договоре надо указать, что арендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет оплачивать расходы по коммунальным платежам энергоснабжающих предприятий (в том числе и ГТС). В таком случае лицензии не потребуется и расходы арендатора по оплате коммунальных платежей будут признаны обоснованными.

К. Полунин,

ООО "Консалтинг и Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 41, октябрь 2002 г.