Форма и государственная регистрация договора аренды
Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован.
Практика свидетельствует, что стороны данного договора не всегда придерживаются требования о государственной регистрации, что приводит к различным правовым последствиям.
В связи с этим приведем следующие примеры из судебной практики.
Пример 1. Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 23.01.02 по делу N КГ-А40/8280-01).
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации. Решением арбитражного суда в 2000 г. первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ), субарендатор обратился с иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что договор субаренды является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Арбитражный суд кассационной инстанции не нашел законных оснований для отмены решения суда по жалобе субарендатора, указав следующее.
Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с абз.3 п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Данный же договор субаренды был заключен сторонами на срок более одного года и соответственно подлежал госрегистрации. Таким образом, по мнению суда, субарендатор использовал нежилые помещения без законных оснований, а поэтому у него не могло возникнуть права на заключение договора аренды в соответствии со ст.618 ГК РФ.
Пример 2. Срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.02 по делу N А56-36710/01).
Между арендодателем и арендатором 01.10.98 был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года, который в соответствии с условиями вступал в силу с момента его государственной регистрации. Договор был зарегистрирован 03.02.99.
Арендодатель 19.02.01 направил уведомление арендатору о прекращении с 01.07.01 спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия. По мнению арендодателя, срок действия договора исчислялся с момента передачи имущества в пользование арендатору, т.е. с 01.07.98 (акт сдачи-приемки нежилых помещений). Арендатор не согласился с такой позицией арендодателя, поскольку считал, что договор прекращает свое действие с 03.02.02, т.е. по истечении трех лет после даты государственной регистрации. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора из нежилых помещений в связи с прекращением договора аренды.
Решением арбитражного суда первой инстанции в иске арендодателю было отказано на том основании, что у арендодателя нет права на выселение арендатора, поскольку иск был предъявлен до истечения срока действия договора аренды.
Кассационная инстанция арбитражного суда не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.
В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается на срок, определенный договором, и согласно п.2 ст.651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Сторонами определено, что договор действует в течение трех лет. Так как срок действия договора начинает течь с момента его заключения, спорный договор действует с 03.02.99 (даты его государственной регистрации) по 03.02.02.
Согласно ст.622 ГК РФ обязанность возвратить арендодателю имущество возникает у арендатора только в случае прекращения договора аренды, поэтому у арендодателя не было правовых оснований для выселения арендатора.
Арендная плата
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены сторонами в договоре аренды.
При этом согласование размера арендной платы по договору аренды зданий и сооружений отнесено Гражданским кодексом РФ к существенным условиям (ст.654). Это означает, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.
Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений. В частности, перечень включает: твердую сумму арендной платы; долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; определенные услуги арендатора; передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи; возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующие примеры из судебной практики.
Пример 3. При определении размера задолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке (постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02).
Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 1999 г., арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2001 г.
Поскольку арендатор допустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.
Так как соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается незаключенным.
При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации.
Пример 4. Арендатор обязан уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п.10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.02 N 66).
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, что поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то соответственно у него нет обязанности и по внесению арендной платы.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав следующее.
В соответствии со ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В данном случае арендодатель предъявил ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 м2 арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.
Следующие примеры иллюстрируют практику судов по определению способа расчета арендной платы.
Пример 5. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а является исполнением данного условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66).
Арендатор обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п.3 ст.614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что п.3 ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. Поэтому стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от данной нормы, и, следовательно, условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является недействительным.
Однако суд кассационной инстанции это решение суда отменил и в иске арендатору отказал, указав следующее. Спорным условием договора аренды арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, по мнению суда, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Пример 6. Изменение курса иностранной валюты к рублю не означает изменения размера арендной платы (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66).
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. По мнению арендатора, такое определение размера арендной платы противоречит ст.140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 ст.614 ГК РФ, поскольку влечет более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд в иске отказал, указав следующее. Согласно п.2 ст.317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод арендатора о нарушении ст.140 ГК РФ суд отверг. В силу п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В данном случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. По мнению суда, такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.
