г. Краснодар |
|
08 июля 2014 г. |
Дело N А32-24934/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 8 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Молокович С.А. (доверенность от 26.03.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Катерина - Сити Краснодар" - Дьяконовой В.Е. (доверенность от 10.05.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катерина - Сити Краснодар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-24934/2013, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Катерина - Сити Краснодар" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 09.12.2004 N 0000000727 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006.
Решением от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением от 24.03.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы неиспользованием земельного участка.
Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в иске - отказать. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему.
До получения разрешения на строительство от 25.11.2009 общество совершало действия необходимые для получения разрешения на строительство (получая технические условия: на продление срока действия технических условий ОАО "ЮТК" от 27.10.2004; на водоснабжение и канализацию от 23.03.2005; дорожно-ремонтного управления ОАО "Фирма "Кубаньдорблагоустройство"" от 27.03.2007; ОАО "Краснодартеплосеть" от 28.05.2007; на подключение к электрическим сетям от 18.08.2005, от 09.09.2005; на проектирование противопожарной защиты от 07.07.2007, ОАО "ЮТК" от 25.12.2006, а также утверждение управлением архитектуры и градостроительства города Краснодара 26.02.2005 архитектурно-планировочного задания, получение исходных данных от 07.02.2005 ГУ МЧС России по Краснодарскому краю для разработки раздела ИТМ ГО ЧС, согласование с ОАО "Краснодаргоргаз" возможности газификации крышной котельной; получало технические условия ПГЭС "Краснодарэлектро" от 09.09.2005, заключение ОГИБДД УВД города Краснодара от 05.07.2006 N 361, заключение нормативно-технического совета от 23.07.2007, градостроительный план земельного участка от 02.05.2007, проходило государственную экспертизу проекта строительства, с учетом устранения замечаний). Разрешение на строительство от 25.11.2009 не могло быть реализовано, поскольку земельный участок находился на территории сквера, а в силу пункта 2.4.23 нормативов градостроительной деятельности, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009, размещение застройки на территории сквера запрещено. Спорный земельный участок перестал быть частью сквера 23.05.2013 (решение Городской Думы Краснодара от 23.05.2013 N 48). Для получения разрешения на строительство общество заключило агентский договор с ООО "Финансово-строительная компания "Юг"", получены необходимые технические условия, дополнение к градостроительному плану, в результате чего 29.01.2014 разрешение на строительство получено. Разработка проектной документации и иные работы являются освоением земельного участка и не могут считаться временем его неиспользования. Срок, определенный в письме от 28.06.2013 N 52-10787/13-4-15, на устранение нарушений, не является разумным и не позволяет устранить недостатки, что свидетельствует о нарушении досудебного порядка урегулирования спора. Общество является собственником объекта незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в установленном порядке. Расторжение договора в такой ситуации препятствует завершению строительства и является злоупотреблением правом.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 09.12.2004 департамент (арендодатель) и ООО "Росресурс" (арендатор) заключили договор аренды N 0000000727 земельного участка площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской (кадастровый номер 23:43:03 05 061:0006). Договор заключен сроком на 10 лет для целей строительства и эксплуатации отеля. ООО "Росресурс" 11.02.2005 уступило свое право аренды обществу.
В акте обследования от 18.01.2013 N 7 установлено, что арендуемый земельный участок свободен от строений и не используется. В адрес общества направлена претензия с требованием устранить нарушения договора аренды (письмо от 28.06.2013 N 52-10787/13-43-15).
Согласно акту обследования земельного участка от 05.07.2013 N 189 установлено, что земельный участок обществом не используется. 11 июля 2013 года департамент в адрес общества направил предложения N 52-11600/13-43-15 и N 52-11599/13-43-15 о расторжении договора аренды.
Неподписание соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса среди прочих оснований предусматривает, что основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
Установив неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением более трех лет, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное нарушение существенным и удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса, статей 42, 45, 46 Земельного кодекса.
Суды, оценив представленные обществом документы, пришли к правомерному выводу, что время, необходимое для получения, разрешительной документации, несопоставимо мало по сравнению со временем неосвоения земельного участка. Довод ответчика о том, что разрешение на строительство не могло быть реализовано в силу существующего нормативного запрета на застройку сквера, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции с указанием на то, что данное обстоятельство имело место на момент предоставления земельного участка в аренду (2004 год), поэтому именно на ответчике лежала обязанность по разработке такой проектной документации и по получению разрешения на строительство, которые бы отвечали требованиям действующего законодательства в сфере градостроительства.
С учетом того, что ограничения по параметрам строительства на спорном земельном участке носили нормативный характер, общество должно было о них знать.
Фактически лицо, игнорируя установленное законодательством регулирование правового режима застройки скверов на территории административного образования, ссылается на это обстоятельство как на основание невозможности использования земельного участка применительно статей 45, 46 Земельного кодекса, что недопустимо.
Ссылка ответчика на наличие объекта незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в установленном порядке, отклоняется, поскольку строительство данного объекта и регистрация права собственности на него имели место после обращения истца с иском в суд и после вынесения решения судом первой инстанции и не влияет на законность и обоснованность вынесенных судебных актов.
При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено.
Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии с пунктом 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления. С учетом указанного, основания для приостановления исполнения решения от 30.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу N А32-24934/2013, принятые определением от 03.06.2014 отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу N А32-24934/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий |
Я.Е. Волков |
Судьи |
В.А. Анциферов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.