Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2014 г. N Ф08-5526/14 по делу N А63-11648/2013

г. Краснодар

14 августа 2014 г.

Дело N А63-11648/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "МСК-Юг" (ИНН 2629800291, ОГРН 1112651029446) - Сидельниковой А.В. (доверенность от 17.02.2014), в отсутствие ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ставропольскому краю и третьих лиц: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Торгово-промышленной палаты Ставропольского края, администрации города Лермонтова, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МСК-Юг" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2014 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-11648/2013, установил следующее.

ООО "МСК-Юг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском, в котором просило:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, что составляет 5263 тыс. рублей;

- обязать орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Определениями от 10.12.2013 и от 20.01.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), Торгово-промышленная палата Ставропольского края, администрация города Лермонтова (т. 1, л. д. 155; т. 2, л. д. 102).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 площадью 13 669 кв. м, расположенным по адресу: г. Лермонтов, ул. Промышленная, с разрешенным использованием - под промышленные объекты. На основании приказа министерства от 25.12.2012 N 203 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости участка истца в размере 24 906 968 рублей 35 копеек (по состоянию на 01.01.2012). Согласно представленному обществом отчету Торгово-промышленной палаты Ставропольского края от 30.08.2013 N 145/01/13 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 5263 тыс. рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение от 16.10.2013 N 1556/2013-08 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". При разрешении спора суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)). В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Оценив отчет об определении рыночной стоимости участка, суды пришли к выводу о несоответствии его нормам Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки N 1, N 2 и N 3. В частности, экспертом необоснованно применена корректировка на "красную линию", что повлекло занижение стоимости объекта оценки на 26%; некорректно применены данные об объектах-аналогах; не обоснована необходимость применения корректировки на площадь объекта; не учтено расположение объекта в границах курорта федерального значения (постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 и от 17.01.2006 N 14). С учетом установленного пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения в обороте земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик отказался. Последствия отказа оценщика от применения доходного подхода (обоснован отсутствием информации о доходах/расходах на объект оценки) возлагаются на общество (правообладателя земельного участка). С учетом изложенного, отчет об оценке от 30.08.2013 N 145/01/13 не признан судами надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости участка, а сама рыночная стоимость - достоверной. Поэтому судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л. д. 150; т. 3, л. д. 48).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Требования общества основаны на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167-ФЗ), статей 12 и 24.19 Закона об оценочной деятельности; они соответствуют практике рассмотрения судами аналогичных споров. В силу приведенных норм, установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости осуществляется судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта и положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков. К исковому заявлению общество приложило отчет Торгово-промышленной палаты Ставропольского края от 30.08.2013 N 145/01/13 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 в размере 5263 тыс. рублей (по состоянию на 01.01.2012). Представлено суду и положительное экспертное заключение от 16.10.2013 N 1556/2013-08 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". В нарушение требований главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды не учли (не оценили) заключение саморегулируемой организации оценщиков от 16.10.2013 N 1556/2013-08, целью проведения которой и является проверка отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В ходе судебного разбирательства истцу не предлагалось провести судебную экспертизу на предмет соответствия указанной в отчете стоимости земельного участка его действительной (рыночной) его стоимости. Последствий незаявления ходатайства о назначении судебной экспертизы суды также не разъяснили. При оценке отчета оценщика судебные инстанции лишь воспроизвели возражения ответчика (третьих лиц), не основанные на каких-либо альтернативных заключениях. Иные отчеты об оценке (экспертные заключения) в дело не представлены. Между тем, отказ в иске по данной категории споров возможен лишь тогда, когда отчет об оценке получил отрицательное заключение саморегулируемой организации оценщиков, либо был опровергнут судебной экспертизой. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций нарушили правила оценки доказательств, а также нормы Закона об оценочной деятельности. Вывод судебных инстанций о недостоверности отчета от 30.08.2013 N 145/01/13 является необоснованным. В отчете указано, что именно оценщик относит к факторам стоимости. Расчет рыночной стоимости произведен с учетом применяемых корректировок по всем выбранным элементам сравнения. Применение корректировок оценщиком в отчете обоснованно. Оценщик подтвердил возможность применения корректировок с использованием модели зависимости и рассчитал размер данной корректировки исходя из актуальных на дату оценки данных. В заключении саморегулируемой организации оценщиков от 16.10.2013 N 1556/2013-08 содержится вывод о том, что в отчете использована достоверная и достаточная по объему информация, оценщик выбрал корректный и уместный метод оценки. Однако изложенные обстоятельства (основанные на представленных истцом доказательствах) необоснованно не учтены судебными инстанциями при разрешении спора.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Доводы истца о невозможности оценки отчета лицами, не обладающими специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также неправомерности оценки представленного отчета судом и иными участвующими в деле лицами, несостоятельны. Содержащееся в экспертном заключении мнение другого оценщика о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить указанное доказательство. Заявитель жалобы не учитывает, что ни одно представленных в дело доказательств не имеет для суда заведомо установленной силы. Нормативно-методическая экспертиза отчета не предполагает проверку проведенных расчетов и выводов оценщика, а также итоговый размер рыночной стоимости объекта. Соответствующее заключение принято судом во внимание и рассмотрено в рамках его функционального назначения. Анализ отчета проводился судом на основании его детального исследования и применении положений нормативных (нормативно-методических) актов. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствовала. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Истцу было известно о недостатках отчета, выявленными иными участниками процесса и судом. Однако ходатайства о проведении судебной экспертизы истец не заявил, не посчитав нужным воспользоваться правом, предоставленным ему процессуальным законом (статьи 82, 87 Кодекса). Несостоятелен и довод общества об отсутствии в материалах дела доказательств иной рыночной стоимости земельного участка. Судебная практика исходит из того, что действительная стоимость объекта должна быть доказана истцом. При недоказанности требований самим истцом на ответчике не лежит обязанность по предоставлению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка. Является необоснованным и довод заявителя о том, что судом спор по существу не разрешен, поскольку рыночная стоимость участка не установлена. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта в конкретном размере. Заявленный размер рыночной стоимости участка истцом не доказан. Представленный отчет признан недопустимым доказательством, иные требования (доказательства иного размера рыночной стоимости объекта) не предоставлялись. Следовательно, спор разрешен в полной мере и по существу. Несостоятельны и доводы истца о неверной оценке судом представленного отчета. Указанный документ оценен судами, и исходя из норм статьи 12 Закона об оценочной деятельности, пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3, правомерно не принят в качестве надлежащего доказательства, в том числе и по основанию отнесения спорного участка к округу горно-санитарной охраны курорта (что также не было отражено в отчете об оценке). С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества не имеется.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, иск удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 28.02.2014 и постановление от 20.05.2014 следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 площадью 13 669 кв. м по адресу: г. Лермонтов, ул. Промышленная, с разрешенным использованием - под промышленные объекты, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2012 (т. 1, л. д. 11).

На основании приказа министерства от 25.12.2012 N 203 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка в размере 24 906 968 рублей 35 копеек (по состоянию на 01.01.2012). В подтверждение указанного обстоятельства в дело представлен кадастровый паспорт земельного участка от 21.08.2013 N 26/501/13-352783 (т. 2, л. д. 137, 138).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 не соответствует его рыночной стоимости, общество обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельного участка (24 906 968 рублей 35 копеек) внесена в ГКН на основании приказа министерства от 25.12.2012 N 203 (по состоянию на 01.01.2012).

В обоснование иска общество представило подготовленный Торгово-промышленной палатой Ставропольского края отчет от 30.08.2013 N 145/01/13 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 по состоянию на 01.01.2012 в размере 5263 тыс. рублей (т. 2, л. д. 1 - 80), а также положительное экспертное заключение от 16.10.2013 N 1556/2013-08 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (т. 2, л. д. 81 - 89).

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (пункты 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Исследовав отчет об оценке от 30.08.2013 N 145/01/13, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки. Отчет Торгово-промышленной палаты Ставропольского края не признан судами надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость - достоверной.

Однако отказывая в удовлетворении иска по мотиву недоказанности обществом заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, включающего требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, цель проведения экспертизы отчета - проверка его иным специалистом на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе положениям федеральных стандартов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. Соответствующие документы должны содержать критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

Согласно выводам экспертного заключения от 16.10.2013 N 1556/2013-08 общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" отчет об оценке от 30.08.2013 N 145/01/13, подготовленный Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иным предъявляемым к нему требованиям. В отчете оценщиком использовалась достоверная и достаточная по объему информация. По результатам проверки отчета об оценке эксперт пришел к выводу о том, что Торгово-промышленной палатой Ставропольского края выбран корректный и уместный метод оценки исследуемого объекта.

Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений (часть 7).

В пункте 2 части 4 статьи 170 и пункте 12 части 2 статьи 271 Кодекса закреплено, что в принимаемых судами первой и апелляционной инстанций судебных актах должны быть указаны установленные судами обстоятельства дела, а также доказательства, на которых основаны выводы судов об этих обстоятельствах.

Однако в нарушение указанных процессуальных норм в решении (как и в апелляционном постановлении) отсутствуют результаты исследования (оценки) экспертного заключения от 16.10.2013 N 1556/2013-08. Между тем, содержание экспертизы отчета Торгово-промышленной палаты Ставропольского края свидетельствует о том, что представленный суду отчет об оценке проверен на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и признан соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 64 Кодекса обстоятельства устанавливаются судом на основании сведений о фактах (доказательствах). В качестве доказательств допускаются, в частности, письменные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле.

В силу части 1 статьи 81 Кодекса объяснения об известных участвующему в деле лицу обстоятельствах, имеющих значение для дела, изложенные в письменной форме, приобщаются к материалам дела.

В ходе судебного разбирательства Торгово-промышленная палата Ставропольского края, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, давала письменные пояснения относительно содержащейся в отчете информации, возможности (целесообразности) применения того или иного подхода к оценке объекта, а также последовательности действий, совершенных оценщиком для установления действительной рыночной стоимости участка (т. 2, л. д. 93 - 95; т. 3, л. д. 27 - 31).

Указанные письменные пояснения третьего лица (оценщика), являющиеся одним из доказательств по делу, также подлежали исследованию (оценке) судебными инстанциями при разрешении спора (наряду с иными собранными доказательствами).

В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

В условиях разногласий сторон относительно достоверности рыночной стоимости спорного объекта и соответствия отчета предъявляемым требованиям, суд необоснованно не обсудил с участвующими в деле лицами необходимость (целесообразность) назначения по делу экспертизы в целях разрешения возникших у него вопросов специального характера (статья 82 Кодекса).

Исследуя представленный обществом отчет оценщика, являющийся результатом деятельности субъекта профессиональной деятельности (статьи 3, 4 Закона об оценочной деятельности), суд не воспользовался правом привлечения специалиста в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого спора (статья 87.1 Кодекса); фактически не выяснил действительный размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:146 по состоянию на 01.01.2012.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам кассационной жалобы суд округа вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).

В связи с допущенными судами нарушениями правил оценки доказательств и необходимостью установления фактических обстоятельств на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса решение от 28.02.2014 и апелляционное постановление от 20.05.2014 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить существенные для рассмотрения дела обстоятельства, обсудить вопрос о проведении экспертизы, исследовать и оценить по правилам статьи 71 Кодекса собранные по делу (дополнительно представленные) доказательства (включая пояснения Торгово-промышленной палаты Ставропольского края). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Окружной суд также отмечает ошибочность вывода судов о невозможности применения сравнительного подхода к оценке по причине нахождения спорного земельного участка в границах зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. В силу пункта 3 статьи 96 Земельного кодекса в границах земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут находиться и земельные участки, относящиеся к частной собственности.

При подаче кассационной жалобы обществом уплачена государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей), что также следует учесть суду при новом рассмотрении.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу N А63-11648/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова