Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2014 г. N Ф08-6072/14 по делу N А53-24783/2013

г. Краснодар

01 сентября 2014 г.

Дело N А53-24783/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Рыжкова Ю.В. и Савенко Л.И., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник"" (ИНН 6162046955, ОГРН 1066162015215), ответчиков: муниципального унитарного предприятия "Теплокоммунэнерго" (ИНН 6152000359, ОГРН 1026103720170), муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2014 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-24783/2013, установил следующее.

ООО "УК ЖКХ "Железнодорожник"" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Ростов-на-Дону в лице администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города Ростова-на-Дону" (далее - департамент), МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие) о взыскании 40 844 рублей 88 копеек эксплуатационных расходов на содержание нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Петрашевского, 20 и 5123 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; взыскании 29 390 рублей 25 копеек эксплуатационных расходов на содержание нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Спартаковская, 25 и 4287 рублей 20 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска компания указала, что с 01.06.2010 по 01.06.2013 расходы на содержание помещений, находящихся в муниципальной собственности, ей не возмещались.

Решением от 11.02.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.05.2014, заявленные суммы взысканы в пользу компании с муниципального образования в лице администрации. В иске к предприятию и департаменту отказано. Суды установили, что в указанных помещениях располагаются котельные, вырабатывающие тепловую энергию не только для домов, в которых эти помещения находятся, но и для других многоквартирных домов. По этому признаку и с учетом данных технической инвентаризации о прежней регистрации котельных за МУФЗ в сфере ЖКХ Железнодорожного района суды пришли к выводу, что помещения не относятся к общей собственности жильцов многоквартирных домов, являются собственностью муниципального образования, обязанного нести расходы по их содержанию и участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель считает, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов в силу пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно данной норме в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, включая котельные. По мнению заявителя, факт регистрации за МУФЗ в сфере ЖКХ Железнодорожного района не может являться основанием признания муниципального образования собственником помещений, так как за МУФЗ было полностью зарегистрировано право на дома по ул. Спартаковская, 25 и ул. Петрашевского, 20, а не только на расположенные в них котельные. Надлежащим представителем муниципального образования является департамент как главный распорядитель бюджетных средств по статьям расходов на жилищно-коммунальное хозяйство.

Компания в отзыве на кассационную жалобу просит решение и постановление оставить без изменения, указывая, что спорные помещения в общее имущество собственников помещений многоквартирных домов не передавались.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения N 15, 16, 17, 18, 19 общей площадью 120,7 кв. м в доме по ул. Петрашевского, 20 и нежилые помещения N 9, 10, 11 площадью 50,4 кв. м по ул. Спартаковской, 25 обслуживаются компанией в качестве управляющей организации. В указанных помещениях располагаются котельные, эксплуатируемые предприятием. Данные об их правообладателе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Ответчик не оспаривает того, что указанные дома, возведенные до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", были зарегистрированы за муниципальным учреждением в сфере ЖКХ, т. е. входили в состав муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 6 названного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Переход права собственности на отдельные помещения в указанных домах к владельцам этих помещений в порядке приватизации, проводимой в соответствии с жилищным законодательством, или на основании иных гражданско-правовых сделок не влечет автоматического приобретения новыми собственниками вещных прав на иные помещения и изменения их статуса муниципальной собственности.

В деле отсутствуют сведения о том, что представительным органом муниципального образования принималось решение о передаче используемых под котельные помещений в общую долевую собственность владельцев других помещений. Администрация как исполнительный орган муниципального образования полномочиями на распоряжение муниципальными объектами недвижимости не обладает.

Разъяснения по вопросам о том, какие критерии следует учитывать при решении вопросов об отнесении помещений в многоквартирном доме к общему имуществу, приведены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009.

Отменяя судебные акты о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальное помещение по иску ТСЖ к Комитету по управлению городским имуществом, Президиум ВАС РФ указал, что спорное подвальное помещение было сформировано на площади бывших квартир, индивидуализировано и десятилетиями использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома. Вывод суда первой инстанции о том, что спорное подвальное помещение принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона, обоснован результатами строительно-технической экспертизы, подтвердившей наличие в этом помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме. Однако судами не учтено следующее. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. К общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. При назначении экспертизы по настоящему делу суд первой инстанции не ставил перед экспертами вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из приведенной в указанном постановлении правовой позиции следует, во-первых, что наличие в том или ином помещении многоквартирного дома инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Во-вторых, правовое значение имеет предназначение помещения для самостоятельного использования, при котором оно является самостоятельным объектом гражданских прав.

По настоящему делу судами установлено, что котельные предназначены для снабжения тепловой энергией и других домов, в силу чего являются объектами самостоятельного использования, судьбу которых по своему усмотрению не могут определять только собственники домов по ул. Петрашевского, 20 и Спартаковской, 25.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о наличии на спорные помещения индивидуального права муниципальной собственности и об обязанности собственника в лице администрации нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах основания для изменения или отмены судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу N А53-24783/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

Ю.В. Рыжков Л.И. Савенко