Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 июля 2002 г. N КГ-А40/4065-02 При новом рассмотрении дела о признании недействительной государственной регистрации договора аренды суду необходимо исследовать доводы истца о том, что регистрация спорного договора аренды осуществлена в нарушение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 июля 2002 г. N КГ-А40/4065-02

Общество с ограниченной ответственность "Мост и партнеры" (далее - ООО "Мост и партнеры") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным акта регистрации договора аренды от 31.05.2001 N 1-628\01, совершенного Москомрегистрацией 11.07.2001 за N 77-01-00-028/2001-56772.

В качестве 3-их лиц к участию в дело привлечены ООО "Иммобилиаре" и ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых зданий.

Решением от 21.03.200 в иске отказано. При этом суд указал, что право аренды ООО "Мост и партнеры" прекращено с 01.04.2001 с момента заключения соглашения о расторжении договора. Заключение договора аренды с новым арендатором - ООО "Иммобилиаре" не нарушает прав и законных интересов истца.

В апелляционном порядке дело не расматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Мост и партнеры" просит отменить решение как принятое с неправильным применением ч. 2 ст. 308, ч. 1 ст. 432, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отзыв на жалобу не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представители ответчика и 3-их лиц возражали против удовлетворения жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предметом иска является требование о признании недействительным ненормативного акта - государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 31.05.2001 N 1-628/01, заключенного между ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых зданий и ООО "Иммобилиаре".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским кодексом.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Из материалов дела следует, что 27.11.95 между Москомимуществом и ООО "Мост и партнеры" был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 28, стр. 1.

Протоколом - соглашением от 01.04.2001 ООО "Мост и партнеры" переуступило права аренды по указанному договору ООО "Иммобилиаре" (л.д. 20).

ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых зданий заключило с ООО "Иммобилиаре" договор от 31.05.2001 N 1-628/01, согласно которому передало в аренду нежилые помещения, ранее находившиеся в пользовании ООО "Мост и партнеры" по договору от 27.11.95 (л.д. 11).

Договор аренды от 31.05.2001 был зарегистрирован в установленном порядке.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительной государственной регистрации договора аренды, ООО "Мост и партнеры" ссылалось на то, что регистрация осуществлена с нарушением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также прав и охраняемых законом интересов истца.

Разрешая спор, суд не проверил указанные доводы истца, не исследовал вопрос о соблюдении требований гражданского законодательства к оформлению этой сделки.

Из текста договора аренды от 31.05.2001 следует, что основанием его заключения явился договор аренды от 27.11.95 и протокол-соглашение о переуступке прав на аренду от 01.04.2001.

При рассмотрении дела суд не исследовал с учетом ст. 12 Закона о государственной регистрации вопрос о том, подлежал ли регистрации указанный протокол-соглашение, не проверил доводы истца о том, что ООО "Мост и партнеры" продолжало оставаться стороной в договоре аренды от 27.11.95 и исполнять обязанности арендатора в полном объеме.

Без учета и исследования указанных обстоятельств выводы суда о том, что права аренды ООО "Мост и партнеры" прекратились в связи с регистрацией нового договора аренды и заключение договора аренды не нарушает права и законные интересы истца, нельзя признать достаточно обоснованными.

С учетом изложенного обжалуемое решение на основании п. 3 ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать доводы истца о том, что регистрация нового договора аренды осуществлена в нарушение требований Закона о государственной регистрации и ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суду следует иметь в виду, что согласно постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.96 N 6/8 основанием для признания ненормативного акта недействительным является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акта, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Руководствуясь ст.ст. 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 21.03.2002 по делу N А40-6596/02-121-34 Арбитражного суда г. Москвы отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.