Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф08-6103/14 по делу N А53-25255/2013

г. Краснодар

12 сентября 2014 г.

Дело N А53-25255/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (ИНН 2310056286, ОГРН 1032307152020) - Цокур О.Э (доверенность от 28.03.2014), в отсутствие представителей истца - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж"", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-25255/2013, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - общество) о взыскании в консолидированный бюджет Ростовской области 241 798 рублей 59 копеек, из которых 225 984 рубля 29 копеек образовавшейся в период с 01.07.2012 по 17.07.2013 задолженности по договору от 17.03.2011 аренды земельного участка площадью 8626 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040210:57, расположенного по адресу: Ростовская область, город Волгодонск, ул. К. Маркса, 60, 60 а, 60 б, (далее - договор аренды, земельный участок) и 15 814 рублей 30 копеек пени за просрочку платежей в период с 21.01.2011 по 30.09.2013. (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж"" (далее - корпорация).

Решением суда Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, требование о взыскании задолженности удовлетворено в полном объеме, а сумма неустойки уменьшена до 11 225 рублей 18 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик в период с момента прекращения договора аренды и до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах считался пользователем земельного участка, обязанным вносить плату за такое пользование.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая арендные отношения прекращенными по истечении срока действия договора аренды (17.03.2013), наличие со стороны арендодателя возражений относительно продолжения аренды - препятствующими возобновлению договора аренды на неопределенный срок, земельный участок - перешедшим в пользование корпорации по актам приемки-передачи от 31.03.2013, а использование обществом земельного участка - оконченным в момент ввода многоквартирных домов в эксплуатацию (08.02.2013).

По мнению заявителя кассационной жалобы, в отсутствие доказательств направления арендодателем арендатору уведомления об изменении арендной платы, внесения в договор аренды соответствующих изменений при расчете задолженности подлежал применению согласованный сторонами размер арендных платежей и порядок их расчета.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации города Волгодонска от 25.02.2011 N 411 обществу предоставлен в аренду земельный участок в целях строительства трех пятиэтажных односекционных многоквартирных жилых домов, что послужило основанием заключения комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды на период с 17.03.2011 по 17.03.2013. Размер годовой арендной платы согласован равным 155 470 рублям 32 копейкам, подлежавшим внесению ежемесячно в размере 1/12 годового размера арендной платы не позднее 20 числа отчетного месяца. Размер годовой арендной платы мог быть изменен в одностороннем порядке арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления в связи с нормативным изменением прогнозируемого уровня инфляции, ставок арендной платы, порядка определения ее размера и (или) кадастровой стоимости земельного участка. Надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Договор аренды прекращал свое действие с момента окончания срока аренды в случае, а до окончания названного срока стороны должны были заключить новый договор аренды.

Сторонами не отрицается, что многоквартирные дома введены в эксплуатацию 08.02.2013 и переданы для дальнейшей эксплуатации корпорации как единственному участнику долевого строительства по актам приемки-передачи от 31.03.2013, а государственная регистрации права собственности первого лица на одно из помещений в возведенных объектах осуществлена 18.07.2013.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по ареной плате за период с 01.07.2012 по 17.07.2013, комитет обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Поскольку регулирование арендной платы за использование публичных земельных участков осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В этой связи изменение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

При расчете задолженности комитет руководствовался действовавшими в спорный период нормативными актами, регламентирующими ценообразование в области отношений, связанных с арендой земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Передача арендатором арендуемого имущества иному лицу, не являющемуся арендодателем, обязанность по внесению арендных платежей не прекращает.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса), указанное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе продолжавшуюся до 22.07.2013 переписку сторон относительно действия договора аренды и фактического использования земельного участка, суды обоснованно заключили, что в отсутствие доказательств исполнения обществом обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества арендодателю ни после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, ни после их передачи для дальнейшей эксплуатации корпорации, независимо от вывода о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, у него существовала обязанность по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (18.07.2013). С момента такой регистрации земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и, поэтому, отношения по договору аренды прекратились. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А53-25255/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова