Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2011 г. N Ф08-5282/11 по делу N А32-7776/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А32-7776/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) - Демехина А.И. (доверенность от 27.12.2010), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2010 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-7776/2010, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг"" (далее - общество) о взыскании 673 691 рубля 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2009 по 31.05.2010 и 150 417 рублей 54 копеек пеней по состоянию на 21.05.2010 по договору аренды земельного участка от 26.02.2006 N 4300014232 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л. д. 90).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011, исковые требования частично удовлетворены, с общества в пользу администрации взыскано 673 691 рубль 86 копеек задолженности по арендной плате, 30 тыс. рублей неустойки. В остальной части иска отказано, суд применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт мотивирован тем, что завершение строительства и введение жилого дома в эксплуатацию не прекращают арендных правоотношений. Доводы общества о необходимости перерасчета арендной платы с применением нового коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка суд отклонил.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2010 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию использование ответчиком земельного участка для целей проектирования и строительства жилого дома завершилось, а договор аренды от 26.02.2006 - прекратился с даты ввода в эксплуатацию жилого дома в связи с достижением его цели. Дальнейшее начисление обществу арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства жилого дома, представляет собой форму злоупотребления правом, что влечет отказ в его защите (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о переходе спорного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Из кадастрового плана участка и постановлений главы г. Краснодара от 29.11.2002 N 2105 и от 20.12.2005 N 3717-р не следует, что земельный участок был сформирован и предоставлен также для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Бремя доказывания необходимости для эксплуатации многоквартирного жилого дома всего земельного участка площадью 13 936 кв. м лежит на ответчике. Доказательства размещения жилого дома и необходимых для его эксплуатации объектов и сооружений на земельном участке указанной площади общество не представило.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Кассационная инстанция указала на необходимость исследования вопроса о том, какой площади земельный участок необходим для эксплуатации жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества, установлении обстоятельств о прекращении использования ответчиком всего спорного участка, а также исполнения ответчиком обязательств по уплате арендной платы в спорный период, оценить доводы общества об ошибочном применении коэффициентов при исчислении размера арендных платежей.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2010 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован отсутствием необходимости применения понижающих коэффициентов, установленных для жилищного строительства. Суды признали несостоятельными возражения ответчика, основанные на переходе арендуемого земельного участка с 2008 года в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Земельный участок предоставлен обществу в аренду для проектирования и строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома. Ответчиком не доказано, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок, сформированный как для проектирования и строительства.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными. В обоснование жалобы заявитель указывает, что обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении жилого дома, построенного на спорном земельном участке, в связи с чем предоставленный обществу земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме и не может эксплуатироваться ответчиком в целях строительства. Площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жилого дома, соответствует общей площади земельного участка 13 936 кв. м.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 26.02.2006 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4300014232 аренды земельного участка площадью 13 936 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. им. 70-летия Октября/им. Думенко (кадастровый номер 23:43:0138003:0043).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (литера 10). Срок действия договора определен сторонами с 20.12.2005 по 29.11.2051 (пункт 6.1 договора).

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 18). Государственная регистрация сделки осуществлена в установленном порядке (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с кадастровым планом от 02.02.2006 N 43/06-03-1483 земельный участок предназначен для проектирования и строительства жилого дома (литера 10; т. 1, л. д. 14 - 17).

27 ноября 2008 года Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдал разрешение на ввод в эксплуатацию 252-квартирного 3-секционного 17-19-21-этажного жилого дома (т. 1, л. д. 43 - 45).

30 апреля 2009 года администрация направила в адрес общества претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды (т. 1, л. д. 22, 23).

Ссылаясь на уклонение общества от погашения долга по договору аренды за период с 01.03.2009 по 31.05.2010, администрация обратилась с иском в суд.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В материалах дела отсутствуют доказательства перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению.

Ответчик представил в материалы дела акты приема-передачи квартир от 09.12.2008, 22.12.2008, 23.12.2008, 07.02.2009, подтверждающие передачу обществом отдельным физическим лицам - участникам договоров о долевом участии в строительстве жилого дома квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. Также представлены копии свидетельств, подтверждающие регистрацию права собственности отдельных дольщиков на квартиры в жилом доме.

Дом введен в эксплуатацию, ряд квартир находится в собственности физических лиц.

Однако указанные факты не свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0043 площадью 13 936 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме.

Передача обществом квартир дольщикам согласно статье 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из кадастрового плана спорного земельного участка и постановлений главы города Краснодара от 29.11.2002 N 2105 и от 20.12.2005 N 3717-р не следует, что указанный земельный участок изначально выделен и сформирован также для целей эксплуатации строящегося многоквартирного жилого дома.

Суд правильно указал на то, что бремя доказывания необходимости земельного участка площадью 13 936 кв. м для эксплуатации многоквартирного жилого дома лежит на ответчике. Однако общество таких доказательств не представило.

Прекращение использования ответчиком всего земельного участка документально не подтверждено.

Введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0043 площадью 13 936 кв. м сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома.

Договор заключен ответчиком на указанных в нем условиях, ответчик не вправе отказываться от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке, срок договора аренды не истек, поэтому обязанность по доказыванию обстоятельств прекращения арендного правоотношения лежит именно на ответчике.

Поскольку невозможно установить, в какой именно части общество перестало быть пользователем участка, у суда отсутствуют основания для вывода о прекращении обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей.

Довод о том, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жилого дома, соответствует общей площади земельного участка 13 936 кв. м, документально не подтвержден.

При невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением ответчик не лишен права требовать расторжения договора в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку общество не представило доказательства внесения арендных платежей в спорный период, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе, которые являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 по делу N А32-7776/2010

оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова