Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2011 г. N Ф08-5526/11 по делу N А32-14408/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 июля 2012 г. N Ф08-2841/12 по делу N А32-32308/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сибирь" (ИНН 2318004219, ОГРН 1022302797131) - Бруско Б.С. (доверенность от 15.06.2010), в отсутствие истца - администрации муниципального образования города-курорта Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (ИНН 2308171570, ОГРН 11023080083), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2011 (судья Мазурова Н.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.) по делу N А32-14408/2010, установил следующее.

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Сибирь" (далее - общество) о взыскании 3 758 604 рублей 20 копеек задолженности по оплате за использование земельного участка по состоянию на 31.03.2010, пени в размере 1 080 915 рублей 98 копеек, а также 83 133 рублей 20 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Общество обратилось к администрации со встречным иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.03.2008 к договору аренды от 09.10.1997 N 427 в части установления в нем базовой ставки арендной платы в размере 39 рублей/кв. м, коэффициента 3 целевого использования, сумм ежегодной арендной платы в размере 16 936 920 рублей и 15 243 228 рублей. Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды в части установления дополнительным соглашением новой базовой ставки арендной платы не соответствует приложению N 4 к постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 N 791, где базовая ставка арендной платы за такой участок утверждена в размере 11,47 рублей/кв. м. Коэффициент целевого использования земельного участка в размере 3 к арендатору применению не подлежит.

Решением от 05.03.2011 иск администрации и встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения. Распределены расходы по уплате государственной пошлины. В признании недействительным дополнительного соглашения отказано с указанием, что оно не заключено в связи с отсутствием государственной регистрации. Оценив предоставленные в дело доказательства оплаты по договору аренды, с учетом установленной нормативным актом администрации базовой ставки арендной платы в размере 11,47 рублей/кв.м и поправочного коэффициента 1,4 по виду использования участка (прочие земли), суд признал задолженность по арендной плате за указанный в иске период отсутствующей. Довод администрации о необходимости применения в расчете дополнительного коэффициента 0,9 (устанавливаемого на период строительства) суд отклонил, поскольку данный вид деятельности ответчика документально не подтвержден.

Постановлением апелляционного суда от 07.06.2011 решение оставлено без изменения. Апелляционным судом отмечено, что судом первой инстанции принята формула расчета арендной платы, соответствующая действующему в спорный период постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", базовым ставкам и поправочным коэффициентам, утвержденным постановлением главы муниципального образования город-курорт Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи" (далее - постановление N 791). С учетом невозможности применения к арендатору поправочных коэффициентов, закрепленных в пункте 17 постановления N 791, судом первой инстанции обоснованно применен установленный для иных (прямо непоименованных) категорий землепользователей и видов целевого использования коэффициент 1,4. Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения дополнительного поправочного коэффициента 0,9 (пункт 6 постановления N 791) суд отклонил, поскольку данный коэффициент применим на период строительства в пределах сроков действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов земельных участков. Согласно договору аренды участок предоставлен для целей проектирования, иной разрешенный вид использования в земельном кадастре не отражен. Общество на момент рассмотрения спора проектирование не завершило, за получением разрешения на жилую застройку (строительство объектов недвижимости) не обращалось, доказательства осуществления строительства в дело не представлены. Апелляционный суд разъяснил, что нарушение сроков проектирования (если таковое будет установлено) влечет иные правовые последствия для землепользователя, но не применение поправочного коэффициента, предусмотренного постановлением N 791. Суд указал, что уплаченная обществом за первый квартал 2010 года сумма арендных платежей покрывает также и неустойку. Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами одновременно с договорной неустойкой апелляционным судом признано неправомерным.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить. По мнению заявителя, ссылка на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды земельного участка необоснованно принята судом во внимание; содержащийся в соглашении истца расчет арендной платы согласован с ответчиком. Месторасположение земельного участка в границах городской черты (Лазаревский район г. Сочи), а не в границах селения Горное Лоо, что подтверждено письмом от 30.06.2011 департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи, поэтому применение администрацией базовой ставки арендной платы в размере 39 рублей за кв. м является правомерным. Администрация полагает обоснованным использование в расчете к иску поправочного коэффициента 3, так как земельный участок предоставлен обществу согласно пункту 1.3 договора аренды для использования в целях строительной деятельности, срок договора превышает 6 лет.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба администрации удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом г. Сочи и ТОО "Сибирь" подписали договор аренды от 09.10.1997 N 427 о предоставлении арендатору земельного участка площадью 103 400 кв. м в долине реки Лоо Лазаревского района (в настоящее время кадастровый номер земельного участка 23:49:0123009:8).

С 1993 года указанный участок принадлежал правопредшественнику общества ТОО "Сибирь" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждено государственным актом серии КК-2 N 426000 575. Обществом произведено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора аренды участок предоставлен арендатору для целей проектирования на нем индивидуального жилого квартала, в целях осуществления в дальнейшем строительной деятельности.

В кадастровом паспорте земельного участка разрешенный вид использования участка указан "для проектирования индивидуального жилого квартала". Аналогичный вид использования земельного участка отображен в ЕГРП при регистрации собственности муниципального образования (т.1, л. д. 10-13, 18).

Срок действия договора определен с 01.10.1997 по 01.10.2043. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 2 договора аренды сторонами согласована арендная плата в размере базовой ставки (в зоне Г-1 х 103 000 х 0,3 х 0,1), которая вносится арендатором на расчетный счет администрации ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. В разделе 6 договора предусмотрен коэффициент предпринимательства, равный 0,3 (коммунально-бытовая деятельность).

Общество, комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи подписали дополнительные соглашения от 05.03.2007 и 24.03.2008 к договору аренды, регулирующие вопросы арендной платы, которые в установленном законом порядке не зарегистрированы.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Право собственности на спорный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 13.08.2009, в связи с чем администрация обладает надлежащей легитимацией на взыскание платы за использование земли указанный в иске период (с 01.01.2010 по 31.03.2010).

Мотивируя заявленные требования указанием, что ответчик не внес своевременно и в полном объеме арендную плату за пользование земельным участком, администрация обратилась с рассматриваемым иском.

Полагая, что договор аренды в части установления дополнительным соглашением от 24.03.2007 базовой ставки арендной платы в размере 39 рублей за кв. м и коэффициента целевого использования в размере 3 недействителен, общество обратилось со встречным исковым требованием.

Суды правомерно указали, что дополнительные соглашения от 05.03.2007 и 24.03.2008 к долгосрочному договору аренды, не зарегистрированные в установленном законодательством порядке, являются незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" комитету по управлению имуществом города Сочи были предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 комитет был наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Договор аренды земельного участка является действительным, основания для его признания ничтожным суд не установил.

Согласно части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельный участок, предоставленный обществу в аренду по договору от 09.10.1997 N 427, относится к собственности города Сочи с даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ (то есть с 20.12.2008).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" регламентирован порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками на территории Краснодарского края.

Постановлением N 791 утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, утверждены поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли муниципальной собственности, градированные по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков (Приложения N 1, 2).

Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается как произведение площади арендуемого земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициента зональной дифференциации экономико-планировочной зоны, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка и дополнительного коэффициента (пункт 2 Приложения N 1 к постановлению N 791).

В пунктах 2 и 5 приведенного постановления установлены различные базовые ставки арендной платы за земельные участки - в зависимости нахождения таких участков в городской черте либо в черте сельских населенных пунктов г. Сочи, при этом все земельные участки входят в административные границы муниципального образования город Сочи, так как компетенцией на установление базовой ставки и поправочных коэффициентов за пределами административных границ города глава администрации не наделен.

Базовая ставка арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, в городской черте утверждена в размере 39 рублей/кв. м.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в дело доказательства, суды установили, что поселение Горное Лоо является сельским населенным пунктом, для которого согласно приложениям N 3 и 4 к постановлению N 791, в зависимости от местоположения до моря и численности населения, установлена базовая ставка арендной платы в размере 11,47 рублей за один кв. м.

Предусмотренный пунктом 17.3.3 постановления N 791 коэффициент 3,0 предполагает осуществление землепользователем строительно-монтажных работ на земельном участке при наличии разрешения на строительство, в пределах срока его действия свыше 6 лет. Однако согласно договору аренды земельный участок предоставлен для целей проектирования, строительство на нем не ведется, соответствующее разрешение не выдавалось, ненормативный акт администрации о разрешении строительства не принят.

Администрация по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставила в материалы дела доказательства фактического изменения ответчиком разрешенного использования земельного участка.

Судами обоснованно произведен расчет арендной платы по нормативно утвержденной администрацией методике (S участка х базовая ставка х коэффициент по категории арендатора и виду целевого использования х коэффициент зональной дифференциации) и отклонен довод истца о необходимости применения повышающих коэффициентов.

Сумма 3 758 604 рубля 16 копеек произведенной арендатором оплаты за первый квартал 2010 года, подтвежденная документально, истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах судебными инстанциями правомерно сделан вывод о недоказанности администрацией наличия и размера задолженности общества по уплате арендной платы за указанный в иске период.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу N А32-14408/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин