Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2011 г. N Ф08-6432/11 по делу N А63-1403/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2010 г. по делу N А63-1403/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Краснокутского Ю.В. - Багирова Р.М. (доверенность от ), Краснокутского Ю.В. (паспорт), в отсутствие представителей заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Край", заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица (ответчика) - администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, третьего лица - отдела имущественных и земельных отношений администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Край" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2011 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 (судьи Джамбулатов С.И., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу N А63-1403/2010, установил следующее.

ООО "Край" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) о признании недействительным распоряжения министерства от 25.12.2009 N 1248 "О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка" (далее - распоряжение от 25.12.2009 N 1248), признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве ответчика привлечен глава крестьянского (фермерского) хозяйства Краснокутский Ю.В. (далее - глава хозяйства) и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - отдел имущественных и земельных отношений администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского от 24.06.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными распоряжение от 25.12.2009 N 1248 и договор аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09, применил последствия недействительности сделки, возвратив администрации земельный участок с кадастровым номером 26:09:0:16 площадью 8 602 711 кв. м. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств прекращения в связи с окончанием срока действия договора от 17.04.2003 N 7 арендных отношений и возвращения арендатором участка арендодателю. Суд указал на несоответствие принятого решения о проведении торгов статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2010 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края в связи с невыяснением причины отказа общества от участия в торгах, непринятием во внимание уровня собственности на земельный участок, неправильным определением арендодателя по заключенному с истцом договору аренды, несоответствием вывода судов о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

При новом рассмотрении спора общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило предмет заявленных требований на признание недействительными распоряжения от 25.12.2009 N 1248, договора аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09, заключенного на аукционе министерством и главой хозяйства, признание договора аренды от 17.04.2003 N 7 обществом и министерством возобновленным на неопределенный срок, применение последствий недействительности договора аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09 путем обязания главы хозяйства к возврату обществу земельного участка с кадастровым номером 26:09:0:16 площадью 8 602 711 кв. м пашни.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011, в удовлетворении требований общества отказано.

Судебные акты мотивированы прекращением договора аренды от 17.04.2003 N 7 по истечении срока его действия в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы, соответствием распоряжения от 25.12.2009 N 1248 действующему законодательству, соблюдением министерством процедуры предоставления в аренду земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, отсутствием законодательного запрета на проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка при наличии преимущественного права на его заключение у прежнего арендатора.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить. По мнению заявителя, срок аренды земельного участка по договору от 17.04.2003 N 7 истек по истечении пяти лет с момента его государственной регистрации, по истечении срока действие договора возобновлено на неопределенный срок, общество, являясь добросовестным арендатором земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, имеет преимущественное право на заключение договора аренды, основания выставления права на заключение договора аренды на торги у министерства отсутствовали, распоряжение от 25.12.2009 N 1248 и договор аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09 не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Изучив материалы дела, заслушав представителей главы хозяйства, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 26.10.2000 N 305 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 858 га из фонда перераспределения земель. Во исполнение названного акта администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2001 N 22, прошедший процедуру государственной регистрации 11.12.2001 (регистрационный N 26-01/03-6/1264), приложениями к которому являются план участка и экспликация земель (т. 1, л. д. 125 - 127).

В связи с проведением землеустроительных работ и внесением в государственный земельный кадастр под номером 26:09:0:0016 сведений о земельном участке площадью 8 580 тыс. кв. м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории СПК "Дружба", примерно в 3,5 км от п. Березовский по направлению на север, (далее - земельный участок) администрацией и обществом на основании ранее изданного постановления от 26.10.2000 N 305 заключен договор от 17.04.2003 N 7, одним из объектов аренды по которому является земельный участок.

Договор от 17.04.2003 N 7 заключен на пятилетний срок с 01.01.2003 по 01.01.2008 и вступил в силу с момента его государственной регистрации 04.07.2003 под регистрационным номером 26-01/9-2/2003-157.

На основании постановления администрации от 22.06.2004 N 60 право собственности на земельный участок зарегистрировано за Ставропольским краем (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2004 серии 26 АГ N 565035; т. 2, л. д. 25), в связи с чем в договор от 17.04.2003 N 7 дополнительным соглашением от 07.12.2005 (зарегистрировано 15.05.2006) внесены изменения, в качестве арендодателя указано министерство (т. 1, л. д. 122).

Распоряжением министерства от 30.03.2005 N 482 отделу имущественных и земельных отношений администрации делегирован ряд полномочий по распоряжению находящимися в государственной собственности Ставропольского края земельными участками. Начальнику отдела имущественных и земельных отношений администрации Дрога Н.И выдана нотариально заверенная доверенность от 19.02.2007 на представление министерства по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав (договоров, соглашений) на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Ставропольского края и расположенные на территории Туркменского района, внесением сведений в государственный реестр земель, публикацией сведений о наличии предназначенных для передачи в аренду земельных участков, выполнением функций организатора торгов на право заключения договоров аренды земельных участков (т. 2, л. д. 16, 31 - 33).

Письмом от 29.12.2007 N 571 отдел имущественных и земельных отношений администрации сообщил обществу об истечении 01.01.2008 срока действия договора аренды от 17.04.2003 N 7, а также о предстоящей публикации условий передачи земельных участков в аренду в районной газете "Рассвет" (т. 1, л. д. 88, т. 2, л. д. 5).

19 января 2008 года от имени министерства в районной газете "Рассвет" N 4-5 опубликовано сообщение о прекращении с 01.01.2008 действия заключенного с обществом договора аренды земельного участка, содержащее предложение заинтересованным лицам на приобретение земельного участка в аренду (т. 1, л. д. 90).

Согласно записи в журнале регистрации заявок на участие в торгах, 22.01.2008 от общества на основании публикации от 19.01.2008 поступила заявка на предоставление земельного участка в аренду (т. 2, л. д. 9).

На заявление общества от 07.02.2008 N 12 о перезаключении (продлении) договора аренды земельного участка отдел имущественных и земельных отношений администрации письмом от 08.02.2008 N 73 сообщил об отсутствии возможности перезаключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения аукциона, а также о намерении его проведения.

Согласно протоколу от 20.02.2008 N 3 заседания постоянно действующей комиссии по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, участками, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, расположенными на территории Туркменского района, комиссией принято решение о даче министерству рекомендации о продаже права аренды земельного участка на аукционе, открытом по составу участников и форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы. Решение принято в связи с поступлением восемнадцати заявок от лиц, заинтересованных в приобретении права аренды земельного участка, в том числе заявки общества (т. 2, л. д. 15 - 20).

Установив в результате комиссионной проверки факт осуществления на земельном участке сельскохозяйственных работ (комиссионный акт от 07.05.2009; т. 2, л. д. 29 - 30), министерство известило общество о проводимых мероприятиях по подготовке на четвертый квартал 2009 года торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и потребовало не вовлекать земельный участок в сельскохозяйственный оборот.

25 декабря 2009 года министерством принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, что нашло отражение в распоряжении от 25.12.2009 N 1248.

Сообщение о проведении 17.02.2010 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и необходимости подачи заявок до 12.02.2009 опубликовано 31.12.2009 в районной газете "Рассвет" (т. 1, л. д. 37).

Согласно протоколам заседаний аукционной комиссии от 12.02.2010 N 4 и от 17.02.2010 N 5 общество не воспользовалось правом на участие в конкурсе, соответствующую заявку и необходимые документы в установленный срок не представило, по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем признан глава хозяйства.

17 февраля 2010 министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор аренды N 43-09 земельного участка (т. 1, л. д. 221 - 224).

Полагая, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды земельный участок использовался обществом на условиях ранее заключенного и действовавшего договора аренды от 17.04.2003 N 7, заявитель обратился в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованному лицу предоставлено право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение заявления граждан, организаций и иных лиц о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц возможно при условии установления несоответствия оспариваемых акта, решения или действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, либо незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создающих иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как указано Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации совместно с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 32 постановления от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.

Преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока первоначального договора при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности и письменно уведомивший арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 82 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 4.3.3. договора аренды от 17.04.2003 N 7 установлен трехмесячный срок до истечения срока действия договора на извещение арендатором арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора.

В деле отсутствуют доказательства соблюдения обществом названного условия.

В ходе судебного разбирательства судами также установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2009 по делу N А63-2600/2009 с общества в пользу министерства взыскано 515 рублей 94 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.04.2003 N 7 и 25 054 рубля 43 копейки неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, в связи с чем заявитель не может считаться добросовестным арендатором и субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Так как арендатор по истечении срока аренды продолжал пользоваться имуществом, а до 01.01.2008 возражений на этот счет со стороны арендодателя не поступило, действие договора от 17.04.2003 N 7 возобновилось на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку соответствующее возобновление не поставлено законодателем в зависимость от добросовестности арендатора и необходимости извещения арендодателя.

При этом письмо от 29.12.2007 N 571 отдела имущественных и земельных отношений администрации не может расцениваться как доказательство поступления от арендодателя возражения относительно продолжения арендных отношений, поскольку нотариально заверенной доверенностью от 19.02.2007 министерство не уполномочило начальника отдела Дрога Н.И на расторжение от имени доверителя договоров аренды земельных участков.

Подачей обществом заявления от 07.02.2008 N 12 о перезаключении (продлении) договора аренды и заявки от 22.01.2008 на участие в торгах на основании публикации от 19.01.2008 действие договора также не прекращено.

Министерство воспользовалось установленным пунктом 2 статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на односторонний отказ от заключенного на неопределенный срок договора, направив обществу письма от 25.08.2009 N 5594/09 и от 05.10.2009 N 6410/09 с требованиями о невовлечении земельного участка в сельскохозяйственный оборот, в связи с чем на момент проведения торгов договор аренды земельного участка от 17.04.2003 N 7 в силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации был расторгнут.

Как обоснованно указали суды первой и апелляционной инстанции, министерство в строгом соответствии с действующим законодательством, предварительно и заблаговременно опубликовав в средствах массовой информации сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков, при наличии более одного заявления о такой передаче, определило арендатора на основании результатов проведенных торгов.

Наличие у добросовестного арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает возможности проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

Проведение торгов и заключение договора аренды с новым арендатором не препятствует защите преимущественного права на заключение договора аренды способами, определенными частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное право может быть реализовано добросовестным арендатором в том случае, если по результатам торгов условия заявки иного лица совпали с условиями договора аренды, срок действия которого истек, или заявки, поданной прежним арендатором.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на предъявление иска о признании торгов (в форме конкурса или аукциона) недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к числу которых, в частности, относятся участники торгов, лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе), заказчик торгов.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Признание результатов аукциона недействительным при установлении процедурных нарушений могло привести к восстановлению прав и имущественных интересов истца только в случае подачи им заявки и участия в аукционе.

Таким образом, оспариваемые распоряжение от 25.12.2009 N 1248 и договор аренды земельного участка от 17.12.2010 N 43-09 соответствуют закону, не нарушают прав заявителя, договор аренды земельного участка от 17.04.2003 N 7 расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, общество не приняло участия в аукционе. Названные обстоятельства исключали возможность удовлетворения заявленных обществом требований.

Судами первой и апелляционной инстанции не допущены нарушения норм материального права.

Нарушений судами норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу N А63-1403/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.П. Назаренко