Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2011 г. N Ф08-7111/11 по делу N А32-16076/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2010 г. по делу N А32-16076/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Дорофеевой О.А. (доверенность от 30.11.2010), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Всеслав-Юг" (ИНН 2311050022, ОГРН 1032306436975), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 (судья Суханов Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-16076/2010, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Всеслав-Юг" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 74 017 рублей 40 копеек за период с 01.02.2010 по 01.08.2010, неустойки в сумме 4239 рублей 31 копейки, а также платы за пользование земельным участком в период с 01.01.2010 по 01.07.2010 в сумме 7977 рублей 10 копеек (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 решение суда от 09.09.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суду первой инстанции указано на необходимость выяснения причины неисполнения департаментом предусмотренной договором купли-продажи обязанности по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а также установления обстоятельств, связанных с внесением обществом выкупной стоимости по договору купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о прекращении отношений сторон по договору аренды имущества в момент заключения договора купли-продажи.

В кассационной жалобе департамент, настаивая на отмене состоявшихся судебных актов, полагает, что обязанность уплаты арендных платежей прекращается с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на имущество, которая до настоящего времени не осуществлена, обществом несвоевременно исполняется обязанность по внесению выкупных платежей, арендная плата за использование имущества в период с 01.02.2010 по 23.04.2010 ответчиком не оплачена.

В судебном заседании представитель департамента настаивает на удовлетворении жалобы по изложенным в ней основаниям.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и заслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует представленных доказательств и установлено судами, по условиям заключенного департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды от 18.07.2008 и дополнительного соглашения к нему от 15.10.2008 арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые помещения N 1, 2, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/6, 1/7, 1/8 (литеры А, а2) общей площадью 60,4 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Московская, д. 82, (далее - договор аренды, нежилые помещения). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 18.07.2008. Срок действия договора установлен с 01.04.2008 по 28.03.2009.

Пунктом 4.3 договора аренды согласованы размеры платы за использование нежилых помещений в сумме 24 597 рублей 62 копейки и земельного участка в сумме 27 908 рублей 40 копеек.

15 декабря 2009 года департамент и общество заключили договор купли-продажи нежилых помещений (далее - договор купли-продажи; т. 1, л. д. 57).

Разделом 2 договора купли-продажи установлена рассрочка оплаты выкупной стоимости имущества.

Обязанность по регистрации перехода права собственности возложена на продавца (пункт 4.2.4 договора купли-продажи).

Претензией от 15.04.2010 департамент потребовал от общества погашения задолженности за пользование арендованным имуществом.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей, департамент обратился в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец в силу статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан передать покупателю владение объектом недвижимости, а также осуществить совместно с покупателем действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорные помещения уже находились во владении и пользовании общества на основании договора аренды, их в соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать переданными покупателю с 15.12.2009.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, в момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений, фактически находившихся во владении покупателя, прекратились отношения по договору аренды в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице независимо от государственной регистрации перехода права собственности (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела имеются копии платежных поручений на оплату стоимости помещений по договору купли-продажи (л. д. 155 - 165).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за пользование земельным участком, суды правомерно исходили из ее фактического погашения обществом, что подтверждено копиями платежных поручений от 31.08.2010 N 153, 156.

Выполняя обязательные указания суда кассационной инстанции, судами исследовано уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации права от 25.03.2010 N 15-169/11501, из которого следует, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество приостановлена и дальнейшее ее проведение невозможно в связи с перепланировкой проданных помещений, не подтвержденной разрешительной документацией.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правильно квалифицировали спорные правоотношения, определили предмет доказывания, с достаточной полнотой установили существенные обстоятельства, сделали соответствующие им выводы.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 по делу N А32-16076/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

И.П. Назаренко Л.Н. Плотникова