Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2011 г. N 15АП-8681/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-16076/2010

19 августа 2011 г.

15АП-8681/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 по делу N А32-16076/2010 (судья Суханов Р.Ю.) по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования к обществу с ограниченной ответственностью "Всеслав-Юг" о взыскании задолженности по договору аренды, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Всеслав-Юг", г. Краснодар (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.07.2008 N 167/4 за период с 01.02.2010 по 01.08.2010 за пользование помещением в сумме 74 017 рублей 40 копеек, пени за период с 01.02.2010 по 03.08.2010 в сумме 4 239 рублей 31 копейки, за пользование земельным участком за период с 01.01.2010 по 01.07.2010 в сумме 7 977 рублей 10 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 решение суда от 09.09.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции указано на необходимость выяснения причины невыполнения п. 4.2.4 договора от 15.12.2009 об обязанности департамента в 30-тидневный срок с момента заключения договора зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на имущество, установить выполняются ли условия договора обществом по внесению выкупной стоимости имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 15.12.2009 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 18.07.2008, прекратились. Доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи было направлено на продолжение арендных отношений, не представлено.

Не согласившись с принятым по делу решением, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить в части отказа департаменту во взыскании с общества задолженности по арендной плате и пене, принять в этой части новый судебный акт о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 18.07.2008 N 167/4 по арендной плате за использование помещений за период с 01.02.2010 по 01.08.2010 в размере 74 017,40 рублей и пени в размере 4 239,31 рублей.

По мнению заявителя жалобы до государственной регистрации перехода к обществу права собственности на нежилые помещения оно продолжает их использовать на основании договора аренды, поэтому за ответчиком сохраняется обязанность по внесению арендных платежей. Арендные обязательства не прекращены, соглашение о расторжении договора аренды стороны не заключали, договор купли-продажи не содержит условия о замене обязательства общества оплачивать арендные платежи обязательством вносить платежи в счет выкупной стоимости по договор купли-продажи. Вины департамента в отсутствии государственной регистрации перехода права собственности к обществу на спорные помещения не имеется. Перепланировки помещений произведены ответчиком самовольно, в связи с чем оформить надлежащие документы обязано общество. Департамент не препятствует ответчику в государственной регистрации перехода права собственности на имущество. Кроме того, обществом несвоевременно исполняется обязанность по внесению выкупных платежей. В части периода взыскания с 01.02.2010 по 23.04.2010 ответчик не оплачивал ни арендную плату, ни выкупную стоимость арендованного имущества. В период с 24.04.2010 по 01.08.2010 общество также ненадлежащим образом исполнило свои обязанности по заключенным с истцом договорам, оплатив лишь часть выкупной цены и оплатив проценты за рассрочку платежей.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы. дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.07.2008 между департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Всеслав-Юг" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 60,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, При кубанский округ, ул. Московская, 82, литер А, а2, 1 этаж, помещения N 1, 2, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/6, 1/7, 1/8 для использования под офис, сроком действия с 01.04.2008 по 28.03.2009 (с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2008 - л.д. 6-12).

В день заключения договора аренды помещения переданы арендатору по акту приема-передачи (л.д. 13).

Пунктами 4.3 договора предусмотрены размер арендной платы за имущество - 24 597 рублей 62 копейки, размер платы за пользование земельным участком - 27 908 рублей 40 копеек.

Поскольку по истечении срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

15.12.2009 департамент и общество заключили договор купли-продажи арендуемых помещений (л.д. 57-63).

Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за помещение и за пользование земельным участком, истец обратился в суд с иском, ссылаясь на направление претензии от 15.04.2010, оставленной ответчиком без ответа.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, продавец обязан передать покупателю владение объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании ответчика на основании договора купли-продажи, помещение в силу требований пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему с этого момента. Следовательно, с 15.12.2009 обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации) является правильным. Довод заявителя о том, что договор аренды не прекратил своего действия, основан на неверном понимании норм материального права.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены копии платежных поручений (л.д. 155 - 165) об оплате стоимости помещений по договору купли-продажи от 15.12.2009 спорных помещений.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части пользования земельным участком, суд первой инстанции правомерно исходил из факта оплаты ответчиком за пользование земельным участком за период с 01.01.2010 по 01.07.2010 в сумме 7 977 рублей 10 копеек, что подтверждается копиями платежных поручений от 31.08.2010 N 153, N 156 на общую сумму 7 977 рублей 10 копеек, имеющимися в материалах дела.

Суд первой инстанции исполнил указания кассационной инстанции в части проверки невыполнения п. 4.2.4 договора от 15.12.2009 об обязанности департамента в 30-тидневный срок с момента заключения договора зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности на имущество, установления выполнения условий договора обществом по внесению выкупной стоимости имущества. Так, из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации от 25.03.2010 N 15-169/11501 следует, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество приостановлена и дальнейшее ее проведение невозможно в связи с имеющимися перепланировками проданных помещений, которые произведены до передачи имущества в аренду обществу, при этом департаментом не представлено документов по выполненным перепланировкам в помещениях, реализованных ООО "Всеслав-Юг".

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 по делу N А32-16076/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко