Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 января 2012 г. N Ф08-7880/11 по делу N А32-1314/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" (ИНН 2320153923, ОГРН 1072320013270), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-1314/2011, установил следующее.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ООО "Транс Эйр Консалтинг" (далее - общество) с иском, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008;

- взыскать с общества 633 636 рублей задолженности по арендной плате и 1 816 948 рублей 98 копеек пени;

- обязать общество освободить нежилые помещения общей площадью 213,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, 20.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом (в период с 28.10.2008 по 31.12.2010) обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора аренды нежилых помещений от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008. Неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора (пункт 5.2). Возможность начисления и взыскания пени согласована сторонами в пункте 3.2 договора от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 в удовлетворении требований отказано.

Суд при разрешении спора исходил из того, что договор аренды муниципального имущества от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008 прошел процедуру государственной регистрации (19.03.2010) после регистрации права муниципальной собственности на помещения, являющиеся объектом аренды (свидетельства о государственной регистрации от 24.10.2008 и от 14.01.2010). Следовательно, он заключен и вступил в действие с 19.03.2010 (пункт 3 статьи 433, статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). С указанной даты у арендодателя возникло право требовать внесения платы по договору за муниципальное имущество. Оценив представленные сторонами доказательства (письмо арендатора от 20.07.2008 о невозможности использования арендованных помещений из-за чинимых жильцами дома препятствий, акты приема-передачи помещений без даты их составления, акт от 18.02.2010), суд пришел к выводу о недоказанности департаментом (арендодателем) факта передачи помещений во владение общества (арендатора) до регистрации арендной сделки. Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008 суд мотивировал недоказанностью истцом существенного нарушения ответчиком договорных обязательств. До направления истцом письма о расторжении договора аренды (08.12.2010) общество погасило задолженность по арендной плате за нежилые помещения, что подтверждается платежными поручениями и бухгалтерской справкой ответчика (т. 1, л. д. 241).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 решение от 15.08.2011 отменено в части отказа во взыскании задолженности и неустойки. С общества в пользу департамента взыскано 36 821 рубль 96 копеек платы за пользование помещениями и 34 421 рубль 92 копейки неустойки. В доход федерального бюджета с общества взыскано 1085 рублей государственной пошлины.

Апелляционный суд указал, что отсутствие договора не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за фактическое пользование имуществом. Реальная возможность владения и пользования муниципальным имуществом у его нового владельца возникает с момента получения вещи (в данном случае - нежилых помещений). Оценив представленные в дело акты приема-передачи имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что помещения переданы арендатору 18.02.2010. В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не представил надлежащих доказательств передачи обществу помещений ранее 18.02.2010, которое не отрицало получение имущества в указанную дату. За фактическое использование имущества должна быть произведена оплата в размере, определенном договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66). Поэтому за период с 18.02.2010 по 18.03.2010 с общества следует взыскать плату в размере 36 821 рубля 96 копеек. Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки (в сумме 34 421 рубль 92 копейки), апелляционный суд учел, что оплата по договору в 2010 году впервые произведена ответчиком 23.06.2010. Поэтому за период с 19.03.2010 по 23.06.2010 подлежит начислению (взысканию) неустойка на основании пункта 3.2 договора. Установив отсутствие задолженности по арендной плате, суд со ссылкой на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) признал правомерным отказ в удовлетворении требования о расторжении договора. Апелляционный суд также учел, что в отношении нежилых помещений (общей площадью 207 кв. м) сторонами заключен договор от 03.10.2011 N 1226 купли-продажи муниципального имущества на аукционе. На момент заключения названного договора спорные помещения находились во владении общества. С заключением договора купли-продажи отношения сторон, вытекающие из ранее заключенного договора аренды от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008, прекратились, что свидетельствует об отсутствии основания для его расторжения. Судебные расходы за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределены между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям (т. 2, л. д. 33).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить и удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды от 01.07.2008 зарегистрирован 19.03.2010. Пунктом 1.6 договора установлено, что срок аренды определяется с 01.07.2008. В соответствии с условиями договора (в редакции протокола согласования разногласий от 01.08.2008) помещения передаются в пятидневный срок после государственной регистрации права муниципальной собственности на предоставляемое имущество. Право муниципальной собственности на нежилые помещения N 308, 308', 309, 311, 311', 311", 311"'зарегистрировано 23.10.2008; на помещение 310' - 14.01.2010. Поэтому у арендатора возникла обязанность по оплате переданных в аренду помещений с 28.10.2008 и 19.01.2010. Доказательств невозможности использования нежилых помещений с момента регистрации права муниципальной собственности ответчиком не представлено. Поэтому требования департамента подлежали удовлетворению. Задолженность за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 15.09.2011 составила 508 887 рублей 40 копеек. На указанную сумму в соответствии с пунктом 3.2 договора подлежит начислению неустойка, которая по расчету истца составила 2 141 891 рубль 35 копеек.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 21.10.2011.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 июля 2008 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи N ДК-1/29-2008 (т. 1, л. д. 8 - 12). По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2008) обществу для использования в целях бытового обслуживания переданы помещения, строения общей площадью 213,6 кв. м (N 308', 308, 309, 310', 311, 311', 311", 311"'), расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 20. Срок аренды установлен с 01.07.2008 по 30.06.2018 (пункт 1.6). В соответствии с пунктом 3.1 арендатор вносит плату в размере 100% за месяц вперед, до 10 числа каждого месяца. В случае нарушения сроков оплаты арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2). В пункте 5.2 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.2.2) или вносит арендную плату не в полном объеме (пункт 5.2.4). Обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора в течение шести месяцев с момента его подписания. Договор считается заключенным с момента регистрации (пункт 1.7).

В письме от 20.07.2008 общество сообщило департаменту о невозможности как использования арендованных помещений из-за препятствий, чинимых жильцами дома, так и осуществления государственной регистрации договора в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) информации о государственной регистрации права муниципальной собственности на арендованные помещения (т. 1, л. д. 23).

1 августа 2008 года стороны подписали протокол разногласий к договору аренды (т. 1, л. д. 25, 26). В согласованной сторонами редакции условий договора арендатор обязан зарегистрировать его в Управлении Федеральной регистрационной службы в течение трех месяцев с момента регистрации муниципальным образованием г. Сочи права собственности на сданные в аренду помещения (пункт 1.7). Департамент обязан сдать помещения арендатору по акту в пятидневный срок после государственной регистрации права муниципальной собственности на муниципальное имущество (пункт 2.1.2).

В дополнительном соглашении от 01.09.2008 (т. 1, л. д. 27, 28) стороны согласовали сумму годовой (480 тыс. рублей) и ежемесячной (40 тыс. 14 копеек) арендной платы.

23 октября 2008 года в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования на нежилые помещения N 307', 308', 308, 309, 311, 311', 311", 311"' (литера А) общей площадью 207 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 20. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АЕ 189778 (т. 1, л. д. 30).

14 января 2010 года зарегистрировано право собственности муниципального образования на нежилое помещение N 310' площадью 42,2 кв. м, расположенное по тому же адресу, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права 23-АЖ 128950 (т. 1, л. д. 149).

Дополнительным соглашением от 07.05.2009 стороны изложили пункт 3.1 договора в новой редакции, согласно которой арендатор вносит арендную плату с даты акта приема-передачи муниципального имущества (т. 1, л. д. 146).

18 февраля 2010 года помещения по акту переданы арендатору (т. 1, л. д. 88).

19 марта 2010 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 147).

8 декабря 2010 года департамент направил в адрес общества требование об исполнении обязательств по договору аренды, а также необходимости явки для расторжения договора (т. 1, л. д. 32).

Ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008, освобождении нежилых помещений, а также о взыскании арендной платы (за период с 28.10.2008 по 31.12.2010) и неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор аренды муниципального имущества от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008 зарегистрирован 19 марта 2010 года. Следовательно, договор считается заключенным с указанной даты.

По правилам статей 606, 611, 614 и 622 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом и возврате арендованного имущества.

В соответствии со статьей 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 содержится следующее разъяснение. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности департаментом факта передачи помещений в пользование арендатору до момента заключения (государственной регистрации) договора аренды.

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства (в том числе акты приема-передачи имущества), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что нежилые помещения переданы обществу 18 февраля 2010 года. Факт вступления ответчика во владение недвижимым имуществом в иную (более раннюю) дату истец по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал. Таким образом, право требовать внесения платы за пользование помещениями возникло у департамента с 18.02.2010. При этом отсутствие договора (его незаключенность на дату передачи имущества) не является основанием для освобождения от оплаты фактического пользования объектом аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66, за фактическое использование имущества должна быть произведена оплата в размере, определенном договором. Установив, что общество не вносило плату за нежилые помещения в период с 18.02.2010 по 18.03.2010, апелляционный суд правомерно частично (в сумме 36 821 рубль 96 копеек) удовлетворил требование департамента.

Исполнение обязательства по своевременному внесению арендных платежей стороны обеспечили неустойкой в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт ненадлежащего исполнения обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008, апелляционный суд обоснованно взыскал с арендатора неустойку за период с 19.03.2010 по 23.06.2010.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалы дела подтверждают соблюдение департаментом досудебного порядка урегулирования спора до обращения к обществу с требованием о расторжении договора аренды от 01.07.2008 (статьи 450, 452 и 619 Кодекса).

При разрешении указанного требования судебные инстанции установили, что до момента направления департаментом письма о расторжении договора (08.12.2010) общество погасило задолженность по арендной плате. Указанное обстоятельство (отсутствие (погашение арендатором) задолженности от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008) подтверждено материалами дела (т. 1, л. д. 150 - 183).

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку задолженность по арендной плате отсутствует (погашена арендатором), судебные инстанции правомерно отказали департаменту в удовлетворении требований о расторжении договора от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008 и возврате нежилых помещений. При этом апелляционный суд обоснованно учел, что сторонами заключен договор от 03.10.2011 N 1226 купли-продажи муниципального имущества (нежилых помещений) на аукционе. С заключением названного договора отношения сторон, вытекающие из ранее заключенного договора аренды, прекратились, что свидетельствует об отсутствии основания для его расторжения.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Истец (заявитель кассационной жалобы) не оспаривает выводы апелляционного суда о наличии оснований для взыскания с ответчика 36 821 рубля 96 копеек платы за пользование муниципальным имуществом и 34 421 рубля 92 копейки договорной неустойки. Доводов о несогласии с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора и возврате помещений кассационная жалоба также не содержит.

Доводы департамента, изложенные в кассационной жалобе (о необходимости исчисления арендной платы за пользование нежилыми помещениями с 28.10.2008 и с 19.01.2010; недоказанности ответчиком невозможности использования помещений с момента государственной регистрации права муниципальной собственности) не принимаются. Эти доводы противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным апелляционным судом по результатам всесторонней и полной оценки имеющихся в деле доказательств. В силу положений главы 35 Кодекса кассационная инстанция полномочиями по оценке доказательств и установлению иных фактических обстоятельств не наделена.

Поскольку Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обоснованно отменил решение от 15.08.2011 в части отказа во взыскании с общества платы за пользование нежилыми помещениями и договорной неустойки, постановление от 21.10.2011 следует оставить в силе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 по делу N А32-1314/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко