Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2011 г. N 15АП-11355/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-1314/2011

21 октября 2011 г.

15АП-11355/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 по делу N А32-1314/2011 (судья Миргородская О.П.) по иску Департамента имущественных отношений администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителя ответчика Кирия А.В. (доверенность б/н от 11.05.2011; в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом (уведомление N 34400243408163);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 633 636 руб., а также пени за просрочку исполнения обязательства по оплате аренды в размере 1 816 948,98 руб., о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.07.2008, ссылаясь на неоднократное неисполнение обязательства по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что право арендодателя требовать внесения арендной платы по договору возникло только с момента государственной регистрации договора - 19.03.2010. Департамент не представил доказательств передачи спорных помещений во владение общества до момента регистрации договора. Момент фактической передачи арендованного имущества установить невозможно. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что до момента направления истцом письма о расторжении договора ответчик погасил задолженность по арендной плате.

Не согласившись с принятым по делу решением, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец полагает, что обязанность по внесению арендных платежей возникла у общества с даты государственной регистрации права муниципальной собственности на арендованные помещения - с 28.10.2008 на помещения N 307', 308', 308, 309, 311, 311', 311", 311"' общей площадью 207 кв. м., и с 14.01.2010 на помещение N 310'.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, указывая, что воля сторон была направлена на передачу всех помещений единовременно, поскольку объект аренды является неделимым. Доказательств передачи арендатору части помещений 28.10.2008, а части 19.01.2010 истцом не представлено. Договор аренды не содержит условий о том, что его положения распространяются на отношения сторон, существовавшие до его заключения. На момент принятия решения судом задолженность была погашена ответчиком в полном объеме, следовательно отсутствуют основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Пояснил суду апелляционной инстанции, что арендованные помещения в настоящее время выкуплены обществом, документы сданы для государственной регистрации права собственности.

Истец, извещенный о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направил. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений г. Сочи N ДК-1/29-2008, по условиям которого департамент сдал, а общество приняло в аренду помещения, строения (N 308', 308, 309, 310', 311, 311', 311", 311"'- по дополнительному соглашению от 01.09.2008) общей площадью 213,6 кв. м., расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 20, для использования в целях бытового обслуживания, сроком действия с 01.07.2008 по 30.06.2018 (с учетом дополнительного соглашения т. 1 л.д. 8-12; 27-28).

Обязанность по государственной регистрации данного договора возложена на арендатора в течение шести месяцев после его подписания.

20.07.2008 общество сообщило Департаменту о невозможности использования арендованных помещений в связи с чинением препятствий жильцов дома, а также о невозможности произвести государственную регистрацию договора аренды в связи с отсутствием в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о государственной регистрации права муниципальной собственности на арендованные помещения (т. 1 л.д. 23).

01.08.2008 по условиям протокола разногласий арендатор обязан зарегистрировать договор аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы в течение трех месяцев с момента регистрации муниципальным образованием г. Сочи права собственности на сданные в аренду помещения (т. 1 л.д.25-27).

01.09.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды об изменении предмета договора, суммы годовой арендной платы и ежемесячной оплаты (т. 1 л.д. 27-28).

24.10.2008 на основании Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов N 192 от 29.04.1992 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилые помещения N 307', 308', 308, 309, 311, 311', 311", 311"' общей площадью 207 кв. м., расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 20, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АЕ 189778 (т. 1 л.д. 30).

14.01.2010 зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение N 310' площадью 42.2 кв.м., расположенное по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АЖ 128950 (т. 1 л.д. 149).

18.02.2010 помещения переданы по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 88).

19.03.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 оборот л.д. 147).

08.12.2010 департамент направил в адрес общества требование об исполнении обязательств по договору аренды, а также необходимости явки для расторжения договора (т. 1 л.д. 32).

Неисполнение указанного требования ответчиком явилось основанием для обращения в суд с иском.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609, статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Отсутствие договора аренды недвижимого имущества или иного правового основания для его использования, не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за пользование таким имуществом в случае установления обстоятельств фактического пользования ответчиком спорным имуществом. При этом с момента передачи имущества у его нового владельца возникает реальная возможность фактического владения и пользования таким имуществом.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 07.05.2009 арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом с даты акта приемки-передачи муниципального имущества (т. 1 л.д. 146).

Суд первой инстанции посчитал дату регистрации договора аренды - 19.03.2010 - датой приемки-передачи арендованного имущества, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате.

Апелляционная коллегия не может согласиться с данным выводом в связи со следующими обстоятельствами.

В деле имеются 2 акта приема передачи спорного недвижимого имущества - без даты и акт, датированный 18.02.2010, представленный ответчиком из материалов регистрационного дела. Поскольку истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил достоверных доказательств передачи арендатору помещений ранее 18.02.2010, а ответчик не отрицает передачи имущества в указанную дату, апелляционный суд приходит к выводу, что помещения переданы ответчику 18.02.2010.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки, суд первой инстанции не учел следующего.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование имущества производится в размере, определенном договором аренды.

Таким образом, за период с 18.02.2010 по 18.03.2010 (28 дн.) подлежала взысканию плата за фактическое пользование в размере 36 821,96 руб.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что оплата по договору в 2010 году впервые произведена ответчиком 23.06.2010 (платежные поручения N 1 на сумму 17 785,61 рубля за март 2010 г.., N 3 на сумму 39 382,42 рубля за апрель 2010 г., N5 на сумму 39 382,42 рубля за май 2010 г., N7 на сумму 39 382,42 рубля за июнь 2010 г., N9 на сумму 39 382,42 рубля за июль 2010 г.). В связи с этим за период с 19.03.2010 по 23.06.2010 на просроченные суммы оплаты с учетом обязанности арендатора производить оплату до 10 числа каждого месяца подлежит начислению неустойка в соответствии с пунктом 3.2. договора аренды (0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки), что составляет 34 421,92 рубля.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции неправомерно отказал истцу в удовлетворении требований в части взыскания платы за фактическое пользование имуществом за период с 18.02.2010 по 18.03.2010 и неустойки по договору аренды за период с 19.03.2010 по 23.06.2010. В указанной части решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Поскольку после 23.06.2010 общество заблаговременно перечисляло арендную плату по договору аренды, что подтверждается платежными поручениями и бухгалтерской справкой ответчика, имеющимися в материалах дела (т. 1 л.д. 52-81, 150-183) суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, правомерно исходил из отсутствия задолженности ответчика перед истцом по арендной плате.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку доказательств использования ответчиком помещений до 18.02.2011 истцом не представлено, а материалами дела подтверждено отсутствие задолженности по договору с момента его регистрации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований в части расторжения договора аренды.

Апелляционный суд отмечает, что 03.10.2011 в отношении спорных помещений N N 307', 308, 308', 309, 311, 311', 311", 311"', общей площадью 207 кв.м. расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 20, между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" заключен договор N1226 купли-продажи муниципального имущества на аукционе.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (предусмотрено ограничение оборота этого имущества).

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку, на момент заключения договора купли-продажи спорные помещения находились во владении общества с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг", в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, они признаются переданными ему с этого момента.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения от 03.10.2011 N 1226 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.07.2008 N ДК-1/29-2008, прекращены.

При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора отмене не подлежит.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат перераспределению с учетом пропорционально удовлетворенных требований (3% - 1 025 рублей по иску и 60 рублей по апелляционной жалобе).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 по делу N А32-1314/2011 в части отказа во взыскании задолженности и неустойки отменить, принять в указанной части новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" (ОГРН 1072320013270) в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) плату за фактическое пользование помещениями за период с 18.02.2010 по 18.03.2010 в размере 36 821 рубль 96 копеек, неустойку за период с 19.03.2010 по 23.06.2010 в размере 34 421 рубль 92 копейки.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 по делу N А32-1314/2011 в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Транс Эйр Консалтинг" (ОГРН 1072320013270) в доход федерального бюджета 1 085 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов