Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2012 г. N Ф08-8303/11 по делу N А22-1734/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии заявителя - индивидуального предпринимателя Манжикова Станислава Геннадьевича (ИНН 081402799280, ОГРНИП 304081426800029) и его представителя Рубеки Г.Л. (доверенность от 27.07.2011), от заинтересованных лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты - Манжеева Э.Н. (доверенность от 11.01.2012), муниципального унитарного предприятия "Октябрь" (ИНН 0814044286, ОГРН 1020800769990) - Глебова С.М. (доверенность от 13.01.2012), в отсутствие мэрии г. Элисты, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Манжикова Станислава Геннадьевича и муниципального унитарного предприятия "Октябрь" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.08.2011 (судья Конторова Д.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 (судьи Сулейманов З.М., Винокурова Н.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А22-1734/2010, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Манжиков С.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты (далее - комитет), мэрии г. Элисты, МУП "Октябрь" (далее - предприятие) о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении его заявления о приватизации арендуемого нежилого помещения площадью 69,96 кв. м, расположенного в здании Центра культуры, досуга и искусства "Октябрь" по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, 19, и возложении обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, направить в Элистинское городское собрание проект решения об условиях приватизации нежилого помещения и проект договора купли-продажи, а также признать договор о передаче спорного нежилого помещения в хозяйственное ведение, заключенный комитетом и предприятием, ничтожной сделкой и незаконным постановление мэрии от 12.11.2010 N 1557 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за предприятием.

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия со встречным иском о признании недействительным договора аренды спорного нежилого помещения от 01.06.2005 N 05073, заключенного Отделом муниципального имущества мэрии г. Элисты и предпринимателем, а также возложении на предпринимателя обязанности освободить занимаемое помещение.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.08.2011 заявленные требования предпринимателя удовлетворены частично. Суд признал недействительными постановление мэрии г. Элисты от 12.11.2010 N 1557 в части закрепления за предприятием в хозяйственное ведение нежилого помещения площадью 69,96 кв. м (номера на поэтажном плане 1 - 4, подвал), расположенного в здании Центра культуры, досуга и искусства "Октябрь" по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, 19 (далее - постановление N 1557), договор о пользовании муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения от 01.01.2006 N 84, заключенный комитетом и МУП "Октябрь" и дополнительные соглашения от 25.09.2007, от 17.04.2009 N 9, от 27.04.2010 N 20 в части, касающейся передачи в хозяйственное ведение предприятию спорных помещений. Суд обязал комитет в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в месячный срок заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 69,96 кв. м. В двухнедельный срок после получения отчета об оценке направить в Элистинское городское собрание проект решения об условиях приватизации указанного помещения. В десятидневный срок с даты принятия Элистинским городским Собранием проекта решения об условиях приватизации направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного помещения. В удовлетворении остальной части заявленных требований предпринимателя и встречного иска предприятия отказано. Суд также распределил расходы по государственной пошлине между сторонами. Решение мотивировано тем, что комитет и мэрия злоупотребили правом, совершая действия по исключению из сферы действия Закона N 159-ФЗ арендуемого помещения, что воспрепятствовало предпринимателю реализовать право на приобретение его в собственность.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.08.2011 в части удовлетворения требований предпринимателя отменено. Суд отказал в иске предпринимателю. В остальной части решение оставлено без изменений. Судебный акт мотивирован наличием у предпринимателя задолженности по арендной плате за помещение и нахождением спорного имущества в хозяйственном ведении предприятия, что исключает возможность его приватизации путем реализации преимущественного права приватизации субъектом малого и среднего предпринимательства. Доказательства включения указанного помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства отсутствуют.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении его требований, ссылаясь на то, что здание Центра культуры, досуга и искусства "Октябрь" (далее здание кинотеатра, ЦКДИ "Октябрь") закреплено за предприятием в хозяйственное ведение без конкретизации помещений, входящих в его состав. Государственная регистрация права хозяйственного ведения на спорные помещения произведена только в 2010 году. Следовательно, предприниматель арендовал имущество до передачи его предприятию. Задолженность по арендной плате на день вынесения решения погашена.

В кассационной жалобе предприятие просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы предприятие указывает на то, что нежилые помещения переданы предприятию еще в 1996 году. Выводы судов о пролонгации договора аренды на неопределенный срок, являются необоснованными, поскольку собственник, передав во владение предприятию имущество, не вправе распоряжаться им.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в их кассационных жалобах.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что по договору от 01.06.2005 N 05073 предприниматель получил в аренду от Отдела муниципального имущества мэрии г. Элисты с участием балансодержателя МУП "Октябрь" нежилое помещение площадью 70,71 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, 7 микрорайон, для организации профессионального фотосалона со сроком действия до 30.04.2006 и годовой арендной платой в сумме 44 513 рублей 60 копеек.

Дополнительным соглашением к договору от 01.05.2006 срок его действия продлен до 30.04.2007.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ (далее - Закон N 209-ФЗ) и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

2 и 22 июня 2010 года в целях реализации преимущественного права как субъект малого и среднего предпринимательства Манжиков С.Г. обратился в мэрию г. Элисты с заявлением о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

19 января 2011 года мэрией г. Элисты предпринимателю дан ответ об отказе в предоставлении в собственность указанного помещения со ссылкой на имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 138 485 рублей 48 копеек и нахождение нежилого помещения в хозяйственном ведении предприятия.

Предприниматель, считая нарушенным свое право на приобретение арендуемого имущества, обратился в суд.

Предприятие, полагая, что собственник, передав во владение предприятию имущество, не вправе распоряжаться им (передавать в аренду), обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным договора аренды спорного нежилого помещения от 01.06.2005 N 05073.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ к условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в частности относятся: нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона.

В силу пункта 2 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ его действие не распространяется на случаи приватизации имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий. При этом состав имущественного комплекса приватизируемого предприятия определяется по правилам статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение находится в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия, не может быть приватизировано путем реализации субъекту малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела видно, что спорное помещение входит в единый комплекс помещений МУП "Октябрь". В соответствии с договорами от 30.07.1996 N 29, от 05.01.1999 N 34 здание кинотеатра "Октябрь", в том числе спорное подвальное помещение, передано в хозяйственное ведение предприятию. При этом, из документов, представленных суду, не усматривается, что сделаны какие-либо изъятия в отношении помещения, переданного в аренду предпринимателю.

По договору от 01.01.2006 N 84 и дополнительному соглашению к нему от 25.09.2007 комитет передал МУП "Октябрь" в хозяйственное ведение имущество на общую сумму 9 574 611 рублей, в том числе здание кинотеатра (ЦКДИ) "Октябрь".

Из технического паспорта здания ЦКДИ "Октябрь", составленного филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 01.06.2006, следует, что подвал площадью 69,96 кв. м числится под литерой N 1, (номера на поэтажном плане 1 - 4).

По сообщению регистрирующего органа право хозяйственного ведения за МУП "Октябрь" на здание площадью 2316,09 кв. м, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, 19, зарегистрировано 26.07.2006.

Постановлением мэрии г. Элисты от 12.11.2010 N 1557 за предприятием закреплено и передано в хозяйственное ведение здание ЦКДИ "Октябрь" общей площадью 2316,09 кв. м, балансовой стоимостью 8 758 857 рублей, остаточной стоимостью 6 376 323 рубля.

16 ноября 2010 года зарегистрировано право муниципальной собственности г. Элиста на здание ЦКДИ "Октябрь".

24 ноября 2010 года предприятию выдано свидетельство о праве хозяйственного ведения на здание ЦКДИ "Октябрь" площадью 2316,09 кв. м с указанием этажей (3), в том числе подземный этаж.

На основании изложенного суда апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления предпринимателя.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент обращения предпринимателя с заявлением в суд за ним числилась задолженность по арендной плате в сумме 138 485 рублей 48 копеек. На день вынесения судом первой инстанции решения долг частично погашен.

Следовательно, обращаясь с заявлением к комитету, субъект не соответствовал условиям, предусмотренным в статье 3 Закона N 209-ФЗ, и у государственного органа отсутствовали законные основания для удовлетворения заявления.

Суды первой и апелляционной инстанции правомерно оказали в удовлетворении встречного иска предприятия, поскольку договор аренды от 01.06.2005 N 05073 соответствовал действующему на момент его заключения законодательству.

1 июня 2005 года Отделом муниципального имущества мэрии г. Элисты и предпринимателем при участии балансодержателя МУП "Октябрь" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании ЦКДИ "Октябрь", который на день рассмотрения спора в суде считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку заключен на срок менее года и после истечения срока его действия ни одна из сторон не заявила о его расторжении (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). О наличии между названными сторонами договорных отношений по аренде спорного нежилого помещения свидетельствуют также приобщенные к материалам дела судебные акты по делу N А22-1624/2007, которыми с комитета в пользу предпринимателя взыскана стоимость произведенного капитального ремонта. При этом акт приемки законченных работ по объекту (фотоцентр) от 20.06.2006 подписан комитетом и представителями балансодержателя.

Изложенное свидетельствует о том, что, по сути, договор аренды от 01.06.2005 является трехсторонним.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из содержания договора от 01.06.2005 можно сделать вывод о том, что комитет и МУП "Октябрь" фактически выступали на стороне арендодателя, что не противоречит положениям статей 294 и 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции в обжалуемой части не имеется.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

в обжалуемой части решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.08.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 по делу N А22-1734/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова