Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2012 г. N Ф08-8648/11 по делу N А53-19943/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2011 г. N Ф08-3144/11 по делу N А53-19943/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ИНН 6166054386, ОГРН 1056166062721) - Золотухина А.И. (доверенность от 14.12.2011), в отсутствие истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-19943/2010, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Зодчий" (далее - общество) о взыскании 18 310 307 рублей 10 копеек долга по договору от 22.03.2007 N 29798 аренды земельного участка за период с 01.06.2009 по 30.06.2010 и 840 367 рублей 4 копеек пени с 21.06.2009 по 30.06.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 1 566 430 рублей 89 копеек задолженности по арендной плате и 45 795 рублей 57 копеек пени; в остальной части иска отказано. Суд уменьшил принятую к расчету площадь арендуемого земельного участка с 19 854 кв. м до 8481 кв. м, установив, что в спорный период часть участка не могла быть использована арендатором в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), и введением в эксплуатацию возведенных на нем многоквартирных жилых домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При расчете задолженности суд не принял предусмотренный договором размер ежегодной арендной платы. Со ссылкой на пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) применил цену землепользования в размере 2,5% и 5% от кадастровой стоимости участка. Довод департамента о необходимости расчета арендной платы исходя из условий договора отклонен судом апелляционной инстанции с указанием на отсутствие допустимых доказательств ее определения в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в отношении земельного участка, оставшегося в пользовании общества.

Постановлением Федерального арбитражного апелляционного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2011 решение от 23.12.2010 и постановление от 04.03.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Суд кассационной инстанции указал, что исключение из состава арендуемого участка площади, которая не могла быть использована обществом в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области, и вводом в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации, соответствует материалам дела и нормам жилищного и земельного законодательства. В то же время, сделав вывод о невозможности расчета долга по арендной плате за пользование спорным земельным участком по установленной договором цене, суды не привели основания, по которым невозможно применение нормативно установленного размера арендной платы в рассматриваемом периоде. Взыскав с общества арендную плату в размере, равном 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды фактически установили ответчику льготные арендные платежи, которые не предусмотрены действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 6 255 152 рубля 34 копейки долга по арендной плате и 345 952 рубля 76 копеек пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о необходимости расчета размера арендной платы путем умножения площади земельного участка (8481 кв. м) на ставку, согласованную сторонами при заключении договора (650 руб. за 1 кв. м), с применением коэффициентов инфляции, действовавших в спорный период. Апелляционный суд отклонил ссылку общества на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А53-3287/2010, указав, что определение порядка расчета арендной платы относится к правовым выводам. Кроме того, на момент заключения договора аренды спорного земельного участка размер платы за пользование землей определялся исходя из рыночной стоимости права аренды такого участка в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" (в редакции от 15.11.2006) и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" (в редакции от 18.12.2006). Основания для применения к спорным правоотношениям механизма расчета арендной платы, закрепленного в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, отсутствуют, поскольку он распространяется на случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства, изначально менее 2,5% от его кадастровой стоимости. Возможности снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды не усмотрели.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, при разрешении настоящего спора суды не приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А53-3287/2010, что свидетельствует о нарушении требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы судов об отсутствии оснований для применения при расчете размера арендной платы механизма, закрепленного в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, основаны на ошибочном толковании данной нормы и противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09. Суды также не приняли во внимание затраты, понесенные в связи с изъятием спорного земельного участка у третьих лиц. Применение при расчете размера долга по договору сведений, приведенных в отчете независимого оценщика, неправомерно, поскольку земельный участок площадью 8481 кв. м предметом оценки не являлся. Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание указания кассационного суда о порядке расчета размера арендной платы. Кроме того, податель жалобы указывает на явную несоразмерность размера взысканной судами неустойки последствиям нарушения обязательства, а также на наличие оснований для применения статьи 333 Кодекса.

В заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22 марта 2007 года на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 28.02.2007 N 193 департамент (арендодатель) и ООО "Регион-Металл" (арендатор) заключили договор N 29798 аренды земельного участка общей площадью 19 854 кв. м (кадастровый номер 61:44:0011279:43), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, дом 243 - 245, для строительства комплекса многоквартирных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей. Договор аренды заключен на срок с 28.02.2007 по 26.02.2012, регистрация осуществлена в установленном законом порядке 04.04.2007. Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи 22.03.2007 (т. 1, л. д. 22 - 28, 75 - 77).

В соответствии с пунктом 3.1 и разделом 8 договора установлена арендная плата за земельный участок в размере 12 905 100 рублей в год на основании протокола от 08.12.2006 N 48 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при администрации г. Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю оформляется заключением дополнительного соглашения. Размер арендной платы, установленный в соответствии с отчетом об оценке, утвержденным соответствующей комиссией, пересматривается не реже одного раза в пять лет. В этом случае исчисление арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

По соглашению от 24.09.2009 об уступке права аренды земельного участка ООО "Регион-Металл" передало, а общество приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2007 N 29798.

В соответствии с пунктом 8 соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, после чего общество приобретает все права и обязанности в отношении всего арендованного земельного участка (кадастровый номер 61:44:011279:0043) и становится его единственным арендатором.

Государственная регистрация соглашения от 24.09.2009 произведена 31 мая 2010 года (т. 1, л. д. 29).

Полагая, что общество ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Статья 309 Кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу части 1 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку в силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В договоре от 22.03.2007 N 29798 стороны согласовали размер арендной платы за участок общей площадью 19 854 кв. м в сумме 12 905 100 рублей в год (650 рублей за 1 кв. м). В силу раздела 8 данного договора размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 08.12.2006 N 48 комиссии по утверждению результатов оценки объектов муниципальной собственности.

Использование для определения размера годовой арендной платы сведений, содержащихся в отчете об оценке, соответствует положениям постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки".

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование содержится в постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 05.12.2007 N 475).

В соответствии с абзацем 4 пункта 6 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суды, проанализировав фактические обстоятельства данного дела, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для применения при расчете долга за использование спорного земельного участка механизма, установленного в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, абзаце 4 пункта 6 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475. Соответствующий довод общества рассмотрен и правомерно отклонен апелляционным судом.

Дополнительное соглашение к договору об изменении механизма (формулы) расчета арендной платы (пункт 3.4 договора) в материалах дела отсутствует.

Возможность применения арендодателем в одностороннем порядке коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции, стороны согласовали.

Толкование условий договора от 22.03.2007 по правилам статьи 431 Кодекса, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, позволяет сделать вывод о том, что суды правомерно руководствовались согласованным сторонами размером арендной платы.

В части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названы в качестве оснований освобождения от доказывания обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу. В то же время по настоящему делу ответчик ошибочно ссылается на содержащиеся в решении Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3287/2010 правовые выводы относительно методики расчета арендной платы за спорный земельный участок, как на обстоятельства, не требующие доказывания.

Из соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 22.03.2007 (т. 1, л. д. 29) также не следует, что ответчик имеет отношение к затратам, понесенным ООО "Регион-Металл" в связи с изъятием спорного земельного участка у третьих лиц (т. 1, л. д. 91 - 98).

Суд первой инстанции на основании представленных в дело доказательств пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 Кодекса.

Кассационный суд не обладает полномочиями снизить размер взысканной судом неустойки (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Иные доводы жалобы не влияют на законность и обоснованность судебных актов, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А53-19943/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова И.П. Назаренко