Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 февраля 2012 г. N Ф08-257/12 по делу N А53-7362/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Цымбуловой Татьяны Викторовны (ИНН 616823016183, ОГРНИП 304616836300087) и ее представителя - Августовской А.Г. (доверенность от 23.06.2011), в отсутствие истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цымбуловой Татьяны Викторовны (ИНН 616823016183, ОГРНИП 304616836300087) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 (судья Колесник И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-7362/2011, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Цымбуловой Т.В. (далее - предприниматель) с иском, в котором просил обязать предпринимателя в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда освободить и передать по акту земельный участок общей площадью 71 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 38.

Требования мотивированы тем, что после прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 04.03.2004 N 21285 "и" по инициативе арендодателя (письмо департамента от 01.09.2008) предприниматель (арендатор) земельный участок площадью 71 кв. м с кадастровым номером 61:44:073204:0001 не освободил.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011, иск удовлетворен. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок площадью 71 кв. м и передать его департаменту по акту приема-передачи. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что после истечения срока действия заключенного сторонами договора аренды от 04.03.2004 N 21285 "и" (04.02.2008) предприниматель продолжил использование земельного участка площадью 71 кв. м с кадастровым номером 61:44:073204:0001. Департамент 01.09.2008 направил предпринимателю уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Довод ответчик о неполучении уведомления от 01.09.2008 в связи с изменением адреса проживания судами отклонен. Уведомление направлено предпринимателю по адресу регистрации, указанному в договоре аренды (г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 4/4, кв. 148) и возвращено органом связи по мотиву истечения срока хранения (03.10.2008). Поскольку орган связи уведомлял абонента о прибытии корреспонденции, его действия по возврату письма соответствуют пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила). Место регистрации изменено предпринимателем 02.07.2010, требование договора об уведомлении арендодателя об изменении адреса проживания (пункт 4.8) предпринимателем не выполнено. При таких обстоятельствах ответчик несет риск неблагоприятных последствий неполучения корреспонденции, поступающей в его адрес (по месту регистрации), в случае непроживания по данному адресу. Признан несостоятельным и довод о нарушении департаментом порядка расторжения договора аренды. Апелляционный суд указал, что в данном случае имеет место не расторжение действующего договора, а отказ стороны от договора, возобновленного на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Кроме того, с момента предъявления департаментом иска (20.04.2011) до принятия судом решения истекло достаточно времени для того, чтобы считать защищенным интерес арендатора в получении предупреждения об отказе арендодателя от договора. Поскольку правовые основания для пользования спорным участком у предпринимателя отсутствуют, требования департамента признаны судами обоснованными и удовлетворены судами на основании статьи 622 Кодекса, статей 60 и 76 Земельного кодекса Российской Федерации. Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на ответчика (л. д. 89, 135).

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик полагает противоречивыми выводы суда об отсутствии у предпринимателя правовых оснований для пользования участком и о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. В связи с наличием у сторон арендных отношений самовольное занятие земельного участка исключается. Суды не учли, что ответчик является добросовестным арендатором (об этом свидетельствует отсутствие задолженности по арендной плате). Не оценили факт обустройства и расширения предпринимателем заездного кармана остановочного комплекса, расположенного на арендуемом земельном участке. Указанное обстоятельство подтверждается перепиской с Государственной инспекцией безопасности дорожного движения УВД г. Ростова-на-Дону. Судами не учтено, что ответчик предпринимал действия по пролонгации договора аренды. Распоряжение администрации Советского района от 18.08.2011 N 571 (о пролонгации договора аренды) суды не истребовали и не дали оценки письму департамента от 26.08.2011 с указанием на необходимость отмены распоряжения от 18.08.2011 и отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора. Между тем предприниматель как добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку после истечения срока действия договора департамент не возражал против использования предпринимателем земельного участка, договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Соответственно, такой договор может быть расторгнут только при существенном нарушении его условий. Однако фактов, свидетельствующих о существенном нарушении предпринимателем договора, департамент в исковом заявлении не привел, отсутствует указание об этом и в судебных актах. Неправомерен и вывод о надлежащем уведомлении предпринимателя о прекращении договора аренды. Уведомление от 01.09.2008 не содержит указания на отказ департамента от договора, на трехмесячный срок прекращения арендных отношений и причины прекращения. Данное уведомление направлено департаментом по ненадлежащему адресу (ул. Каширская, 4/4, кв. 148), в то время как ответчик зарегистрирован по адресу: пр. Коммунистический, 47, кв. 16. Следовательно, департаментом не соблюдена процедура расторжения договора, установленная пунктом 2 статьи 452 Кодекса. Исковое заявление направлено предпринимателю по тому же (ненадлежащему) адресу, что является нарушением процессуальных норм. Ссылка судов на невыполнение арендатором пункта 4.8 договора несостоятельна, поскольку данное обстоятельство не является основанием для несоблюдения арендодателем норм Кодекса о порядке уведомления арендатора о расторжении договора и норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении участников процесса. Кроме того, департаментом не учтена возможность уведомления арендатора по адресу арендуемого земельного участка, на котором расположен принадлежащий предпринимателю торговый павильон.

От департамента отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы жалобы, просили решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направил.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика и его представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как установлено судебными инстанциями и видно из материалов дела, 4 марта 2004 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 21285 "и" (л. д. 16 - 20). По условиям договора предпринимателю для эксплуатации торгово-остановочного комплекса в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:073204:0001 площадью 71 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 38. Срок аренды установлен сторонами с 05.02.2003 по 04.02.2008 (пункт 2.1). В пункте 4.8 предусмотрена обязанность арендатора письменно (в десятидневный срок) уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов, наименования, места нахождения или реорганизации. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Земельный участок передан арендатору по акту от 04.03.2004 (л. д. 22).

1 сентября 2008 года департамент направил в адрес предпринимателя уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. В уведомлении департамент сообщил об отказе от договора аренды от 04.03.2004 N 21285 "и" в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса и указал на необходимость освободить участок от временных объектов (л. д. 23).

Поскольку участок не возвращен, департамент со ссылкой на прекращение арендных отношений обратился в арбитражный суд с требованием об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:073204:0001 и возврате его по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 01.09.2008 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департамент направил по указанному в договоре адресу регистрации предпринимателя по месту жительства (г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 4/4, кв. 148). Уведомление возвращено почтовым отделением в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения. Со 2 июля 2010 года ответчик зарегистрирован по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 38, что подтверждается адресными справками отдела адресно-справочной службы УФМС России по Ростовской области (л. д. 38, 42).

Удовлетворяя требование истца об освобождении земельного участка, судебные инстанции исходили из того, что департамент (арендодатель) письмом от 01.09.2008 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Следовательно, договор от 04.03.2004 N 21285 "и" считается прекращенным, а у предпринимателя отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее

Доводы кассационной жалобы воспроизводят (повторяют) доводы предпринимателя, изложенные им ранее в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе. Эти доводы (о неполучении заявителем уведомления от 01.09.2008, отсутствии оснований для расторжения договора (надлежащем исполнении предпринимателем его условий) и несоблюдении департаментом процедуры расторжения договора) оценивались судами первой и апелляционной инстанций и отклонены как необоснованные. Право переценивать фактические обстоятельства и доказательства в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции отсутствует.

Судебные инстанции установили, что арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Кодекса. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В соответствии с пунктом 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.

Извещение адресатов о прибытии на их имя корреспонденции специальным извещением. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. Регистрируемые почтовые отправления, не полученные адресатами (их законными представителями), возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем услуг почтовой связи (пункт 35 Правил).

На заказном письме имеются отметки органа связи об извещении ответчика о поступлении ему корреспонденции (л. д. 110). Доказательств того, что органом почтовой связи не соблюдены правила вручения корреспонденции, ответчик в дело не представил.

Поскольку предприниматель не обеспечил получение корреспонденции, поступающей по адресу регистрации, и не проявил должную степень осмотрительности (не сообщал арендодателю о фактическом месте жительства), на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий, связанных с неполучением уведомления стороны договора о прекращении арендных отношений.

Не принимается и довод предпринимателя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

Однако обстоятельства, позволяющие предпринимателю реализовать преимущественное право на заключение договора аренды (договор с другим лицом заключен (либо проведены торги для заключения такого договора) в течение года до прекращения спорного договора; арендодатель письменно уведомлялся арендатором о желании заключить новый договор аренды), документально не подтверждены. Следовательно, оснований для применения к отношениям сторон положений абзаца первого пункта 1 статьи 621 Кодекса не имеется.

При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Кодекса, правильно применили к правоотношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 20.09.2011 и апелляционного постановления от 03.11.2011 по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Государственная пошлина уплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (платежная квитанция от 06.12.2011).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А53-7362/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин