Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2012 г. N Ф08-669/12 по делу N А32-11599/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 7 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя: открытого акционерного общества "Усть-Лабинсксортсемовощ" (ИНН 2356044653, ОГРН 1062356000024) - Колодько Т.Н. (доверенность от 30.09.2011), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Бурдюковой А.М. (доверенность от 23.12.2011), в отсутствие третьих лиц: Давыдовой Лидии Викторовны, Отрепьевой Натальи Федоровны, автономной некоммерческой организации "Специализированная организация "Межрегиональный аукционный центр"", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А32-11599/2011, установил следующее.

ОАО "Усть-Лабинсксортсемовощ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными отказов управления от 18.03.2011 в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: административное здание (литера А), гараж (литера НН1Н2), склад хранения семян N 1 (литера Б), склад хранения семян N 2 (литера В), склад хранения семян N 3 (литера Д), склад хранения семян N 4 (литера Ж), склад хранения семян N 5 (литера З), склад хранения семян N 6 (литера Е), склад хранения семян N 7 (литера К), земельный участок общей площадью 25 589 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505001:0001, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, территория свеклопункта сахарного завода; магазин (литера А) и магазин (литера А1), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Октябрьская, 105; обязании управления зарегистрировать право собственности Давыдовой Л.В. на административное здание (литера А), гараж (литера НН1Н2), склад хранения семян N 1 (литера Б), склад хранения семян N 2 (литера В), склад хранения семян N 3 (литера Д), склад хранения семян N 4 (литера Ж), склад хранения семян N 5 (литера 3), склад хранения семян N 6 (литера Е), склад хранения семян N 7 (литера К), земельный участок общей площадью 25 589 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505001:0001, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, территория свеклопункта сахарного завода; обязании управления зарегистрировать право собственности Отрепьевой Н.Ф. на магазин (литера А) и магазин (литера А1), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Октябрьская, 105 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Давыдова Л.В., Отрепьева Н.Ф., АНО "Специализированная организация "Межрегиональный аукционный центр"" (далее - аукционный центр).

Решением от 11.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011, заявленные требования удовлетворены.

Судебные акты мотивированы тем, что общество представило все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Договоры от 20.04.2010 N 03/02/10 и от 07.07.2010 N 03-03/10 купли-продажи спорных объектов заключены по результатам торгов посредством открытого предложения. В установленном порядке торги не признаны недействительными. У управления отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации перехода права собственности.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить. По мнению подателя жалобы, аукцион по продаже спорных объектов недвижимости проведен с нарушением действующего законодательства; регистратор обязан проверять законность сделок. Заявитель неправомерно просил обязать зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, исключенный из предмета договора купли- продажи от 07.07.2010 N 03-03/10 дополнительным соглашением от 15.11.2010 N 1.

В отзывах на кассационную жалобу общество, аукционный центр, Давыдова Л.В., Отрепьева Н.Ф. просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, рассмотреть жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представители управления и общества повторили доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2007 по делу N А32-27474/2006 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Решением собрания кредиторов общества от 09.11.2009 определен порядок продажи имущества общества посредством публичного предложения.

По итогам реализации имущества общества посредством публичного предложения покупателями недвижимого имущества признаны Отрепьева Н.Ф. (магазин под литерой А общей площадью 89,8 кв. м и магазин под литерой А1 общей площадью 79,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Октябрьская, 105) и Давыдова Л.В. (административное здание под литерой А; автогараж под литерой Н, склады хранения семян N 1 - 7 под литерами Б, В, Д, Ж, З, Е, К; земельный участок общей площадью 25 589 кв. м с кадастровым номером 23:35:05:05:001:0001, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, территория свеклопункта сахарного завода).

Аукционный центр (организатор), общество (продавец) и покупатели (Давыдова Л.В. и Отрепьева Н.Ф.) заключили договоры купли-продажи от 20.04.2010 N 03-02/10 и от 07.07.2010 N 03-03/10 (с учетом дополнительного соглашения от 15.11.2010 N 1 к договору от 07.07.2010 N 03-03/10) указанных объектов недвижимости.

25 ноября 2010 года продавец и покупатели обратились в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

15 декабря 2010 года управление приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, по мотиву того, что в деле отсутствует положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденное собранием кредиторов; копия публикации в печатном органе по месту нахождения должника о продаже недвижимого имущества посредством публичного предложения не позволяет определить наименование печатного органа; доверенность от 17.11.2009, выданная нотариусом Эльбердовой Ф.З., содержит противоречивые данные.

Сообщениями от 18.03.2011 управление отказало обществу, Давыдовой Л.В. и Отрепьевой Н.Ф. в государственной регистрации перехода права собственности.

Посчитав незаконными отказы в государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Гражданского кодекса Российской Федерации); наличие полномочий у представителей (статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ). В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Гражданского кодекса Российской Федерации) и т. д.

Из представленных на государственную регистрацию документов усматривалось, что договоры купли-продажи от 20.04.2010 N 03-02/10 и от 07.07.2010 N 03-03/10 заключены по итогам торгов. Судами установлено, что на регистрацию представлены все необходимые документы, в числе которых представлены документы, относящиеся к организации и проведению торгов, в том числе: протокол собрания кредиторов общества от 09.11.2009, которым определен порядок продажи имущества общества посредством публичного предложения и утверждено положение о порядке реализации имущества общества; положение о порядке реализации имущества общества; газета "Вся недвижимость Краснодара" от 18.12.2009 N 25 (289), в которой опубликована информация о продаже имущества (подтверждено расписками в получении документов на государственную регистрацию от 25.11.2010 и 18.02.2011). Таким образом, у управления имелись сведения о том, что договоры купли-продажи заключены предусмотренным законом способом.

Довод подателя жалобы о том, что торги по продаже спорных объектов недвижимости проведены с нарушением действующего законодательства, являлся предметом рассмотрения судов и правомерно отклонен в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, а в соответствии с частью 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

По смыслу положений Закона N 122-ФЗ в системной взаимосвязи и нормативной единстве с другими правилами действующих российских законов проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий. В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной лишь судом и только по заявлению лиц, указанных в законе. Другим органам государственной власти не предоставлена такая возможность. Поэтому регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а, значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными судом не признаны, суды правомерно посчитали обжалуемые отказы управления незаконными и удовлетворили заявленные требования.

Ссылка управления, на то, что заявитель просил обязать зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, исключенный из предмета договора купли-продажи от 07.07.2010 N 03-03/10 дополнительным соглашением от 15.11.2010 N 1, не соответствует материалам дела.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А32-11599/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.В. Артамкина О.Л. Рассказов