Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2012 г. N Ф08-8265/11 по делу N А32-5342/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - Томашевич А.Н. (доверенность от 10.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Международный горнолыжный Клуб "Красная поляна" (ИНН 7704576153, ОГРН 1057748831326) - Гергишана В.Н. (доверенность от 15.07.2010), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта - Сафиной Н.Р. (доверенность от 02.12.2011), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Международный Клуб "Красная поляна" (ИНН 7732025292, ОГРН 1027739383704), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Международный горнолыжный Клуб "Красная поляна" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-5342/2011, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), ООО "Международный горнолыжный Клуб "Красная поляна" (далее - горнолыжный клуб), ООО "Международный Клуб "Красная поляна" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 04.06.2008 N 4900004664, заключенного в отношении земельного участка площадью 24 395 кв. м, с кадастровым номером 23:49:04 20 025:0018, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная поляна, в долине р. Ачипсе (далее - земельный участок), о признании недействительным (ничтожным) договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 04.06.2008 N 4900004664, о признании отсутствующим обременения права на земельный участок в виде аренды в пользу горнолыжного клуба, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр, ЕГРП) 28.08.2008, номер записи 23-23-22/058/2008-039, о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - ГК "Олимпстрой"), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011, признаны недействительными договор аренды земельного участка от 04.06.2008 N 4900004664 и договор от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.06.2008 N 4900004664, внесено изменение в государственный реестр в части погашения записи об обременении правом аренды земельного участка, зарегистрированном в государственном реестре 28.08.2008, номер записи 23-23-22/058/2008-039. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты в части удовлетворения исковых требований управления Росимущества мотивированы тем, что договор аренды земельного участка от 04.06.2008 и договор от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.06.2008 ничтожны, в связи с отсутствием у администрации в момент заключения договора аренды полномочий по распоряжению земельным участком.

В кассационной жалобе горнолыжный клуб просит отменить решение от 28.07.2011 и постановление от 14.11.2011, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По существу, горнолыжный клуб не согласен с судебными актами в части удовлетворения исковых требований управления Росимущества, в которой судебные акты и подлежат проверке в кассационном порядке (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

По мнению заявителя, суды не учли, что земельным участком через администрацию распорядилось Правительство Российской Федерации. Истец пропустил срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Постановление главы администрации от 08.12.2006 N 2202, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 04.06.2008, никем не оспорено, не отменено и является действующим. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. Сама по себе запись в государственном реестре о наличии обременения не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении своего права. Управление Росимущества должно было знать о нарушении своего права с момента принятия главой администрации постановления от 08.12.2006 N 2202 о предоставлении земельного участка в аренду обществу, с которого и следует исчислять срок исковой давности по требованию о признании отсутствующим обременения в виде аренды по договору от 04.06.2008. Из пропуска истцом срока исковой давности следует его обязанность претерпевать последствия ничтожной сделки в течение согласованного срока аренды.

В материалы дела ГК "Олимпстрой" представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель горнолыжного клуба настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представители управления Росимущества и ГК "Олимпстрой" просили оставить в силе обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 04 июня 2008 года администрация (арендодатель) и ООО "Международный Клуб "Красная поляна" (арендатор) подписали договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004664, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 24 395 кв. м, с кадастровым номером 23:49:04 20 025:0018, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлеровский район, п. Красная поляна, в долине р. Ачипсе, для строительства спортивно-оздоровительного горнолыжного комплекса. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (пункт 1.1 договора).

28 августа 2008 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из государственного реестра.

Срок действия договора аренды определен сторонами с момента его государственной регистрации до 01 октября 2046 года (пункт 2.1 договора), условия договора распространены на период с 08 декабря 2006 года (пункт 2.3 договора).

По договору о передаче прав и обязанностей от 03.04.2009 ООО "Международный Клуб "Красная поляна" полностью уступило горнолыжному клубу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.06.2008 N 4900004664. Данное соглашение также зарегистрировано в государственном реестре (т. 1, л. д. 24).

Ссылаясь на ничтожность договора аренды земельного участка от 04.06.2008 и договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по нему, управление Росимущества обратилось в суд с иском.

При рассмотрении дела суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в федеральной собственности находятся, в том числе земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон о природных лечебных ресурсах) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Закона об особо охраняемых природных территориях и пункта 2 статьи 16 Закона о природных лечебных ресурсах границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законами об особо охраняемых природных территориях и о природных лечебных ресурсах, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Закона об особо охраняемых природных территориях).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в редакции от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса.

После вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.

Закон N 244-ФЗ вступил в силу 20 декабря 2008 года, то есть после заключения договора аренды от 04.06.2008, и действию его норм не придана обратная сила (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс).

Из представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 04.06.2008 N 4900004664 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В деле отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду обществу. Следовательно, заключенный ответчиками договор от 04.06.2008 N 4900004664 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о ничтожности договора аренды соответствует правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 437/10 и от 18.05.2010 N 448/10.

По недействительному договору не могли быть переданы права и обязанности арендатора, в связи с чем, договор от 03.04.2009 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.06.2008 также недействителен.

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

О применении срока исковой давности горнолыжный клуб заявил в суде первой инстанции (т. 1, л. д. 75).

Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

Поскольку управление Росимущества предъявило иск на основании статьи 168 Гражданского кодекса, суды правомерно руководствовались правилами пункта 1 статьи 181 данного Кодекса, в силу которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение этого срока начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

В пункте 1.2 договора аренды от 04.06.2008 N 4900004664 указано, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору. Доказательств того, что к исполнению сделки стороны приступили до подписания договора, не имеется.

Таким образом, суды правомерно исходили из того, что к исполнению договора аренды земельного участка от 04.06.2008 стороны приступили после его подписания. С иском управление Росимущества обратилось 11.03.2011, то есть в пределах срока исковой давности.

Довод о том, что о возникновении арендного обременения управление Росимущества должно было узнать со дня вынесения главой администрации постановления о предоставлении земельного участка, не основан на нормах права.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в реестр.

Суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении спора установили, что управление Росимущества не является стороной оспариваемого им договора аренды земельного участка от 04.06.2008, а горнолыжный клуб - не является фактическим владельцем спорного земельного участка, и обоснованно не применили последствия недействительности ничтожной сделки.

В то же время, суд первой инстанции решил внести изменения в государственный реестр в части погашения записи N 23-23-22/058/2008-039 об обременении правом аренды земельного участка, внесенной 28.08.2008, в отсутствие правовых оснований и полномочий на совершение таких действий.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

По смыслу пункта 52 постановления Пленумов N 10/22, исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков (о признании права или истребования имущества из чужого незаконного владения), предусмотренных действующим гражданским законодательством, является иск о признании права или обременения отсутствующим.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о наличии именно такой ситуации, когда право истца нарушено сохранением в государственном реестре недостоверной записи, основанной на ничтожной сделке, об обременении права на земельный участок в виде аренды в пользу горнолыжного клуба, фактически не владеющего этим участком.

Государственный реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав; наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания, противоречит идее укрепления прав посредством государственной регистрации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца подтвердил направленность иска на погашение записи в государственном реестре об обременении права на земельный участок в виде аренды в пользу горнолыжного клуба, в целях исключения со стороны последнего требования о компенсации убытков, причиненных изъятием земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Поскольку управление Росимущества не являлось стороной договора аренды земельного участка от 04.06.2008 и договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.06.2008, что исключает применение реституции по его требованиям об оспаривании этих сделок и восстановление прав истца заявленным способом, оснований для удовлетворения иска в соответствующей части у суда не имелось.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Согласно положениям части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 по делу N А32-5342/2011 в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 04.06.2008 N 4900004664 земельного участка, о признании недействительным договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору от 04.06.2008 N 4900004664, а также в части внесения изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отменить.

В отмененной части принять новый судебный акт.

Признать отсутствующим обременение права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 20 025:0018, площадью 24 395 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная поляна, в долине р. Ачипсе, в виде аренды в пользу ООО "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008, номер записи 23-23-22/058/2008-039.

Требования о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 04.06.2008 N 4900004664, о признании недействительным (ничтожным) договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 04.06.2008 N 4900004664 оставить без удовлетворения.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова