Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2012 г. N Ф08-956/12 по делу N А63-4499/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Гончаровой А.Г. (доверенность от 10.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Триза - Северный Кавказ" (ИНН 2632043348, ОГРН 1022601637728) - Артемовой Л.И. (руководитель), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Триза - Северный Кавказ" (ИНН 2632043348, ОГРН 1022601637728) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2011 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 (судьи Фриев А.Л., Джамбулатов С.И., Казакова Г.В.) по делу N А63-4499/2011, установил следующее.

МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд к ООО "Триза - Северный Кавказ" (далее - общество) с иском, в котором просило взыскать 1 607 529 рублей 34 копейки задолженности по арендной плате и 413 891 рубль 71 копейку пени.

Требования мотивированы использованием обществом земельного участка по договору аренды от 24.08.2006 N 690/06 (в период с 01.01.2010 по 17.05.2011) без внесения платы. Неустойка рассчитана истцом за период с 27.09.2006 по 17.05.2011 в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.09.2011 исковые требования удовлетворены. С общества в пользу учреждения взыскано 1 607 529 рублей 34 копейки задолженности по арендной плате и 413 891 рубль 71 копейка пени. В доход федерального бюджета с общества взыскано 33 107 рублей 11 копеек государственной пошлины.

Суд установил, что общество является собственником объектов недвижимости (зданий, строений и сооружений) спортивно-оздоровительного профилактория "Радуга" (свидетельства о государственной регистрации от 11.11.2000 серии АВ 26 N 025921 - 025931). По заключенному с учреждением договору аренды от 24.08.2006 N 690/06 обществу для использования имущественного комплекса спортивно-оздоровительного профилактория "Радуга" передан в аренду земельный участок площадью 26 100 кв. м с кадастровым номером 26:33:200101:0008. Право собственности муниципального образования основано на положениях Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"". Расчет задолженности за период с 01.01.2010 по 17.05.2011, исчисленный истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд проверил и признал нормативно обоснованным (выполнен на основании решения Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД). При этом суд исходил из того, что ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09). Поскольку доказательств внесения платежей общество не представило, требования учреждения о взыскании 1 607 529 рублей 34 копеек задолженности и 413 891 рубля 71 копейки пени суд признал обоснованными и удовлетворил их со ссылкой на статьи 309, 330 и 614 Кодекса. Расчет неустойки произведен по условиям договора, судом проверен и признан арифметически верным. Доказательства несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства не представлены, поэтому оснований для снижения пени по правилам статьи 333 Кодекса не имеется (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - информационное письмо от 14.07.1997 N 17). Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на общество (л. д. 69).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 решение от 27.09.2011 изменено в части взыскания пени. С общества в пользу учреждения взыскано 137 963 рубля 90 копеек пени. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате. Выполненный истцом (принятый судом) расчет задолженности с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (1646 рублей 54 копейки за 1 кв. м) и базового размера арендной платы (2,72%) за использование земельных участков под зданиями оздоровительного и рекреационного назначения является обоснованным (решение Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД). Довод общества о необходимости применения к правоотношениям сторон ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка апелляционный суд отклонил. Указанная ставка применяется для земельных участков в г. Пятигорске под объектами здравоохранения, физической культуры и спорта. Арендуемый обществом участок по функциональному виду использования относится к землям физкультуры и спорта реабилитационно-оздоровительного направления. Оценивая соразмерность заявленной к взысканию неустойки, апелляционный суд исходил из того, что ответственность, установленная в пункте 5.2 договора аренды (0,1% за каждый день просрочки или 36% годовых), является чрезмерно высокой. Поэтому в целях соблюдения баланса интересов сторон и с учетом отсутствия доказательств о наступивших для истца отрицательных последствиях от просрочки исполнения ответчиком обязательства, суд на основании статьи 333 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме от 14.07.1997 N 17, уменьшил размер неустойки до 137 963 рублей 90 копеек. При этом суд апелляционной инстанции применил при расчете пени ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 12% годовых. Заявление общества о пропуске срока исковой давности в отношении требований о взыскании пени за период с 27.09.2006 по 23.03.2008 апелляционный суд отклонил. В силу пункта 2 статьи 199 Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Однако соответствующее ходатайство ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось (л. д. 136).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты изменить в части взыскания с него 726 288 рублей 18 копеек задолженности и 62 241 рубля 16 копеек пени, в этой части требований просит учреждению отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению общества, судами неправомерно принят расчет истца, выполненный с применением ставки арендной платы в размере 2,72% от кадастровой стоимости земельного участка. Судебными актами по делу N А63-2379/2007 установлено, что спорный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Поэтому в силу норм статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) ставка арендной платы должна быть установлена в пределах 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно расчету ответчика за период с 01.10.2008 по 17.05.2011 арендная плата подлежала начислению в размере 947 650 рублей 78 копеек. С учетом внесенных обществом платежей (66 409 рублей 62 копейки) задолженность составляет 881 241 рубль 16 копеек. В связи с уменьшением суммы долга размер неустойки также подлежит снижению до 75 631 рубля 76 копеек. Кроме того, суды не учли, что в связи с ограничением участка в обороте общество лишено возможности приобрести его в собственность, поэтому вынуждено оплачивать арендную плату за использование участка в размере, значительно превосходящем размер земельного налога.

От учреждения отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты в части взыскания 726 288 рублей 18 копеек задолженности и 62 241 рубля 16 копеек пени изменить, в указанной части требований учреждению отказать.

Представитель учреждения возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность апелляционного постановления от 26.12.2011, которое просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество является собственником объектов недвижимости (зданий, строений и сооружений) спортивно-оздоровительного профилактория "Радуга", расположенных по адресу: г. Пятигорск, северо-восточное подножье горы Машук.

Постановлением главы г. Пятигорска от 16.05.2005 N 1845 утверждены границы и площадь земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями спортивно-оздоровительного профилактория "Радуга", расположенного на северо-восточное подножье горы Машук. Обществу в аренду предоставлен земельный участок площадью 26 100 кв. м (л. д. 10).

24 августа 2006 года учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 690/06 (л. д. 8, 9). По условиям договора арендатору передан в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:33:20 01 01:0008 общей площадью 26 100 кв. м, занятый зданиями, строениями и сооружениями спортивно-оздоровительного профилактория "Радуга". Срок аренды установлен с 01.06.2005 по 30.05.2054 (пункт 2.1). Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора. Размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы (приложение к договору) и может изменяться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании решений Думы г. Пятигорска или постановлений главы г. Пятигорска. В этом случае исчисление и уплата арендной платы производится на основании уведомления арендодателя (пункты 3.1.1, 3.1.2). Арендная плата вносится в безналичном порядке путем перечисления равными долями в УФК по Ставропольскому краю ежеквартально, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 3.3). В пункте 4.2.3 предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно уведомлять арендатора о таком изменении путем публикации информации в местных средствах массовой информации. Согласно пункту 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки. Договор прошел процедуру государственной регистрации 6 октября 2006 года.

При заключении договора аренды в расчете арендной платы на 2006 год (приложение к договору) стороны на основании постановления главы г. Пятигорска от 28.12.2006 N 6129 согласовали порядок (методику) ее определения. Арендная плата рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (122,88 рублей за 1 кв. м), площади участка (26 100 кв. м), процентной ставки размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка (1,5%) и доли собственности (1). В таком же порядке арендодателем рассчитана арендная плата на 2007 год (л. д. 12, 13).

В расчете арендной платы за 2008 год учреждение применило процентную ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в размере 1,63% (л. д. 14). В расчете арендной платы за 2009 год дополнительно к расчетной формуле применен коэффициент инфляции (1) на 2009 год (л. д. 15).

На 2010 и 2011 годы размер арендной платы рассчитан учреждением на основании решения Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (1646 рублей 54 копейки за 1 кв. м), его площади (26 100 кв. м) и ставки арендной платы (2,72%). Соответствующие расчеты представлены в дело (л. д. 16, 17).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 17.05.2011, учреждение произвело начисление неустойки (за период с 27.09.2006 по 17.05.2011) и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 1 607 529 рублей 34 копеек задолженности и 413 891 рубля 71 копейки пени.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке общей площадью 26 100 кв. м с кадастровым номером 26:33:20 01 01:0008. Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования, которое вправе (через уполномоченные органы местного самоуправления) требовать от арендатора внесения платы за использование муниципального имущества. Суды исследовали представленные сторонами доказательства, оценили их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о наличии у общества задолженности по договору от 24.08.2006 N 690/06. С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании долга и пени в заявленном учреждением размере. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на информационное письмо от 14.07.1997 N 17 пришел к выводу о несоразмерности размера договорной неустойки (пункт 5.2) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 Кодекса уменьшил размер пени до 137 963 рублей 90 копеек.

Учреждение апелляционное постановление от 26.12.2011 в части изменения решения от 27.09.2011 (уменьшения размера неустойки) не обжаловало. Общество в кассационной жалобе поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для снижения размера пени по правилам статьи 333 Кодекса (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606 и 614 Кодекса обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Факт использования земельного участка, а также отсутствие арендных платежей в 2010 и 2011 годах ответчик не оспаривает. Не возражает общество и против применения в расчете удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1646 рублей 54 копеек за 1 кв. м. Указанный показатель использован обществом в приложенном к кассационной жалобе контррасчете задолженности (л. д. 148). Ответчик не согласен с применением в расчете исковых требований ставки арендной платы (2,72%), установленной решением Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД. Общество полагает, что к отношениям сторон должна применяться ставка арендной платы в размере 1,5% со ссылкой на положения статьи 3 Вводного закона.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

С учетом положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления устанавливают порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы местного самоуправления впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование муниципальными земельными участками.

Из пунктов 3.1.1 и 3.1.2 и договора аренды от 24.08.2006 N 690/06 и приложения к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия. Стороны согласовали применяемую для расчета арендной платы методику (представляет собой произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, его площади, процентной ставки размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка и доли собственности).

При этом в пункте 3.1.2 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу решений Думы г. Пятигорска или постановлений главы г. Пятигорска, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы с уведомлением арендатора об изменении арендной платы.

Следовательно, из условий договора следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендатора.

Представленные в материалы дела расчеты размера арендной платы (л. д. 7 - 12) позволяют сделать вывод о том, что данное условие (методика расчета арендной платы), включенное сторонами в договор аренды (произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, его площади, ставки арендной платы и доли собственности), не изменялась. В 2010 году, в связи с проведением государственной кадастровой оценки земель и принятием Думой г. Пятигорска решения от 30.10.2008 N 115-35 ГД, изменились отдельные базовые составляющие методики исчисления платы (удельный показатель кадастровой стоимости и ставка арендной платы).

Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативного акта, касающегося изменения тех составляющих методики, которые используются при расчете платы за пользование муниципальными земельными участками, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса.

Условия действующего между сторонами договора аренды (пункты 3.1.1, 3.1.2, 4.2.3) учреждением соблюдены. Решение Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД опубликовано в издании "Пятигорская правда" N 123 от 01.11.2008. Факт информирования (направления уведомления) учреждением арендатора об изменении размера арендной платы по договору от 24.08.2006 N 690/06 подтвержден руководителем общества в судебном заседании кассационной инстанции. Следовательно, арендодатель правомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы с использованием согласованного сторонами договора определенного порядка формирования платы. Размер платы следует определять в соответствии с согласованной сторонами методикой (с учетом актуальной кадастровой стоимости земельного участка и нормативными предписаниями, утвержденными решением Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД). При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества задолженности по арендной плате являются обоснованными.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества о необходимости применения к отношениям сторон пункта 2 статьи 3 Вводного закона несостоятелен. В нем закреплена обязанность юридических лиц (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Юридическим лицам, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), предоставлено право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Вводного закона.

Однако материалы дела не подтверждают, что общество относиться к названным категориям землепользователей. Ответчиком не представлены доказательства владения им (его правопреемниками) земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Не имеется и оснований для вывода о том, что на земельном участке с кадастровым номером 26:33:20 01 01:0008 расположены принадлежащие обществу линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и т. п.).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, сформулированы правовые позиции, касающиеся применения пункта 2 статьи 3 Вводного закона. В нем разъяснено, что изменения, внесенные в Вводный закон Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, относительно определения размера арендной платы в установленных пределах кадастровой стоимости арендуемых земельных участков касаются земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). Принимая во внимание особый характер этих объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий.

Иные приведенные в кассационной жалобе общества доводы не влияют на вывод апелляционного суда о невозможности применения к спорным отношениям положений статьи 3 Вводного закона.

Поскольку апелляционный суд изменил решение от 27.09.2011, уменьшив на основании статьи 333 Кодекса подлежащую взысканию с общества договорную неустойку до 137 963 рублей 90 копеек, без изменения следует оставить апелляционное постановление от 26.12.2011. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А63-4499/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин